Giảm giá nhà: ‘Giá nhà không giảm thì diện tích giảm’

Doanh nghiệp vẫn khó khăn dù đã chủ động giảm giá nhà

Theo nghiên cứu của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), giá địa ốc hiện đã tăng gấp hàng chục lần trong một thập kỷ qua. Chỉ tính trong năm 2021, giá nhà bình quân đã tăng trưởng hai con số. VARS dự đoán, trong năm 2024, giá bán chung cư sơ cấp sẽ tiếp tục tăng trung bình 3-8% do nguồn cung ngắn hạn vẫn chưa được giải quyết.

Trước thực trạng này, Thủ tướng Chính phủ vừa giao Bộ Xây dựng chỉ đạo, hướng dẫn các doanh nghiệp bất động sản cơ cấu lại phân khúc, hạ giá thành sản phẩm. Đây là chủ trương hoàn toàn đúng đắn trong bối cảnh thị trường bất động sản khó khăn nhưng giá lại vẫn liên tục neo ở mức cao. Dẫu vậy, việc cơ cấu lại các phân khúc và hạ giá thành sản phẩm không phải chuyện dễ dàng.

Thực tế, các doanh nghiệp bất động sản gặp rất nhiều khó khăn và họ cũng đã chủ động giảm giá. Thế nhưng, trên các thống kê hay khảo sát thì thấy giá nhà giảm chậm hoặc không giảm là vì doanh nghiệp không giảm trực tiếp vào giá sản phẩm, mà gián tiếp qua việc tăng chiết khấu, khuyến mãi, hậu mãi.

>>Bất động sản chưa hết khó, mỗi tháng có 107 doanh nghiệp phá sản

Ông Lê Hoàng Châu, Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP. Hồ Chí Minh (HoREA) nhận định, có rất nhiều khó khăn mà doanh nghiệp địa ốc gặp phải khi đề cập tới việc giảm giá thành sản phẩm.

Đầu tiên, phải kể đến chi phí đầu tư, xây dựng tăng trong khi tiền bồi thường, giải phóng mặt bằng chỉ được khấu trừ khoảng 70% chi phí thực tế. Phần chi phí thực còn lại chưa được khấu trừ thì bị xem là lợi nhuận và doanh nghiệp phải nộp thêm 20% thuế thu nhập cho khoản này.

Tiếp đến là chi phí xây dựng dự án, theo ông Châu, chi phí này chiếm khoảng trên dưới 50% giá thành đối với dự án nhà chung cư, trên dưới 30% giá thành đối với dự án nhà phố, trên dưới 20% giá thành đối với dự án nhà biệt thự. Loại chi phí này đang có xu hướng tăng, ví dụ 1m2 sàn xây dựng nhà chung cư đã lên 12-13 triệu đồng/m2 so với trước đây chỉ khoảng 7-8 triệu đồng/m2.

Chưa kể, có những loại chi phí “không tên” khác mà doanh nghiệp đối mặt khi phát triển dự án. Tất cả những chi phí này sẽ đều được tính vào giá bán nhà và người gánh chịu cuối cùng là người mua nhà.

“Do đó, việc trông chờ các doanh nghiệp hạ giá nhà là điều rất khó, bởi muốn cũng không thể, không có doanh nghiệp nào lại chấp nhận làm ăn chịu lỗ. Thêm nữa, doanh nghiệp còn có cam kết mức lợi nhuận tối thiểu đạt được hàng năm với các cổ đông và đối tác”, lãnh đạo HoREA nhấn mạnh.

Bên cạnh đó, với phân khúc nhà ở hướng tới nhu cầu sử dụng lại càng khó giảm bởi cầu luôn lớn hơn cung. Việc giá chung cư tăng dần đều trong thời gian qua đã minh chứng điều đó. Giá bất động sản chỉ giảm ở những sản phẩm nghiêng về đầu tư, đầu cơ do trước đầy bị đẩy lên quá cao.

Ảnh minh họa

Không giảm giá nhà thì giảm diện tích

Có thể thấy, giảm giá nhà chính là giải pháp cơ bản nhất để doanh nghiệp giải quyết vấn đề thanh khoản, cải thiện dòng tiền, bởi chỉ khi giá nhà giảm, người có nhu cầu ở thực mới dễ dàng tiếp cận, từ đó, các giao dịch mới được thiết lập trở lại.

>>Nợ thuế gần 14 tỷ đồng, ‘ông lớn’ bất động sản Long An bị ngừng sử dụng hoá đơn

Song, với tính chất thực hiện dự án kéo dài qua nhiều giai đoạn cũng như chi phí đầu vào không ngừng được tăng lên khiến việc giảm giá trực tiếp trên sản phẩm là tương đối khó với các nhà đầu tư.

Theo ông Đinh Minh Tuấn, Giám đốc Batdongsan.com.vn khu vực miền Nam cho hay, với 2 tỷ đồng, người mua nhà sẽ không thể tiếp cận được với các căn hộ có diện tích lớn, nhiều phòng tại trung tâm các thành phố lớn. Trong khi đó, giá bán căn hộ cũng không thể giảm do chi phí cấu thành tăng cao.

Do đó, giải pháp được nhiều doanh nghiệp đang và sẽ tìm đến là phát triển các căn hộ có diện tích nhỏ để có giá bán thấp.

“Nếu giá nhà không giảm thì giảm diện tích nhà cũng là cách giúp người dân tăng khả năng tiếp cận và có thể sở hữu một căn hộ cho mình. Và trên thực tế, đây đang là xu hướng nổi bật của thị trường chung cư trong năm vừa qua, đặc biệt là tại khu vực TP. Hồ Chí Minh”, ông Tuấn chia sẻ.

Thời gian gần đây, nhiều chủ đầu tư chú trọng tập chung nhiều hơn các nguồn lực nhằm phát triển những sản phẩm có nhu cầu cao, nhanh chóng đưa sản phẩm ra thị trường và thu dòng tiền về. Diện tích căn hộ cũng được điều chỉnh để phù hợp với mức giá khoảng 2 - 3 tỷ đồng/căn. Đây là phân khúc giá mà nhà đầu tư tìm kiếm rất nhiều trong thời gian qua, đáp ứng nhu cầu ở thực.

Theo đó, doanh nghiệp phải chấp nhận bỏ qua những lợi ích nhỏ để cùng khách hàng vượt qua giai đoạn khó khăn này bằng việc xây dựng chính sách xoay quanh khách hàng. Khi mà tối ưu hóa được như vậy thì sẽ tiết kiệm được thời gian và tiết kiệm chi phí, lúc đó sẽ giảm được giá thành của những sản phẩm cung cấp ra thị trường.

Cụ thể, từ dữ liệu tìm kiếm chung cư quý IV cho thấy, loại hình chung cư diện tích nhỏ dưới 35m2 có lượt tìm mua tăng hơn 50% so với cùng kỳ năm 2022. Các căn hộ diện tích từ trên 35-70 m2 lại ghi nhận nhu cầu tìm mua giảm 22% và căn diện tích trên 70m2 giảm gần gấp đôi. Ngay với nhu cầu thuê chung cư, 67% người đi thuê ưu tiên tìm các căn có diện tích nhỏ để tiết kiệm chi phí.

Nhiều chuyên gia cho rằng, đây là động thái sống còn của các chủ đầu tư trong bối cảnh thị trường khó khăn, giá bất động sản neo cao. Và kết quả thật đáng ghi nhận khi trong 3 tháng cuối năm, doanh số bán hàng của nhiều doanh nghiệp đã có sự tăng trưởng rõ nét.

Ngoài ra, cũng theo các chuyên gia, bên cạnh xu hướng tìm đến các căn hộ có diện tích nhỏ, thì mức độ quan tâm của người mua và doanh nghiệp còn hướng đến các căn hộ được xây dựng ở khu vực ngoại thành, xa trung tâm. Điều này vừa giúp các chủ đầu tư có quỹ đất dồi dào hơn, vừa giúp người mua nhà bớt đi gánh nặng giá cả.

>>Tiền từ ngân hàng chạy sang bất động sản, VN-Index tăng 7 phiên liên tiếp