TS. Võ Trí Thành: Hạ tầng không tự tạo sức cầu cho thị trường bất động sản

Không gian phát triển mới mở ra cơ hội cho thị trường bất động sản

Ngày 17/7, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam, Viện Nghiên cứu Bất động sản Việt Nam (VIRES) và Tạp chí điện tử Bất động sản Việt Nam tổ chức Tọa đàm và công bố Báo cáo thị trường: "Bất động sản đô thị tỉnh Vĩnh Long 2026 - 2030: Bứt phá trong không gian phát triển mới".

Theo báo cáo của VIRES, việc hợp nhất ba tỉnh Vĩnh Long, Bến Tre và Trà Vinh không chỉ mở rộng địa giới hành chính mà còn tạo nên một không gian phát triển kinh tế - xã hội mới của khu vực Đồng bằng sông Cửu Long. Tỉnh Vĩnh Long mới sở hữu lợi thế khi hội tụ nhiều động lực phát triển từ nông nghiệp, công nghiệp, logistics, năng lượng, du lịch đến thương mại và dịch vụ.

Tuy nhiên, thách thức lớn nhất không nằm ở quy mô địa lý mà ở khả năng kết nối các nguồn lực vốn còn phân tán, từ đó chuyển hóa lợi thế về vị trí, hạ tầng và cơ cấu kinh tế thành động lực tăng trưởng thực chất cho đô thị và thị trường bất động sản.

Báo cáo của cũng chỉ ra một nghịch lý đáng chú ý. Trong khi nhiều đô thị lớn đang đối mặt với tình trạng dư thừa nguồn cung nhà ở cao cấp nhưng thiếu sản phẩm vừa túi tiền, thị trường Vĩnh Long lại thiếu các khu đô thị hiện đại và sản phẩm nhà ở chất lượng dành cho tầng lớp trung lưu, chuyên gia và nhóm khách hàng có thu nhập khá trở lên. Hiện toàn tỉnh mới có khoảng 3.000 sản phẩm thuộc các khu đô thị quy mô trên 100ha, phần lớn vẫn là đất nền, còn các dự án được quy hoạch đồng bộ cùng hệ thống tiện ích hiện đại vẫn khá hạn chế.

TS. Võ Trí Thành: Động lực lớn nhất của bất động sản không phải hạ tầng mà là "chất thực" của nền kinh tế

Trao đổi tại tọa đàm, TS. Võ Trí Thành, Viện trưởng Viện Nghiên cứu Chiến lược Thương hiệu và Cạnh tranh, Thành viên Hội đồng Tư vấn chính sách tài chính - tiền tệ quốc gia cho rằng, việc hợp nhất Vĩnh Long, Bến Tre và Trà Vinh cần được nhìn nhận không chỉ dưới góc độ mở rộng địa giới hành chính mà còn là sự cộng hưởng về văn hóa, con người và các lợi thế phát triển.

Theo ông, mỗi địa phương đều mang những giá trị riêng: Trà Vinh nổi bật với bản sắc văn hóa Khmer, Bến Tre được biết đến bởi tinh thần đổi mới và truyền thống hiếu học, trong khi Vĩnh Long có lợi thế về vị trí trung tâm và kết nối vùng. Sự đa dạng này chính là nền tảng để tỉnh mới hình thành bản sắc phát triển riêng, thay vì đi theo mô hình đô thị hóa giống các địa phương khác.

Từ góc nhìn đó, chuyên gia cho rằng phát triển đô thị không nên đồng nghĩa với việc xây dựng ngày càng nhiều nhà cao tầng. Với đặc trưng sông nước của Đồng bằng sông Cửu Long, Vĩnh Long cần lựa chọn mô hình đô thị phù hợp với điều kiện tự nhiên, thích ứng với biến đổi khí hậu và giữ gìn bản sắc địa phương.

Bên cạnh các đô thị trung tâm hiện đại, địa phương hoàn toàn có thể phát triển hệ thống đô thị quy mô vừa và nhỏ theo hướng sinh thái, thông minh, gắn với hệ thống sông ngòi và cảnh quan đặc trưng. Đây không chỉ là giải pháp quy hoạch mà còn là cách nâng cao chất lượng sống và tạo lợi thế cạnh tranh lâu dài cho địa phương.

Theo TS. Võ Trí Thành, xu hướng tiêu dùng bất động sản cũng đang thay đổi rõ rệt. Tầng lớp trung lưu thế hệ mới không còn chỉ tìm kiếm một căn nhà để ở mà mong muốn một không gian sống hoàn chỉnh với quy hoạch đồng bộ, hạ tầng hiện đại, dịch vụ chất lượng và nhiều trải nghiệm sống. Vì vậy, các dự án trong tương lai cần hướng đến mô hình đô thị thông minh, sinh thái và giàu tiện ích thay vì chỉ tập trung vào sản phẩm nhà ở đơn thuần.

Tuy nhiên, chuyên gia nhấn mạnh rằng hạ tầng chỉ là điều kiện cần, chưa phải yếu tố quyết định sự phát triển của thị trường bất động sản.

Ông dẫn kinh nghiệm từ Bắc Giang trước đây, nơi hạ tầng giao thông đã được đầu tư khá hoàn chỉnh nhưng chỉ thực sự tạo ra cú hích khi địa phương phát triển mạnh các khu công nghiệp, thu hút doanh nghiệp và tạo việc làm. Khi nền kinh tế phát triển, hạ tầng mới phát huy giá trị, kéo theo nhu cầu về nhà ở, thương mại và dịch vụ.

Vĩnh Long cũng cần đi theo hướng này. Việc đầu tư hạ tầng phải được đặt trong mối liên hệ với phát triển công nghiệp, logistics, thương mại và các hoạt động sản xuất - kinh doanh. Chỉ khi nền kinh tế thực tăng trưởng, thị trường bất động sản mới có thể hình thành sức cầu bền vững thay vì phụ thuộc vào kỳ vọng ngắn hạn.

Để hiện thực hóa tiềm năng sau sáp nhập, Vĩnh Long cần hội tụ đồng thời 4 điều kiện gồm hạ tầng kết nối đồng bộ, chính quyền điều hành quyết liệt, nền kinh tế đủ sức tạo việc làm và thu hút đầu tư, cùng kỳ vọng tăng trưởng đủ lớn để hấp dẫn các doanh nghiệp dẫn dắt thị trường. Trong đó, vai trò của chính quyền được xem là yếu tố quan trọng nhất, bởi đây là chủ thể có khả năng kết nối các nguồn lực và tạo lập môi trường phát triển thuận lợi.

Ở góc độ thị trường, chuyên gia cho rằng điều các nhà đầu tư quan tâm không chỉ là hiện trạng mà còn là triển vọng phát triển của địa phương. Triển vọng đó phải được thể hiện bằng sự hình thành các khu công nghiệp, khả năng thu hút doanh nghiệp, tạo việc làm, phát triển logistics, thương mại và dịch vụ, từ đó kéo theo nhu cầu thực về nhà ở và các loại hình bất động sản khác.

Đặc biệt, nếu muốn thu hút đội ngũ chuyên gia, kỹ sư và lao động chất lượng cao, Vĩnh Long cần xây dựng môi trường sống đủ sức cạnh tranh, bao gồm hệ thống đô thị hiện đại, nhà ở chất lượng, dịch vụ đồng bộ và chất lượng sống cao. Theo chuyên gia, đây cũng là một trong những yếu tố giúp Đà Nẵng nhiều năm qua trở thành điểm đến hấp dẫn của cả nhà đầu tư lẫn nguồn nhân lực chất lượng cao.

Yếu tố quyết định sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản không nằm ở những cơn sốt hay kỳ vọng ngắn hạn mà ở "chất thực" của nền kinh tế. Từ hạ tầng, dòng vốn, đổi mới sáng tạo đến nhu cầu nhà ở đều chỉ có thể tạo ra giá trị lâu dài khi được xây dựng trên nền tảng tăng trưởng kinh tế thực, nhu cầu thực và năng lực nội tại của địa phương. Theo TS. Võ Trí Thành, đây cũng là định hướng cốt lõi để Vĩnh Long phát huy hiệu quả lợi thế sau sáp nhập và xây dựng thị trường bất động sản phát triển bền vững trong giai đoạn mới.