GS. Đặng Hùng Võ: 'Không có chung cư nào là vô thời hạn cả, đây là thực tế mà người mua cần chấp nhận'

Câu chuyện niên hạn sử dụng và quyền sở hữu nhà chung cư tại Việt Nam luôn nhận được sự quan tâm lớn. Khi các quy định pháp luật mới được ban hành, những vấn đề về giá trị tài sản, quyền lợi cư dân và hướng đi của thị trường bất động sản tiếp tục được đặt ra. Từ góc độ pháp lý, kinh tế và kỹ thuật công trình, chia sẻ trong talkshow "Sự thật về "chung cư sở hữu tối đa 70 năm ở Trung Quốc", Việt Nam có nên học theo?", GS. Đặng Hùng Võ (Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường) đã phân tích kinh nghiệm của Trung Quốc, Singapore, Anh và đề xuất hướng tháo gỡ cho Việt Nam.

Trung Quốc, Singapore, Anh xử lý niên hạn chung cư ra sao?

Theo GS. Đặng Hùng Võ, tại Trung Quốc, đất đô thị thuộc sở hữu nhà nước và ngay từ những văn bản pháp luật đầu tiên, nước này đã quy định thời hạn giao đất ở tối đa 70 năm. Khoảng giữa thập niên 1990, trước những thắc mắc về tài sản do cha ông để lại, Trung Quốc đưa ra quyết định cho phép thời hạn sử dụng đất được tự động gia hạn.

Tại Thâm Quyến, người dân từng được lựa chọn thời hạn từ 20 đến 70 năm và nộp tiền tương ứng. Khi những lô đất 20 năm đầu tiên hết hạn vào năm 2016, chính quyền địa phương tiếp tục cho cư dân sinh sống và nộp tiền sử dụng đất cho chu kỳ tiếp theo.

GS. Đặng Hùng Võ cho biết Trung Quốc tiếp cận theo hệ thống Dân luật, xuất phát từ Bộ luật Dân sự của Pháp. Nước này không có “Luật Đất đai” riêng mà có “Luật Quản lý đất đai”, về bản chất là luật địa chính hoặc quản lý hành chính đất đai.

Tại Trung Quốc, quyền sử dụng đất được gia hạn tự động, nhưng công trình chung cư vẫn xuống cấp theo thời gian. Việc xây lại nhà khi hết niên hạn được điều chỉnh bởi Luật Nhà ở, với chi phí do người mua tự chi trả, bởi giá mua chung cư vốn rẻ hơn nhiều so với nhà liền đất.

Trong khi đó, Singapore lựa chọn mô hình mang tính an sinh xã hội. Nhà nước giữ vai trò chủ đạo, xây dựng nhà ở công cộng (HDB) có thời hạn 99 năm để bán cho người dân nhằm chế ngự thị trường bất động sản. Căn nhà đầu tiên được hưởng chính sách giá rẻ, còn từ căn thứ hai trở đi, giá tăng dần.

Khi chung cư hết hạn 99 năm, quyền sử dụng được chuyển về Nhà nước. Với một số khu vực được lựa chọn, Nhà nước thu hồi, tái thiết để người dân chuyển sang nhà mới; tại những khu vực khác, cư dân phải tự lo việc xây dựng lại theo tuổi thọ kỹ thuật của công trình.

GS. Đặng Hùng Võ đánh giá đây là mô hình mang tính an sinh xã hội, song cho rằng việc áp dụng tại Việt Nam cần được cân nhắc phù hợp với điều kiện thực tế. Theo ông, nguồn lực ngân sách công hiện còn cần được tính toán kỹ để đáp ứng các chính sách an sinh nhà ở quy mô lớn. Thực tế, Hà Nội và TP.HCM vẫn đang sử dụng phương thức “đổi đất lấy hạ tầng” hoặc dùng nguồn lực từ đất để bổ sung cho vốn ngân sách.

Tại Vương quốc Anh, pháp luật phân chia hai hình thức sở hữu: 'sở hữu đất vĩnh viễn' và 'thuê đất có thời hạn từ 99, 125 đến 999 năm'. Để giảm giá thành chung cư, nhà nước áp dụng cơ chế cho thuê đất với tiền thuê bằng không.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, cấu trúc tiền lương của người lao động ở Anh và các nước G7 đã bao hàm chi phí dành cho chỗ ở. Vì vậy, người sở hữu chung cư hàng tháng trích một khoản vào quỹ tái thiết tòa nhà. Khi công trình hết tuổi thọ, quỹ này có sẵn nguồn tài chính để xây lại, thậm chí chủ dự án có thể hỗ trợ chi phí tạm cư.

Tuy nhiên, ông cho rằng Việt Nam cũng khó có thể áp dụng mô hình này vì mức lương của người lao động hiện nay chưa tính đến chi phí chỗ ở, trong khi người dân vẫn phải làm thêm nhiều công việc để trang trải cuộc sống.

Chung cư có niên hạn 70-100 năm, hết thời hạn hợp đồng có phải trả thêm tiền?

Từ kinh nghiệm quốc tế, GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh quy luật kỹ thuật của công trình là điều không thể thay đổi. Chung cư về bản chất là loại hình nhà ở giá rẻ nhờ chia sẻ không gian chung, dù quyền tự do cá nhân bị bó hẹp hơn nhà liền đất.

Độ bền tòa nhà phụ thuộc vào kết cấu chịu lực và chất lượng vật liệu. Với mức chi phí mà đại đa số người dân có thể chấp nhận, niên hạn thực tế của chung cư thông thường chỉ khoảng 70-100 năm, hoặc tối đa khoảng 120 năm nếu được xây dựng chất lượng. Có thể xây những tòa nhà có tuổi thọ hàng trăm năm, nhưng giá thành sẽ rất đắt và không ai đủ tiền mua.

Về pháp lý, GS. Đặng Hùng Võ nhắc lại khi trình Quốc hội, Luật Nhà ở 2023 từng đề xuất quy định thời hạn sử dụng chung cư. Tuy nhiên, Quốc hội quyết định giữ nguyên quy định cũ, chỉ quy định thời hạn sử dụng công trình theo thiết kế và kiểm định, không ấn định thời hạn sở hữu căn hộ.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, quyết định này nhằm giữ ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, ông cho rằng việc chưa quy định rõ niên hạn chung cư chưa phản ánh đầy đủ một thực tế khách quan.

“

Chung cư có niên hạn là một thực tế. Không có chung cư nào vô thời hạn cả. Đây là một thực tế mà chúng ta phải chấp nhận, phải thừa nhận. Với thực tế đó, có nghĩa là việc xây dựng lại chung cư là một việc đương nhiên xảy ra, không thể tránh được, không thể không quy định. Càng không quy định thì càng làm vấn đề phức tạp hơn, mà buộc chúng ta phải quy định

GS. Đặng Hùng Võ, Nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường nhận định

Để xử lý khác biệt giữa niên hạn cam kết trong hợp đồng và tuổi thọ thực tế, GS. Đặng Hùng Võ đề xuất pháp luật quy định rõ hai trường hợp.

Nếu thời gian sử dụng thực tế bị rút ngắn do công trình xuống cấp sớm, chẳng hạn hợp đồng ghi 70 năm nhưng 60 năm đã không thể ở, chủ đầu tư phải bồi thường cho cư dân khoản tiền tương ứng với giá thuê nhà trong số năm bị thiệt hại.

Ngược lại, nếu hết thời hạn ghi trong hợp đồng nhưng kiểm định cho thấy công trình vẫn an toàn, cư dân có quyền tiếp tục sinh sống mà không phải nộp thêm tiền cho đến khi tòa nhà thực sự không còn ở được. Tương tự, nếu chủ đầu tư chậm bàn giao nhà ở hình thành trong tương lai khiến thời gian sử dụng của người mua bị rút ngắn, chủ đầu tư phải đền bù tài chính trực tiếp cho cư dân.

Chung cư xuống cấp phải xây lại, ai trả tiền và quyền lợi người mua ra sao?

Một góc nhìn khác được GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh là sự thay đổi trong tư duy sở hữu bất động sản của người Việt. Theo ông, lâu nay người dân thường coi nhà đất là tài sản tích lũy để truyền lại cho thế hệ sau theo quan niệm “hy sinh đời bố củng cố đời con”.

Tuy nhiên, khi kinh tế phát triển, tư duy xã hội có thể chuyển sang “đời ai người ấy lo”, tương tự thực tế tại Hàn Quốc và Nhật Bản. GS. Đặng Hùng Võ cho rằng chung cư về bản chất phải được nhìn nhận là một tiêu sản thay vì tích sản, bởi tòa nhà sẽ già đi và giảm dần giá trị theo thời gian, dù giá trị đất có thể tăng.

Khi thị trường và người dân chấp nhận chung cư là tiêu sản, ông cho rằng giá nhà có thể hạ xuống mức hợp lý, giảm yếu tố đầu cơ tích sản lấy lãi và trở về mục đích cung cấp chỗ ở. Với niên hạn 70-100 năm, người mua nhà từ sau 18 tuổi hoàn toàn có thể sinh sống đến cuối đời.

Việc xác định rõ niên hạn cũng giúp các tổ chức tín dụng điều chỉnh cách định giá tài sản thế chấp, qua đó giảm rủi ro cho hệ thống tài chính, ngân hàng.

Bên cạnh đó, GS. Đặng Hùng Võ cho rằng dòng vốn tư nhân quá tập trung vào bất động sản đang gây hệ lụy cho nền kinh tế, khiến giá nhà tăng cao trong khi thanh khoản kém. Dẫn bài học từ Mỹ, ông cho biết nhà đầu tư tại nước này chủ yếu đưa vốn vào công nghệ và thị trường chứng khoán để có lợi nhuận cao hơn, góp phần thúc đẩy kinh tế phát triển.

Từ đó, GS. Đặng Hùng Võ khuyến nghị Việt Nam nên có chính sách ưu đãi về thuế và quyền lợi để khuyến khích khu vực tư nhân chuyển dòng tiền sang đầu tư phát triển công nghệ.

Về xử lý chung cư hết tuổi thọ phải phá dỡ, GS. Đặng Hùng Võ dẫn giải theo tinh thần Nghị quyết 21, cư dân sẽ là bên bỏ tiền xây dựng lại tòa nhà. Giá trị quyền sử dụng đất của từng căn hộ có thể tính dựa trên diện tích sở hữu riêng và diện tích chung, không phân biệt tầng cao hay thấp.

Phương án xây dựng lại cần được lập chi tiết, công khai, minh bạch và lấy ý kiến cư dân. Nếu đạt đồng thuận của đại đa số, trên 50% hoặc 2/3 cư dân, về việc đóng góp thêm tiền xây tòa nhà mới kiên cố hơn, nhóm thiểu số không đồng ý có thể chuyển nhượng suất căn hộ cho người khác để di chuyển đến nơi ở mới.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, để bảo đảm quyền lợi của người dân, cần làm rõ và tách bạch ba mối quan hệ pháp lý liên quan. Thứ nhất, quan hệ giữa Nhà nước và chủ đầu tư là quan hệ quản lý. Nếu chủ đầu tư vi phạm quy hoạch hoặc nghĩa vụ tài chính, Nhà nước xử phạt hoặc truy tố theo quy định.

Thứ hai, quan hệ giữa chủ đầu tư và người mua nhà là quan hệ dân sự “tiền trao cháo múc”. Khi người mua hoàn thành nghĩa vụ tài chính thì phải được bàn giao căn hộ.

Thứ ba, quan hệ giữa Nhà nước và người mua nhà là quan hệ cấp giấy chứng nhận. Khi cư dân chứng minh đã hoàn thành đủ tiền mua nhà, Nhà nước có trách nhiệm cấp sổ hồng, không thể vin vào sai phạm của chủ đầu tư để chậm cấp, đẩy thiệt hại về phía người mua.

Theo GS. Đặng Hùng Võ, việc rạch ròi ba mối quan hệ này là chìa khóa để vừa giữ kỷ cương pháp luật, vừa bảo vệ quyền lợi hợp pháp của người dân trong quá trình phát triển đô thị.