Hà Nội có thêm 3.200 căn hộ nhưng sức mua chỉ còn 31%

Hơn 3.200 căn hộ mới được đưa ra thị trường Hà Nội trong quý III/2026, nâng tổng nguồn cung sơ cấp đang mở bán lên gần 11.500 căn. Tuy nhiên, chỉ khoảng 31% nguồn hàng được hấp thụ, thấp hơn nhiều so với mức 70-80% cùng kỳ năm ngoái, theo Avison Young.

Sự tương phản này cho thấy tăng nguồn cung không còn đồng nghĩa với khả năng mở rộng giao dịch. Khi giá bán vượt xa khả năng chi trả của nhiều hộ gia đình, thị trường có thể tiếp tục xuất hiện dự án mới nhưng tốc độ chuyển hàng hóa thành giao dịch lại chậm đi.

Đáng chú ý, giá căn hộ sơ cấp bình quân tại Hà Nội đạt khoảng 4.180 USD/m2, tương đương 108 triệu đồng/m2 trong quý III. Sau giai đoạn tăng mạnh từ cuối năm 2025 đến nửa đầu năm 2026, giá chỉ tăng thêm 1,5-2,3% theo quý. Đà tăng đã chậm lại, nhưng mặt bằng giá vẫn chưa tạo được khoảng cách đủ hấp dẫn để kéo sức mua trở lại.

Thị trường đang thiếu người mua hay thiếu sản phẩm phù hợp?

Cơ cấu nguồn cung phần nào lý giải nghịch lý này. Theo Avison Young, hơn 80% lượng căn hộ mới thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang, chủ yếu tập trung ở phía Đông và phía Tây Hà Nội. Trong khi đó, nguồn cung trung cấp và bình dân gần như vắng bóng.

Tại các khu đô thị vệ tinh phía Đông và phía Tây, căn hộ cao cấp mới có giá khoảng 3.300-4.500 USD/m2. Ở khu vực nội đô và Tây Hồ Tây, mức giá lên tới 5.500-9.800 USD/m2.

Như vậy, vấn đề không đơn thuần nằm ở số lượng căn hộ được chào bán, mà còn ở khả năng tiếp cận của người mua. Khi phần lớn nguồn hàng tập trung ở nhóm giá cao, lượng sản phẩm tăng thêm chưa chắc mở rộng được tệp khách hàng; ngược lại, những người có nhu cầu ở thực nhưng ngân sách hạn chế tiếp tục bị đẩy ra ngoài cuộc chơi.

Áp lực càng lớn khi lãi suất vay mua nhà thả nổi có thể lên tới 12-15%/năm. Với mức giá hiện tại, người mua phải cân đối đồng thời khoản vốn ban đầu, chi phí trả nợ và rủi ro lãi suất trong tương lai. Quyết định xuống tiền vì kỳ vọng giá tiếp tục tăng do đó trở nên khó thuyết phục hơn.

Knight Frank cũng ghi nhận tỷ lệ hấp thụ nguồn cung mới và hàng tồn kho trong quý III giảm còn 38%, thấp nhất kể từ năm 2024. Lượng căn hộ bán được giảm 40% theo quý và 52% theo năm. Dù số liệu giữa các đơn vị có thể khác nhau về phạm vi thống kê, cả hai báo cáo đều phản ánh xu hướng thanh khoản suy yếu rõ rệt.

Khi lợi thế không còn thuộc về bên nắm hàng

Một thay đổi đáng chú ý khác xuất hiện trên thị trường thứ cấp. Theo Avison Young, người mua có sẵn tiền mặt đang chiếm ưu thế hơn trong đàm phán, trong khi một số chủ nhà hết thời gian ân hạn nợ gốc phải chấp nhận giảm giá 8-12%.

Đây là diễn biến đáng quan tâm bởi thị trường thứ cấp có thể phản ánh áp lực tài chính trực tiếp hơn so với giá chào bán tại các dự án mới. Trong khi chủ đầu tư vẫn có thể duy trì mặt bằng giá theo chiến lược kinh doanh, người bán cá nhân chịu áp lực trả nợ có thể buộc phải điều chỉnh kỳ vọng để tìm được giao dịch.

Người mua vì thế có thêm thời gian lựa chọn và khả năng thương lượng, thay vì phải chạy theo tâm lý sợ bỏ lỡ cơ hội như giai đoạn giá tăng nóng. Tuy nhiên, lợi thế này chủ yếu thuộc về nhóm có sẵn vốn và không chịu sức ép phải mua ngay; nó không đồng nghĩa nhà ở đã trở nên dễ tiếp cận hơn với số đông.

Diễn biến quý III đặt thị trường chung cư Hà Nội trước một phép thử mới. Khi nguồn cung tiếp tục tăng nhưng sức mua suy yếu, khả năng cạnh tranh sẽ không chỉ nằm ở vị trí hay quy mô dự án, mà còn ở mức giá có phù hợp với ngân sách khách hàng hay không.

Trong bối cảnh đó, một thị trường bền vững hơn không thể chỉ được đo bằng số căn hộ mở bán. Thước đo quan trọng hơn là có bao nhiêu sản phẩm đáp ứng được nhu cầu thực, được người mua chấp nhận ở mức giá hợp lý và có thể chuyển thành giao dịch thực tế.