Hà Nội: Phân khúc căn hộ trên 120 triệu đồng/m2 lập kỷ lục, chiếm 11% tổng nguồn cung toàn thị trường

Ngày 14/1, tại hội nghị giới thiệu tổng quan thị trường bất động sản Hà Nội do Công ty CBRE tổ chức, các chuyên gia cho biết thị trường nhà ở Thủ đô đang bước vào giai đoạn nguồn cung lớn, với sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa các phân khúc và khu vực.

Theo CBRE, bước sang năm 2026, thị trường nhà ở Hà Nội được dự báo tiếp tục duy trì nguồn cung ở mức cao, với khoảng 33.000 căn hộ chung cư mới dự kiến được mở bán, gần tương đương lượng chào bán của năm 2025. Trong bối cảnh nguồn cung dồi dào, mặt bằng giá sơ cấp được kỳ vọng sẽ có sự điều tiết rõ rệt hơn, đặc biệt khi các dự án tại khu vực vùng ven và các đại đô thị tiếp tục đóng vai trò chủ đạo.

Áp lực cạnh tranh được dự báo gia tăng khi nguồn cung từ các khu vực giáp ranh Hà Nội, nhất là Văn Giang (Hưng Yên), vẫn duy trì mức giá thấp hơn đáng kể so với nội đô. Ngược lại, các dự án mới tại khu vực trung tâm tiếp tục giữ mặt bằng giá cao, tạo nên sự phân hóa rõ rệt giữa nội đô và vùng ven.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán được dự báo sẽ chịu áp lực nhất định trong bối cảnh lãi suất có xu hướng tăng và nguồn cung tương lai tiếp tục gia tăng, khiến người mua có thêm nhiều lựa chọn thay vì phải chấp nhận mức giá cao như giai đoạn trước.

Căn hộ trên 120 triệu đồng/m² bứt phá, lập kỷ lục mới

Trước khi bước vào chu kỳ mới của năm 2026, thị trường căn hộ Hà Nội đã trải qua một năm 2025 sôi động với lượng nguồn cung đạt mức cao thứ hai trong lịch sử. Riêng quý IV/2025, thị trường ghi nhận 14.905 căn hộ chung cư mới mở bán, nâng tổng nguồn cung mới của cả năm lên gần 36.000 căn, chỉ thấp hơn mức kỷ lục của năm 2019.

Đáng chú ý, năm 2025 đánh dấu sự bứt phá mạnh mẽ của phân khúc cao cấp và hạng sang. Số căn hộ có giá bán trên 120 triệu đồng/m² (chưa bao gồm VAT, phí bảo trì và trước chiết khấu) đạt gần 4.000 căn, chiếm khoảng 11% tổng nguồn cung mở bán trong năm – mức cao nhất từng được ghi nhận tại thị trường Hà Nội.

Song song với đó, xu hướng phát triển các đại đô thị vùng ven tiếp tục thể hiện rõ nét. Trong quý IV/2025, nguồn cung từ các đại đô thị tại Văn Giang chiếm hơn 60% tổng lượng căn hộ mở bán toàn thị trường. Tính chung cả năm, khu vực này đóng góp gần 40% tổng nguồn cung mới, trở thành động lực chính giúp thị trường duy trì quy mô lớn trong bối cảnh quỹ đất nội đô ngày càng hạn chế.

Sức cầu duy trì tích cực, giá bán phân hóa mạnh

Dù nguồn cung mở bán gia tăng nhanh, sức cầu trên thị trường căn hộ Hà Nội trong năm 2025 vẫn được đánh giá ở mức tích cực. Riêng quý IV, tổng lượng căn hộ bán được đạt hơn 13.500 căn, nâng tổng số căn giao dịch thành công trong cả năm lên 34.760 căn.

Các dự án mở bán mới trong quý cuối năm đạt tỷ lệ hấp thụ trung bình khoảng 79%. Dù giảm nhẹ so với quý III, con số này vẫn phản ánh khả năng hấp thụ ổn định của thị trường sơ cấp trong bối cảnh lượng hàng chào bán lớn. Nhu cầu mua nhà tiếp tục được hỗ trợ bởi tâm lý nắm giữ tài sản dài hạn, kỳ vọng tăng giá trung – dài hạn và sự cải thiện hạ tầng tại các khu vực phát triển mới.

Diễn biến giá bán cho thấy sự phân hóa ngày càng rõ nét giữa nội đô và vùng ven. Giá sơ cấp trung bình toàn thị trường đạt hơn 78 triệu đồng/m², giảm khoảng 14% so với quý III nhưng vẫn cao hơn 8% so với cùng kỳ năm trước. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc nguồn cung quý IV tập trung lớn tại các khu vực vùng ven, nơi giá bán phổ biến ở mức 50–60 triệu đồng/m².

Trong khi đó, các dự án mới tại các quận nội thành Hà Nội tiếp tục duy trì mức giá cao, phổ biến 90–100 triệu đồng/m², thậm chí cao hơn đối với các dự án hạng sang sở hữu vị trí trung tâm.

Ở thị trường thứ cấp, giá bán trung bình trong quý IV đạt khoảng 62 triệu đồng/m², gần như không đổi so với quý trước. Tốc độ tăng giá so với cùng kỳ giảm xuống 24%, thấp hơn mức đỉnh 26% của quý III, phản ánh sự hạ nhiệt khi mặt bằng giá đã tăng nhanh trong các quý trước và tâm lý thận trọng gia tăng cùng với xu hướng nhích lên của lãi suất.