Chuyên gia: Đây là thời điểm săn tìm BĐS dòng tiền giá hợp lý

Chia sẻ tại talk show “Giao dịch bất động sản TP. Hà Nội giảm 50% so với 2025”, theo ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, con số giao dịch bất động sản Hà Nội giảm khoảng 50% so với năm 2025 được đề cập trong talkshow được xây dựng trên số liệu của One Housing về thị trường thứ cấp chung cư và thổ cư.

Cụ thể, theo dự phóng được ông Hùng dẫn lại, năm 2026, giao dịch trên thị trường thứ cấp chung cư tại Hà Nội chỉ khoảng 15.000 giao dịch, giảm khoảng 45-55% so với năm 2025. Với phân khúc thổ cư, mức giảm được dự báo khoảng 40-50%.

Như vậy, không chỉ riêng chung cư, thanh khoản của phân khúc nhà gắn liền với đất cũng đang chịu áp lực đáng kể.

Giao dịch giảm mạnh, lãi suất tăng kéo sức hấp thụ đi xuống

Nhìn rộng ra thị trường cả nước, ông Hùng cho biết báo cáo thị trường bất động sản quý II/2026 của Bộ Xây dựng ghi nhận tổng lượng giao dịch khoảng 100.500 giao dịch, thấp hơn đáng kể so với mức 157.021 giao dịch của quý II/2025, tương đương giảm khoảng 33-35%.

Theo ông, Hà Nội có thể chịu mức giảm mạnh hơn mặt bằng chung do giá bất động sản tại thủ đô đã ở mức cao.

Một yếu tố đáng chú ý khác là mặt bằng lãi suất vay mua nhà. Theo số liệu được ông Hùng trình bày trong chương trình, lãi suất trung bình hiện đã lên khoảng 9,2%.

Trong khi đó, giai đoạn 2024-2025, mặt bằng lãi suất thấp hơn đã hỗ trợ đáng kể cho sức mua. Khi lãi suất tăng trở lại, chi phí tài chính của người mua nhà tăng lên, từ đó ảnh hưởng trực tiếp đến khả năng hấp thụ sản phẩm.

Điều này thể hiện khá rõ ở thị trường sơ cấp. Theo số liệu được ông Hùng dẫn từ báo cáo của CBRE, tỷ lệ hấp thụ trong quý II/2026 chỉ còn khoảng 67-68%, thấp hơn đáng kể so với những giai đoạn thị trường sôi động. Đáng chú ý, quý III/2025 từng ghi nhận thời điểm nguồn cung mới gần như được hấp thụ hết.

Như vậy, vấn đề hiện nay không nằm ở việc thị trường thiếu nguồn cung. Ngược lại, nguồn cung vẫn được bổ sung mạnh nhưng khả năng hấp thụ của người mua đang chậm lại.

Theo dự báo được chia sẻ trong talkshow, tổng nguồn cung căn hộ thương mại tại Hà Nội trong cả năm 2026 có thể đạt khoảng 30.000-35.000 sản phẩm.

Trong các năm 2026-2028, nguồn cung được dự báo tiếp tục duy trì trên 30.000 sản phẩm mỗi năm. Tuy nhiên, lượng sản phẩm được hấp thụ có thể thấp hơn đáng kể so với nguồn cung đưa ra thị trường.

Đáng chú ý, nguồn cung trong thời gian tới không chỉ đến từ căn hộ thương mại mà còn có nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá phù hợp và các sản phẩm nhà cho thuê. Sự đa dạng này có thể tiếp tục làm thay đổi cơ cấu nguồn cung và lựa chọn của người mua.

Giá thứ cấp bắt đầu hạ nhiệt

Trong bối cảnh giao dịch suy giảm, diễn biến giá cũng bắt đầu có sự phân hóa rõ hơn giữa thị trường sơ cấp và thứ cấp.

Theo ông Hùng, số liệu One Housing cho thấy đơn giá bất động sản thứ cấp tại khu vực nội thành Hà Nội đã có xu hướng giảm so với quý IV/2025.

Ông mô tả quý IV/2025 như một thời điểm giá đạt đỉnh, sau đó bước sang quý I và quý II/2026, giá thứ cấp bắt đầu điều chỉnh. Các khu vực phía Tây và phía Đông cũng ghi nhận xu hướng giảm, dù mặt bằng giá thấp hơn khu vực nội thành.

Giá trung bình toàn thị trường được ông Hùng dẫn lại ở mức khoảng 78 triệu đồng/m² trong quý II/2026. Tuy nhiên, ông lưu ý không nên hiểu con số này đồng nghĩa toàn bộ căn hộ tại Hà Nội đều có giá 78 triệu đồng/m². Đây là mức giá trung bình được hình thành từ nhiều khu vực, trong đó khu vực nội thành có nhiều sản phẩm trên 87 triệu đồng/m², trong khi một số khu vực phía Đông và phía Tây có mức giá thấp hơn.

Ở chiều ngược lại, triển vọng giá sơ cấp được đánh giá thận trọng hơn. Theo dự báo được chia sẻ trong chương trình, giá sơ cấp giai đoạn 2026-2028 có xu hướng đi ngang, có thể tăng lên trên 80 triệu đồng/m² nhưng chưa vượt mốc 90 triệu đồng/m².

Trong khi đó, giá thứ cấp được dự báo trong giai đoạn này không vượt 70 triệu đồng/m² theo quan điểm của đơn vị nghiên cứu được ông Hùng dẫn lại.

Một diễn biến đáng chú ý được ông Hùng đề cập là thị trường thứ cấp đã bắt đầu xuất hiện những trường hợp người bán chấp nhận mức giảm rất sâu. Theo ông, có những sản phẩm mà người mua trước đó đã thanh toán khoảng 30% giá trị hợp đồng và vay 70%. Khi áp lực tài chính xuất hiện, chủ sở hữu có thể chấp nhận bỏ cả khoản vốn 30% đã đóng để tìm người nhận lại nghĩa vụ nợ, qua đó hạn chế nguy cơ phát sinh nợ xấu.

Nếu tính theo giá hợp đồng mua bán, những trường hợp này tương đương mức giảm khoảng 30%.

Bất động sản dòng tiền: Khó thanh khoản nhưng có thể xuất hiện cơ hội

Một phân khúc khác được đề cập trong talkshow là bất động sản dòng tiền, đặc biệt những căn nhà trong ngõ được xây dựng để cho thuê từng phòng. Theo ông Hùng, phân khúc này hiện cũng gặp khó về thanh khoản. Khi mặt bằng chung của thị trường điều chỉnh, những bất động sản dòng tiền có mức giá cao sẽ khó giao dịch hơn.

Tuy nhiên, ông cho rằng đây cũng có thể là phân khúc đáng chú ý nếu giá bất động sản giảm trong khi giá thuê duy trì hoặc tăng nhẹ. Lý do là tỷ suất lợi nhuận cho thuê có thể được cải thiện.

Trong giai đoạn 2024-2025, giá bất động sản dòng tiền tăng mạnh trong khi giá thuê không tăng tương ứng, khiến lợi suất cho thuê giảm. Ông Hùng cho biết trên thị trường có những bất động sản dòng tiền từng tăng giá khoảng 50-100% trong vòng hai năm, trong khi giá thuê không thể tăng cùng tốc độ.

Khi giá tài sản điều chỉnh, bài toán lợi suất có thể thay đổi theo hướng tích cực hơn. Theo ông Hùng, đây có thể là thời điểm nhà đầu tư có nhu cầu với bất động sản dòng tiền bắt đầu tìm kiếm những sản phẩm có mức giá hợp lý hơn, qua đó cải thiện lợi suất so với năm 2025.