Khó khăn bủa vây doanh nghiệp bất động sản Quảng Nam

Khó khăn chồng chất

Theo báo cáo của Hiệp hội Doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam gửi Tổ công tác đặc biệt, hiện nay doanh nghiệp lĩnh vực bất động sản (BĐS) đang gặp phải vô vàn khó khăn, xuất phát từ ý chí của các hộ dân, một phần cũng là từ các chính sách của Nhà nước. Theo đó, khó khăn xuất phát từ việc các hộ dân ảnh hưởng đất nông nghiệp nhưng yêu cầu bố trí đất tái định cư, dù đã tổ chức họp vận động, đối thoại nhiều lần nhưng vẫn chưa đồng ý nhận tiền, bàn giao mặt bằng.

Ngoài ra, các doanh nghiệp cũng cho rằng có nhiều trường hợp tranh chấp đất đai rất khó giải quyết, các hộ dân không đồng ý hoà giải nên thủ tục thu hồi đất cũng gặp nhiều khó khăn. Quy trình, thủ tục cưỡng chế thu hồi đất kéo dài gây ảnh hưởng đến tiến độ dự án.

“Nhiều trường hợp đã có quyết định cưỡng chế thu hồi đất cách đây một năm nhưng đến nay cơ quan chức năng vẫn chưa triển khai thực hiện cưỡng chế. Các hộ dân không đồng ý phương án bồi thường, hỗ trợ và tái định cư (phương án dự kiến) được công khai, không đồng ý bốc thăm lô tái định cư, dẫn đến không thể trình thẩm định phương án theo quy định”, báo cáo của Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam nêu rõ.

Ngoài ra, các khó khăn trong công tác giải phóng mặt bằng (GPMB) còn xuất phát từ đơn giá bồi thường cho các hộ dân theo quy định hiện nay là quá thấp, dẫn đến việc không nhận được sự đồng thuận của các hộ dân bị vướng GPMB tại các dự án, các hộ dân không đồng ý theo phương án được duyệt, không nhận tiền bồi thường và đòi hỏi với mức giá cao gấp 5-7 lần so với giá quy định.

Đặc biệt, một số hộ dân đã nhận tiền bồi thường, hỗ trợ nhưng không đồng ý bàn giao mặt bằng để thi công xây dựng dự án. Một số hộ dân có đất bị ảnh hưởng của 02 dự án (một dự án do Công ty đang thực hiện và một dự án đầu tư công chưa thực hiện) yêu cầu 02 dự án triển khai cùng lúc để người dân ổn định đời sống và bố trí lại đất tái định cư. Công tác quản lý hiện trạng (tái lấn chiếm đất đã được GPMB, xây dựng trái phép....) chưa được đảm bảo, tuy chủ đầu tư đã phối hợp với các đơn vị chức năng xử lý nhưng người dân vẫn ngoan cố thực hiện.

Đối với những vướng mắc về pháp lý, các doanh nghiệp cho rằng trong thời kì kinh tế khó khăn như hiện nay, việc vừa phải bỏ ra chi phí để thực hiện công tác GPMB vừa phải nộp tiền sử dụng đất cùng lúc nhưng chưa được trừ chi phí GPMB  là một gánh nặng lớn với các chủ đầu tư. Theo quy định hiện nay của tỉnh, chi phí GPMB chỉ được trừ vào tiền sử dụng đất khi hoàn thành xong việc quyết toán GPMB, và mỗi dự án chỉ được quyết toán không quá 02 lần thì với thực tế GPMB hiện nay, việc hoàn thiện 100% công tác GPMB để quyết toán GPMB cho toàn dự án là một việc đòi hỏi rất nhiều thời gian, có khi kéo dài hơn 10 năm.

“Như vậy những chi phí GPMB mà chủ đầu tư đã bỏ ra phải bị treo ở ngân sách thời gian dài, trong khi nguồn vốn của doanh nghiệp lại bị thiếu hụt nghiêm trọng. Đồng thời, thời kỳ mà các doanh nghiệp đang ở tình thế ngàn cân treo sợi tóc nhưng tỉnh nhà chưa áp dụng các hình thức gia hạn thời gian nộp thuế, giãn nợ thuế, miễn tiền chậm nộp thuế”, cộng đồng doanh nghiệp nêu ý kiến.

Nhiều kiến nghị tháo gỡ khó khăn

Đại diện cho cộng đồng doanh nghiệp, ông Trần Quốc Bảo, Ủy viên BCH VCCI – Chủ tịch Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cho hay cần có thêm nhiều phương án hỗ trợ doanh nghiệp trong bối cảnh hiện nay. Trong đó, UBND tỉnh có hướng tháo gỡ các vướng mắc trong công tác GPMB đối với các trường hợp không đồng ý ký hồ sơ công nhận đất ở (đất sử dụng trước năm 1980, nhưng mất hồ sơ 299), không đồng ý bốc thăm lô tái định cư, các trường hợp tranh chấp đất đai kéo dài.

Song song với đó, địa phương có đề xuất tăng đơn giá bồi thường về nhà cửa, vật kiến trúc, mồ mả, cây cối, hoa màu cho các hộ dân theo quy định để nhận được sự đồng thuận của các hộ dân bị vướng GPMB tại các dự án. UBND tỉnh chỉ đạo UBND các địa phương chỉ đạo nghiêm túc sự phối hợp giữa Phòng Tài nguyên môi trường, Trung tâm Phát triển quỹ đất và UBND phường trong công tác giải phóng mặt bằng.

“Những dự án gia hạn tiến độ do vướng giải phóng mặt bằng (lỗi do địa phương) thì không cần lấy ý kiến của các Sở ngành mà địa phương xác nhận rồi trình Sở Kế hoạch Đầu tư trình lên tỉnh, việc lấy ý kiến sở ngành mất vài tháng hoặc có khi gần hết tiến độ gia hạn. Cùng với đó, cho phép chủ đầu tư khấu trừ tiền GPMB vào tiền sử dụng đất phải nộp mà không đợi đến khi quyết toán để giảm tải áp lực về nguồn vốn cho chủ đầu tư”, ông Trần Quốc Bảo nêu đề xuất.

Ngoài ra, ông Trần Quốc Bảo cũng cho rằng những dự án không thực hiện theo đúng quy định của tỉnh về công tác giải phóng mặt bằng do khó khăn trong công tác vận động của địa phương với hộ dân trong vùng giải toả cần có chủ trương cho phép sớm gia hạn thời gian thực hiện dự án và điều chỉnh quy hoạch cục bộ 1/500, tạo điều kiện cho doanh nghiệp thực hiện dự án. Đặc biệt, Quảng Nam có thể thành lập Ban chỉ đạo đền bù giải toả giám sát và hỗ trợ các doanh nghiệp, nếu để doanh nghiệp tự thực hiện thì rất khó khăn, không thực hiện được làm ảnh hưởng đến công tác kêu gọi nhà đầu tư.

“Có nhiều dự án đã có quyết định giao đất từ năm trước nhưng đến nay vẫn chưa được phê duyệt giá đất để tính tiền sử dụng đất, dẫn đến việc chủ đầu tư chưa thể thực hiện việc nộp tiền sử dụng đất vào ngân sách nhà nước để có cơ sở thực hiện các thủ tục tiếp theo”, ông Bảo cho biết.

Theo kiến nghị, cần phải có cơ chế phối hợp giữa các Sở, ban, ngành, địa phương để rút ngắn thời gian trong công tác xác định giá đất, gia hạn tiến độ dự án, điều chỉnh cục bộ dự án 1/500, điều chỉnh chấp thuận chủ trương đầu tư,… Cùng với đó là đẩy nhanh công tác bàn giao đưa vào sử dụng đối với các dự án đã hoàn thành để giảm thiểu các chi phí phát sinh cho nhà đầu tư.

Hiệp hội doanh nghiệp tỉnh Quảng Nam cũng kiến nghị địa phương cho các dự án bất động sản chậm nộp tiền sử dụng đất và không phạt chậm nộp tiền thuế đất tạo điều kiện để doanh nghiệp hoạt động, tháo gỡ khó khăn tài chính, vì tiền sử dụng đất rất lớn. Song song là cơ chế chính sách đối với dự án bất động sản cần phải có tính ổn định lâu dài, đối với những dự án đã thực hiện theo cơ chế, chính sách quy định cũ thì vẫn giữ nguyên, không bắt buộc thay đổi theo quy định mới để nhà đầu tư yên tâm.

Một kiến nghị khác là Ngân hàng Nhà nước có chủ trương để hệ thống ngân hàng cấp dưới tạo điều kiện các doanh nghiệp được nâng hạn mức vay vốn, tháo gỡ khó khăn nguồn vốn hoạt động của các doanh nghiệp hiện nay về vay vốn bất động sản và lãi suất vay, tái cấu trúc nợ cho doanh nghiệp bất động sản.

Cần có chính sách giảm thuế, giãn nợ thuế để doanh nghiệp vượt qua thời kỳ khó khăn do dịch bệnh COVID- 19 và khó khăn đối với các doanh nghiệp kinh doanh bất động sản do thị trường đóng băng không khai thác được quỹ đất. Đặc biệt, ngân hàng Nhà nước chỉ đạo các Ngân hàng cổ phần có cơ chế cho vay đối với công trình có nguồn vốn đầu tư công thì định mức cho vay theo khối lượng giá trị đã được nghiệm thu.