Không đủ giàu mua nhà thương mại, cũng 'chưa đủ nghèo' để mua nhà ở xã hội

Anh Hòa, một giám sát công trình với hơn 15 năm đứng trên các giàn giáo cao tầng ở Hà Nội, đã quen với cảm giác hoàn thiện những tòa chung cư trị giá hàng tỷ đồng. Nhưng mỗi tối, anh lại trở về căn nhà thuê 70 m² ở Thanh Xuân, nơi vợ chồng anh và con trai đã gắn bó suốt 5 năm qua.

“Mình góp phần xây bao nhiêu căn hộ, nhưng chẳng căn nào là của mình”, anh nói, nghe vừa bình thản vừa chua chát.

Thu nhập gần 50 triệu đồng mỗi tháng giúp gia đình anh sống thoải mái, cho con học trường tốt và đều đặn tích lũy. Nhưng càng cố dành dụm, giấc mơ mua nhà lại càng xa dần. Một căn chung cư loại trung bình rơi vào khoảng 3-5 tỷ đồng.

Nhà ở xã hội thì rẻ hơn, nhưng họ lại vượt chuẩn thu nhập để được mua. “Không đủ giàu mua nhà thương mại, cũng chưa đủ nghèo để mua nhà ở xã hội”, anh nói. Câu nói nghe có vẻ đùa, nhưng lại phản ánh đúng nỗi bế tắc của rất nhiều người dân ở đô thị lớn.

Tại Hà Nội hay TP.HCM, câu chuyện mua được căn nhà đầu tiên chưa bao giờ dễ. Vấn đề không chỉ nằm ở túi tiền của mỗi gia đình, mà còn ở cấu trúc thị trường vốn lệch từ nhiều năm nay: giá nhà thương mại tăng quá nhanh vì chi phí đất đai, vật liệu, nhân công và lãi vay đều leo thang; trong khi nguồn cung nhà ở xã hội thì ít ỏi và thủ tục lại phức tạp đến mức cảnh xếp hàng xuyên đêm nộp hồ sơ chẳng khác gì đi… 'bốc thăm trúng thưởng'.

Trong cơ cấu giá nhà thương mại hiện nay, chi phí đất là yếu tố đẩy giá mạnh nhất, chiếm tới 30-50% và còn có xu hướng tăng đột biến. Giá nhà leo thang kéo theo hàng loạt hệ lụy kinh tế - xã hội, từ việc thu hẹp khả năng sở hữu nhà của người trẻ cho đến tâm lý ngại kết hôn, ngại sinh con vì áp lực chỗ ở và chi phí sinh hoạt.

Giữa bối cảnh hai phân khúc hiện hữu đều bộc lộ giới hạn, nhu cầu về một lựa chọn thứ ba đã hiện lên rõ ràng: nhà ở vừa túi tiền.

Loại hình này được hiểu là nhà ở thương mại nhưng có mức giá phù hợp với khả năng chi trả của số đông. Tùy quan điểm, nhà ở vừa túi tiền có thể được gọi bằng nhiều tên khác nhau như nhà ở bình dân, nhà cho người thu nhập trung bình, hay nhà có giá thành phù hợp. Một số nghiên cứu cho rằng “nhà ở vừa túi tiền” nghĩa là tổng giá trị căn nhà tương đương khoản tích lũy từ 7 năm thu nhập của một hộ gia đình. Đây không chỉ là câu chuyện về nơi ở, mà còn là nền tảng ổn định cộng đồng, thúc đẩy an sinh và tạo nhiều giá trị kinh tế.

Ở nhiều quốc gia, phân khúc nhà ở vừa túi tiền (affordable housing) chính là điểm tựa cho những gia đình như anh Hòa. Tại Mỹ, một số bang như New York hay California áp dụng ưu đãi thuế cho các chủ đầu tư dành 20% quỹ căn hộ làm nhà vừa túi tiền; người thuê cũng không phải trả khoản ứng trước thường chiếm 20% giá trị hợp đồng. Nhiều chính sách khác như cho vay thế chấp 100% giá trị nhà cũng được triển khai để giảm áp lực tài chính. Chính phủ hỗ trợ cả về thuế, tài trợ lẫn quy hoạch nhằm khuyến khích phát triển loại hình này.

Tại Đức, để bảo vệ người thuê và giữ thị trường ổn định, chính sách về mức giá thuê trần (Mietdeckel) được áp dụng ở những khu vực có thị trường nhà ở căng thẳng. Khi một căn nhà được tái cho thuê trong một khu vực áp dụng Mietdeckel, giá thuê không được vượt quá 10% so với giá thuê thông thường tại địa phương. Để người thuê không bị tính giá cao, Chính phủ ban hành giá trần điện và ga để các bên tham chiếu thỏa thuận rõ trong hợp đồng thuê.

Ở Singapore, mô hình HDB đã trở thành hình mẫu khi Nhà nước trực tiếp xây dựng, quản lý và bán nhà ở với quy trình minh bạch, không qua bên thứ ba. Những gia đình thu nhập thấp hoặc trung bình có thể thuê nhà với mức giá thấp nhất có thể, sau đó được khuyến khích mua lại chính căn hộ đó theo hình thức trả góp ưu đãi, đây là một chính sách giúp người dân thoát khỏi vòng luẩn quẩn thuê nhà dài hạn.

Malaysia thì tồn tại song song hai mô hình: nhà giá rẻ do Nhà nước xây dựng và nhà giá rẻ do tư nhân phát triển. Cả hai đều đóng vai trò mở rộng cơ hội an cư cho người dân.

Quay lại Việt Nam, nhà ở bình dân gần như đã "biến mất" tại Hà Nội và TP.HCM, khiến giấc mơ "an cư" ngày càng xa vời. Tình trạng này xuất phát từ nhiều nguyên nhân: chính sách, pháp luật chưa hoàn thiện, thủ tục hành chính phức tạp và kéo dài, pháp lý dự án tắc nghẽn do xung đột pháp luật, cùng với chi phí đầu vào (lãi vay, vật liệu, nhân công) đều tăng cao. Điều này khiến cộng đồng doanh nghiệp không còn "mặn mà" với các dự án nhà ở vừa túi tiền và nhìn rộng ra thì khiến thị trường thiếu vắng phân khúc phục vụ đại đa số người dân.

Để phát triển phân khúc nhà ở vừa túi tiền, ông Nguyễn Trung Vũ, Chủ tịch HĐQT Cen Land, cho rằng, trước hết từ phía Nhà nước phải giảm thuế tiền sử dụng đất, có thể áp dụng ở những khu đô thị xa trung tâm.

“Nếu coi tiền sử dụng đất là nguồn thu ngắn hạn, giá bất động sản sẽ bị đẩy lên rất cao, kéo theo doanh nghiệp sẽ rất khó bán, khó phát triển lâu dài. Nên coi đó là nguồn thu dài hạn để giúp doanh nghiệp lớn lên”, ông Vũ nêu ý kiến.

Song song đó, chính sách phải ưu tiên người mua thật, hạn chế đầu cơ, xác lập nguyên tắc “xây nhà để ở”, và chỉ xây khi bảo đảm đưa được dân vào ở. Mức giá hợp lý, theo ông Vũ, nên khoảng 2 tỷ đồng để người trẻ có thể trả góp trong nhiều năm.

Ông Lê Hoàng Châu - Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TPHCM (HoREA) - cho rằng muốn tăng nguồn cung nhà giá phù hợp, phải tháo gỡ cho hàng ngàn dự án đang ách tắc. Nghị quyết 171 của Quốc hội về thí điểm chuyển đổi mục đích sử dụng đất có thể là một trong những giải pháp, nhưng điểm cốt lõi vẫn là rút ngắn thủ tục hành chính.

Ông cũng cho biết, tới đây, khi sửa Luật Nhà ở năm 2026, Hiệp hội sẽ kiến nghị cần có cơ chế hỗ trợ cho người mua nhà ở giá phù hợp.

Vậy mức giá nào được xem là “vừa túi tiền”? Ông Châu nhắc lại gói tín dụng 30.000 tỷ đồng năm 2013, khi nhà thương mại dưới 1,05 tỷ đồng được hỗ trợ vay. Với bối cảnh hiện nay, ông cho rằng mức giá dưới 3 tỷ đồng có thể coi là hợp lý. Tuy vậy, yếu tố quyết định vẫn là tín dụng, phải có gói vay lãi suất phù hợp trong 20-25 năm thì người trẻ, đặc biệt người mua nhà lần đầu, mới có thể tạo lập nơi ở.

Nhiều chuyên gia đồng thuận rằng chỉ khi dòng vốn “nhiều, dài và rẻ”, khi thuế đất được tính trong tầm nhìn dài hạn và khi tư duy “nhà để ở, không phải để đầu cơ” trở thành nguyên tắc chung, thị trường bất động sản Việt Nam mới bước vào được giai đoạn phát triển bền vững. Và chỉ khi thị trường vận hành đúng quy luật, một căn nhà ở vừa túi tiền cho những gia đình như anh Hòa sẽ không còn là giấc mơ quá xa vời.