Suất ưu tiên, hồ sơ 'bao đậu' nở rộ, chuyên gia chỉ ra loạt giải pháp bịt kẽ hở trục lợi nhà ở xã hội

Chính sách nhà ở xã hội (NƠXH) luôn là một chủ trương lớn, được xem là chính sách nhân văn hướng đến an sinh xã hội và đảm bảo quyền lợi về nhà ở cho những đối tượng có thu nhập thấp đang đóng góp vào sự phát triển kinh tế đất nước.

Thời gian kéo dài, chi phí lãi vay kìm chân doanh nghiệp xây nhà ở xã hội

Việt Nam hiện đang đặt mục tiêu phát triển 1 triệu căn nhà ở xã hội đến năm 2030. Tuy nhiên, việc triển khai mục tiêu này trên thực tế đã và đang đối mặt với nhiều vướng mắc, đòi hỏi sự đồng bộ từ cấp trung ương đến địa phương để đưa chính sách đến đúng người cần.

Thực tế cho thấy, một trong những rào cản lớn nhất đối với nhà đầu tư khi triển khai dự án NƠXH chính là thủ tục đầu tư xây dựng. Trước đây, quy trình để xây dựng được một dự án hoàn thành có thể kéo dài tới 48 tháng, tức là 4-5 năm. Thời gian kéo dài như vậy không chỉ gây lúng túng cho nhiều địa phương trong việc phê duyệt hồ sơ dự án mà còn là thách thức lớn đối với doanh nghiệp, đặc biệt khi lợi nhuận bị khống chế ở mức thấp.

Tại Tọa đàm “Thành phố Hải Phòng: Giải “bài toán” đưa nhà ở xã hội đến đúng đối tượng” vừa diễn ra, TS.Nguyễn Văn Đính,Phó Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA), Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), nhận định rằng "không có một doanh nghiệp nhà đầu tư nào mong muốn làm nhà ở xã hội với một cái thời gian dài như thế", đặc biệt khi lợi nhuận bị khống chế chỉ có 10%. Với thời gian kéo dài, các chi phí lãi vay và hoạt động có thể khiến doanh nghiệp bị lỗ.

Nhận thức rõ những khó khăn này, Chính phủ đã vào cuộc "quyết liệt". Để tháo gỡ khó khăn về thể chế, Thủ tướng Chính phủ đã chỉ đạo phải rút ngắn thời gian thực hiện thủ tục, cắt bỏ những thủ tục phức tạp, chồng chéo. Các chính sách như Nghị quyết Quốc hội 201, Nghị định 192, và Nghị định 261 đã được ban hành nhằm giải quyết cơ bản những tồn đọng này. Tư tưởng chính sách hiện nay đã thay đổi, gỡ bỏ quy định tiền kiểm phức tạp để chuyển sang hậu kiểm.

Sự thay đổi chính sách mới cho phép chủ đầu tư dự án nhà ở xã hội được tự xác định giá bán, giá thuê và thuê mua, nhưng phải dựa trên chi phí thực tế, cộng lợi nhuận định mức theo quy định, và chịu trách nhiệm nếu cơ quan thẩm tra, kiểm toán phát hiện sai lệch. Giá bán, giá thuê, giá thuê mua sẽ được công khai để người dân tra cứu và cơ quan nhà nước có thẩm quyền giám sát, tránh tình trạng trục lợi hoặc đội giá.

Mặc dù có những tín hiệu tích cực từ hành lang pháp lý, vấn đề tài chính vẫn là thách thức lớn nhất. Tiến sĩ Đính khẳng định vai trò phát triển NƠXH là của Nhà nước, và doanh nghiệp làm chủ yếu là "vì trách nhiệm" chung tay với xã hội.

Theo ông Đính, việc tiếp cận nguồn vốn vẫn gặp nhiều khó khăn cho cả người mua và chủ đầu tư. Nguồn lực phát triển NƠXH hiện nay gần như phụ thuộc hoàn toàn vào hệ thống tín dụng. Ngân hàng Nhà nước đã triển khai các gói tín dụng hỗ trợ, nâng tổng mức hỗ trợ lên đến 145.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, ngân hàng là đơn vị kinh doanh, họ không thể cho vay dưới mức lãi suất quy định để lỗ, khiến việc đòi hỏi mức chi phí phù hợp cho người nghèo là rất khó.

Khó khăn về vốn còn nằm ở rào cản tài sản đảm bảo. Luật sư Trần Trung Nguyên (Đoàn luật sư thành phố Hà Nội) đã chỉ ra rằng, đối với các tổ chức tín dụng, việc cho vay NƠXH có rủi ro cao vì đây là nhà ở chính sách, việc thu hồi nợ để xử lý khoản nợ là rất khó khăn nếu phát sinh nợ xấu. Điều này khiến ngân hàng rất e dè. Về phía chủ đầu tư, việc làm tài sản đảm bảo bằng chính dự án NƠXH là "gần như không thể", gây khó khăn trong việc tiếp cận nguồn vốn.

Luật sư Nguyên đề xuất cần có chính sách cụ thể để ngân hàng chấp nhận dùng dự án đó làm tài sản thế chấp, hoặc lập một ngân hàng như ngân hàng chính sách để tự cho vay và tự xử lý nợ xấu.

Để tránh phụ thuộc vào tín dụng, Tiến sĩ Đính kiến nghị Chính phủ cần đẩy mạnh định hình ra nhiều quỹ đầu tư, quỹ tín thác, quỹ nhà ở và nghiên cứu các mô hình tài chính khác. Việc Chính phủ xây dựng Nghị định về việc thành lập, hoạt động của Quỹ nhà ở quốc gia được xem là giải pháp quan trọng, nhằm tạo ra quỹ tài chính để hỗ trợ và tăng nguồn cung.

“Nhà ở xã hội là nhà ở chính sách, không phải là hàng hóa thương mại”

Để chính sách nhà ở xã hội đạt được hiệu quả, việc xác định đúng đối tượng và chống trục lợi chính sách cũng là vô cùng quan trọng. Hiện nay, mức thu nhập tối đa để mua NƠXH đang được điều chỉnh lên 20 triệu đồng cho cá nhân và 40 triệu đồng cho hộ gia đình. Tuy nhiên, Luật sư Nguyên nhận định mức 40 triệu cho hộ gia đình là "tương đối thấp" và đề xuất xem xét nâng lên mức 60 triệu đồng để phù hợp với việc giảm trừ gia cảnh và điều kiện vay vốn, đặc biệt ở các thành phố lớn.

Về quy trình đăng ký, các chuyên gia khuyến khích chuyển mạnh sang ứng dụng công nghệ. Luật sư Nguyên đề xuất sử dụng VNeID trong việc nộp hồ sơ để định danh các điều kiện và minh bạch hóa hồ sơ, nhằm đảm bảo đúng người và đủ điều kiện.

Trong khi đó, ông Đính kiến nghị mạnh dạn xóa bỏ hẳn việc tiền kiểm đối với đối tượng mua NƠXH và chuyển sang hậu kiểm. Theo đó, người dân tự kê khai và chịu trách nhiệm; nếu sau này phát hiện khai không đúng, pháp luật sẽ lập tức thu hồi hoặc xử lý. Giải pháp hậu kiểm giúp thủ tục nhanh chóng hơn, tránh phức tạp cho người dân và doanh nghiệp.

Thực tế hiện nay, các dự án nhà ở xã hội từ Hà Nội đến TP.HCM và nhiều địa phương khác liên tục ghi nhận cảnh người dân xếp hàng nộp hồ sơ, nhưng phía sau những đoàn người ấy là một thị trường giao dịch ngầm như: suất ưu tiên, hồ sơ "bao đậu", tiền chênh lệch và cả mạng lưới môi giới công khai rao bán suất NƠXH như hàng hóa thương mại. Một thực tế khác cũng đáng lo ngại là hồ sơ xét duyệt chủ yếu dựa trên kê khai. Dữ liệu thuế, dân cư, đất đai không liên thông khiến việc xác minh gần như bất khả, tạo kẽ hở cho dịch vụ "làm hồ sơ" thu tiền từ 3 - 10 triệu đồng/bộ

Đối với những tình trạng trục lợi chính sách, Tiến sĩ Đính khẳng định đây là hành vi vi phạm pháp luật vì NƠXH là nhà ở chính sách, "không phải là hàng hóa thương mại". Để NƠXH quay về đúng bản chất an sinh , theo ông, cần có những quy định xử phạt mạnh hơn để chấm dứt tình trạng lộn xộn này, và phải xử lý "hết sức nghiêm minh" cả người bán, người mua lẫn người trung gian vi phạm.

Cùng với đó, Luật sư Nguyên nhấn mạnh cần làm hồ sơ đầy đủ, chính xác ngay từ khâu đầu để hạn chế việc xử lý sau này, vì việc xử lý khi người dân đã sinh sống ổn định là rất phức tạp.

Vai trò của chính quyền địa phương cũng được xem là then chốt để thúc đẩy NƠXH. Phát triển NƠXH cần được xem là một nhiệm vụ chính trị, và địa phương cần bố trí quỹ đất, đặt việc này thành một KPI. Để thu hút chủ đầu tư, Luật sư Nguyên cho rằng chính quyền địa phương cần cung cấp mặt bằng sạch và đảm bảo có cơ sở hạ tầng vật chất xung quanh dự án (điện, đường, trường, trạm), tránh việc chủ đầu tư phải gánh thêm chi phí xây dựng.

Ngoài ra, các địa phương cần có những chiến lược thông minh hơn trong việc sử dụng quỹ đất. Một chiến lược được các chuyên gia đề cập trong tọa đàm là tận dụng quỹ đất, bao gồm rà soát các quỹ đất 20% trong dự án thương mại. Chỗ nào không cần thiết xây NƠXH thì nên đấu giá theo Nghị quyết 201 để tạo ra nguồn tiền. Nguồn tiền này có thể được sử dụng để giảm giá thành nhà ở xã hội hoặc đầu tư hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội cho các dự án NƠXH, thay vì chỉ phụ thuộc vào việc giảm lãi suất từ ngân hàng.

Bên cạnh đó, các địa phương có thể nghiên cứu hướng nâng cao tầng (có thể đến 15-20 tầng) ở các khu vực có hạ tầng xã hội tốt để tăng quỹ căn và hiệu quả sử dụng đất.

Theo các chuyên gia, sự đồng hành và chiến lược phát triển quỹ đất, hạ tầng đồng bộ của chính quyền địa phương sẽ góp phần tạo động lực thực sự để thúc đẩy chương trình nhà ở xã hội phát triển bền vững.