Khủng hoảng bất động sản ngày càng trầm trọng, ‘đại bàng’ China Vanke thua lỗ chưa từng có: Chuyện gì đang xảy ra tại nền kinh tế số một châu Á?

Nền kinh tế lớn nhất châu Á vẫn chưa thoát khỏi khủng hoảng bất động sản, khi doanh số bán nhà mới tiếp tục giảm và Tập đoàn China Vanke báo lỗ kỷ lục.

Sau một thời gian ngắn ổn định, doanh số bán nhà mới tại Trung Quốc giảm mạnh 11% trong tháng 3. Vanke – một trong những công ty bất động sản lớn nhất nước này – báo lỗ kỷ lục 49,5 tỷ nhân dân tệ (6,8 tỷ USD) trong năm 2023, đánh dấu lần đầu tiên thua lỗ cả năm kể từ khi niêm yết vào năm 1991.

Nhu cầu trong nước yếu và thị trường việc làm không ổn định tiếp tục gây áp lực lên ngành bất động sản, vốn đã suy giảm sang năm thứ tư liên tiếp. Dù các biện pháp hỗ trợ của Chính phủ vào cuối năm ngoái phần nào kích thích nhu cầu mua nhà cũ, người mua vẫn e ngại về khả năng hoàn thành dự án của các chủ đầu tư, khiến doanh số của những công ty như Vanke sụt giảm nghiêm trọng.

Thách thức bủa vây Vanke

“Vẫn chưa chắc liệu doanh số bán nhà tại các thành phố lớn có thể duy trì đà hồi phục và lan rộng ra toàn quốc hay không”, Zerlina Zeng, Trưởng bộ phận chiến lược châu Á tại Creditsights Singapore LLC nhận định.

Vanke kỳ vọng thị trường bất động sản phục hồi để cải thiện tài chính, đồng thời phải bán tài sản và vay vốn từ cổ đông Nhà nước để tăng dự trữ tiền mặt.

“Các sáng kiến cải tổ của Vanke sẽ cần thời gian để mang lại hiệu quả”, Zeng nhận định. Ông cho rằng các biện pháp cải tổ của Vanke, như bán bớt tài sản không quan trọng và phát hành quỹ đầu tư bất động sản (REIT) sẽ không thể mang lại kết quả ngay lập tức mà cần có thời gian để phát huy tác dụng.

Đồng thời, dù Vanke đang nỗ lực cải thiện tình hình tài chính, doanh số bán nhà của công ty vẫn phụ thuộc rất nhiều vào niềm tin của người mua và xu hướng chung của thị trường bất động sản. Nếu tâm lý thị trường vẫn yếu, doanh số của Vanke có thể tiếp tục bị ảnh hưởng.

Theo dữ liệu sơ bộ từ China Real Estate Information Corp., doanh số bán nhà theo hợp đồng của Vanke giảm 41% trong quý I/2024, sau khi đã giảm 35% vào năm ngoái. Hiện công ty chưa công bố số liệu giao dịch cụ thể của năm nay.

Khủng hoảng tài chính và áp lực thanh khoản

Các nhà phân tích Kristy Hung và Monica Si dự báo rằng khó khăn của Vanke có thể kéo dài đến năm 2025, do niềm tin của người mua tiếp tục giảm và số lượng dự án mới ngày càng ít đi.

Vanke đang đối mặt với khoản thiếu hụt tài chính ngắn hạn khoảng 70 tỷ nhân dân tệ vào cuối năm 2023, do nợ phải trả trong vòng một năm tăng lên. Mặc dù vậy, dự trữ tiền mặt của công ty đã cải thiện so với quý trước. Khoản thiếu hụt này đã gia tăng kể từ quý II năm ngoái.

Mức độ bao phủ tiền mặt của tập đoàn đối với nợ ngắn hạn đã giảm xuống chỉ còn 52% tính đến cuối năm 2024, và nhiều khả năng sẽ tiếp tục xấu đi trong thời gian tới.

“Áp lực dòng tiền của Vanke vẫn rất lớn”, nhóm phân tích của Morgan Stanley do Stephen Cheung dẫn đầu nhận định trong báo cáo ngày 31/3. Mặc dù ban lãnh đạo kỳ vọng được hỗ trợ từ các tổ chức tài chính, nhưng với tốc độ tiêu hao tiền mặt hiện tại và lượng nợ đến hạn lớn, Vanke có thể gặp nhiều khó khăn hơn trong việc trả nợ.

Tuy nhiên, một số chuyên gia lại tỏ ra lạc quan hơn khi thành phố Thâm Quyến – nơi đặt trụ sở của Vanke – đã can thiệp để kiểm soát hoạt động của công ty.

“Vanke sẽ nỗ lực hết sức để giải quyết các khoản nợ công trong năm 2025 và đảm bảo bàn giao nhà đúng tiến độ”, ban lãnh đạo công ty cho biết trong một bản ghi chú gửi nhà đầu tư hôm thứ Hai. Công ty cũng cam kết duy trì các khoản vay ngân hàng hiện tại và tìm kiếm nguồn tài trợ mới.

Các nhà phân tích của Citigroup, trong đó có Griffin Chan, cho rằng rủi ro tín dụng của Vanke trong năm nay có dấu hiệu giảm.

Thị trường bất động sản vẫn bất ổn

Dữ liệu mới nhất cho thấy sự phục hồi của thị trường bất động sản Trung Quốc không quá khả quan. Trong tháng 3, doanh số bán nhà mới của 100 công ty bất động sản lớn nhất giảm xuống còn 318 tỷ nhân dân tệ so với cùng kỳ năm ngoái, sau khi tăng 1,2% vào tháng 2, theo số liệu sơ bộ từ CRIC.

Đáng lo ngại hơn, giá nhà cũ đã giảm 0,59% trong tháng 3, cao hơn mức giảm 0,42% trong tháng 2, theo dữ liệu của China Index Holdings từ 100 thành phố lớn.

Các nhà hoạch định chính sách Trung Quốc đang cố gắng kiểm soát tình hình trong bối cảnh áp lực giảm phát và căng thẳng thương mại đang làm tình hình kinh tế trở nên khó khăn hơn.

“Những thách thức cơ cấu sẽ tiếp tục ảnh hưởng nặng nề đến các thành phố hạng hai và hạng thấp, nơi chiếm hai phần ba doanh số bán nhà mới của Trung Quốc”, Kristy Hung nhận xét.

Trong khi đó, các chuyên gia vẫn chưa thống nhất liệu thị trường bất động sản Trung Quốc đã chạm đáy hay chưa. John Lam, Trưởng bộ phận nghiên cứu bất động sản Trung Quốc và Hồng Kông tại UBS Group AG, cho rằng giá nhà có thể ổn định vào đầu năm 2026, với sự phục hồi bắt đầu từ các thành phố hạng nhất.

>> Tỷ phú Lý Gia Thành quyết bán cảng Panama cho Mỹ: Trung Quốc ra chỉ thị khẩn