Trung Quốc lên cơn sốt những căn hộ 40 năm tuổi, khủng hoảng bất động sản vẫn chưa có hồi kết

Người mua quay lại, nhưng không chọn nhà mới

Sau 5 năm thị trường bất động sản Trung Quốc rơi vào suy thoái, người mua nhà cuối cùng cũng bắt đầu quay trở lại. Nhưng với các nhà phát triển bất động sản, vấn đề nằm ở chỗ: họ không tìm đến những căn hộ mới, hiện đại, mà lại tập trung vào các căn hộ nhỏ, cũ.

Tại các thành phố lớn, người mua đang rót tiền vào những căn hộ phần lớn được xây dựng trong làn sóng xây dựng chịu ảnh hưởng từ mô hình Liên Xô vào thập niên 1970 và 1980. Những căn hộ này được gọi là laopoxiao, có thể hiểu là “cũ, tồi tàn và nhỏ”. Chúng thường có khả năng cách nhiệt kém và hệ thống đường ống đã lỗi thời.

Tuy nhiên, người mua sẵn sàng bỏ qua những hạn chế đó vì các căn hộ này thường nằm ở những khu vực hấp dẫn, gần trường học tốt, phương tiện giao thông công cộng và các tiện ích khác. Điều này đã đẩy giá các căn hộ nhỏ tăng lên, ít nhất là tại một số thành phố.

Theo công ty nghiên cứu Proptech Innovations, giá trung bình của các căn hộ tại Thượng Hải có diện tích dưới 70 m² đã tăng 2,4% từ mức đáy hồi tháng 11 đến cuối tháng 4, đi ngược với xu hướng giảm của thị trường nhà ở trên toàn quốc.

Đà hồi phục vẫn rất hạn chế

Sự tập trung quá mức vào các căn hộ nhỏ, cũ cho thấy sự phục hồi rộng hơn của thị trường bất động sản Trung Quốc vẫn còn rất xa, dù các ngân hàng Phố Wall gần đây tỏ ra lạc quan hơn. Tuy nhiên, xu hướng này cũng phù hợp với nỗ lực của Bắc Kinh trong việc khuyến khích người dân Trung Quốc sử dụng nhiều tiền hơn cho tiêu dùng và đầu tư, thay vì vội vàng đổ tiền vào đầu cơ bất động sản.

“Thoạt nhìn, bạn có thể cảm thấy như mình đang sống trong một phòng giam”, Jason Lu, một chủ nhà sở hữu một căn hộ đã 40 năm tuổi trong một khu nhà ở Thượng Hải có song sắt trên cửa sổ, nói.

Lời chào mời của ông với khách thuê tiềm năng là hãy nhìn vào khu vực xung quanh. Trong bán kính 200 mét, họ có thể tận hưởng khung cảnh ven sông, sân tennis và khả năng tiếp cận khu thương mại Lục Gia Chủy. Ông cho biết khu vực này cũng đang được quy hoạch một ga tàu điện ngầm.

Lu, 44 tuổi, mua căn hộ rộng 32 m² này với giá khoảng 290.000 USD vào tháng 3, đồng thời chi hơn gấp đôi số đó để mua một căn lớn hơn trong cùng khu nhà. Ông đang sửa sang lại căn nhỏ hơn để cho thuê, trong khi căn lớn hơn đã có người thuê.

Cũ và nhỏ, nhưng không hề rẻ

Các căn hộ này không hề rẻ nếu xét theo diện tích. Tính gộp lại, mức giá tương đương hơn 830 USD/foot vuông, gần gấp 5 lần mức giá trung bình của nhà mới trên toàn nước Mỹ, dựa trên dữ liệu của Cục Điều tra Dân số Mỹ.

Đợt suy thoái bất động sản của Trung Quốc từ lâu đã là nguồn áp lực lớn đối với nền kinh tế, khiến những nhà phát triển từng bay cao như China Evergrande Group và Country Garden Holdings sụp đổ. Trong tháng 5, mức giảm giá của cả nhà cũ và nhà mới đều tăng tốc, trong khi các nhà phân tích cảnh báo thị trường hiện đã bước vào mùa thường khó khăn đối với hoạt động bán nhà.

Quy mô của cuộc khủng hoảng bất động sản tại Trung Quốc khiến giới phân tích trong nhiều năm qua luôn tìm kiếm những “mầm xanh” báo hiệu sự đảo chiều. Nhu cầu đối với các căn hộ nhỏ là nguồn hy vọng mới nhất. Tuy nhiên, dữ liệu cũng cho thấy một điểm cần lưu ý: ngay cả trong phân khúc này, sự phục hồi cũng chỉ đang diễn ra tại các thành phố lớn nhất.

Chỉ các thành phố lớn hưởng lợi

Khi doanh số nhà đã qua sử dụng tại Thượng Hải tăng lên mức cao nhất trong 4 năm vào tháng 3, khoảng một nửa số giao dịch là các căn hộ có giá dưới 2 triệu nhân dân tệ, tương đương 300.000 USD, theo Proptech Innovations. Bắc Kinh, Thâm Quyến và Hàng Châu - trung tâm công nghệ nơi Alibaba Group Holding Ltd. và công ty trí tuệ nhân tạo DeepSeek đặt trụ sở - cũng đang chứng kiến hành vi tương tự.

Các thành phố nghèo hơn, trong đó nhiều nơi không trải qua làn sóng xây dựng kiểu Xô-viết vào thập niên 1970 và 1980, cũng đã bỏ lỡ đà phục hồi này. Điều đó được phản ánh trong các chỉ số tổng hợp: trong khi giá nhà đã qua sử dụng tại các thành phố hàng đầu tăng khoảng 0,35% trong tháng 5, giá nhà tại các thành phố hạng hai và hạng ba vẫn chưa có tháng tăng nào kể từ năm 2023.

Theo dữ liệu từ Centaline Group, giá nhà đã qua sử dụng tại Thượng Hải đã giảm khoảng 15% trong giai đoạn từ tháng 3 đến tháng 12 năm ngoái, và thấp hơn hơn một phần ba so với mức đỉnh được ghi nhận vào năm 2022.

Chính sách hỗ trợ chưa đủ tạo bước ngoặt

Các chính quyền địa phương tại Trung Quốc đã nhiều lần nỗ lực vực dậy thị trường bất động sản, song kết quả đến nay vẫn còn trái chiều. Theo China Index Holdings, hơn 80 chính quyền địa phương trong năm nay đã nâng hạn mức vay được bảo đảm bằng quỹ nhà ở, một chương trình tiết kiệm của chính phủ nhằm hỗ trợ người dân mua nhà với lãi suất thấp hơn ngân hàng.

Thượng Hải, Thâm Quyến và một số thành phố khác cũng đã mở rộng quyền mua nhà cho cư dân không có hộ khẩu địa phương, nhóm trước đây bị xem là không đủ điều kiện. Cuối năm ngoái, chính quyền trung ương cũng đã hạ thuế giá trị gia tăng đối với giao dịch bán nhà ở được sở hữu dưới 2 năm.

Nhu cầu đối với nhà cũ là điều bất thường tại Trung Quốc, nơi trong nhiều năm người mua đặc biệt ưa chuộng các dự án mới. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà phát triển đang thiếu tiền mặt - vốn một phần trông chờ vào sự quay lại của nhu cầu đối với lượng nhà tồn kho khổng lồ - gần như không có nhiều cơ hội hưởng lợi từ sự phục hồi cục bộ này.

Cổ phiếu các nhà phát triển bất động sản Trung Quốc đã giảm 24% trong năm nay, trong khi chỉ số chuẩn CSI 300 tăng 2,7%. Dù sự phục hồi của thị trường nhà ở có thể đã bắt đầu tại một vài thành phố lớn, điều đó vẫn chưa đủ để chặn đứng sức ép từ đà suy giảm trên phạm vi toàn quốc, theo ông Ting Lu, kinh tế trưởng về Trung Quốc tại Nomura Holdings Inc.

“Trung Quốc vẫn đang mắc kẹt trong một cuộc khủng hoảng bất động sản kéo dài”, ông viết trong một báo cáo hồi tháng 5.