Từ khủng hoảng bất động sản Trung Quốc đến lời cảnh báo cho Việt Nam về quỹ tín thác bất động sản

Khủng hoảng bất động sản Trung Quốc bắt nguồn từ "cung không gặp cầu"

Trao đổi tại talkshow về phát triển nhà ở cho thuê, GS. Đặng Hùng Võ - nguyên Thứ trưởng Bộ Tài nguyên và Môi trường, cho rằng căn nguyên của cuộc khủng hoảng bất động sản Trung Quốc nằm ở sự mất cân đối nghiêm trọng giữa cung và cầu.

Theo ông, thị trường hình thành hai phân khúc tách biệt. Một bên là lượng lớn bất động sản cao cấp phục vụ mục đích đầu cơ, mua đi bán lại để hưởng chênh lệch giá. Bên còn lại là phân khúc nhà ở giá thấp, nơi nhu cầu ở thực rất lớn nhưng nguồn cung lại thiếu hụt.

"Cung ở phân khúc giá cao rất lớn nhưng người có nhu cầu nhà giá thấp không thể chi trả. Trong khi đó, cầu ở phân khúc cao cấp chủ yếu là cầu kinh doanh chứ không phải cầu để ở", GS. Võ phân tích.

Ông cho rằng khi tín dụng bất động sản tăng quá mức, nợ vay dần chuyển thành nợ xấu, kéo theo hàng loạt doanh nghiệp địa ốc lớn rơi vào tình trạng vỡ nợ hoặc phá sản. Hệ thống ngân hàng cũng chịu tác động nặng nề, khiến thị trường bất động sản Trung Quốc chính thức bước vào khủng hoảng.

Để ngăn đà đổ vỡ, Chính phủ Trung Quốc buộc phải yêu cầu chính quyền địa phương xử lý lượng lớn dự án tồn đọng, đưa bất động sản ra thị trường với mức giá phù hợp hơn với khả năng chi trả của tầng lớp trung lưu, đồng thời thúc đẩy phát triển nhà ở cho thuê.

Quỹ tín thác giúp doanh nghiệp thu hồi vốn nhưng không phải "đũa thần"

Theo GS. Đặng Hùng Võ, một trong những giải pháp được Trung Quốc triển khai là phát triển quỹ tín thác đầu tư bất động sản (REIT).

Với mô hình này, khi dự án cho thuê đạt tỷ lệ lấp đầy cao và tạo dòng tiền ổn định, doanh nghiệp có thể đưa tài sản vào quỹ tín thác để phát hành chứng chỉ quỹ. Nhờ đó, chủ đầu tư thu hồi vốn nhanh mà không cần bán từng căn hộ.

Ông đánh giá đây là hình thức vốn hóa bất động sản hiện đại, đã phát triển rất mạnh tại Mỹ và nhiều nước châu Âu.

"Người dân chỉ cần mua chứng chỉ quỹ để hưởng lợi tức hằng năm, còn việc đầu tư và quản lý tài sản do các quỹ chuyên nghiệp đảm nhiệm", ông nói.

Tuy nhiên, vị chuyên gia nhấn mạnh REIT chỉ là một trong hai công cụ tài chính của thị trường bất động sản hiện đại. Công cụ còn lại là chứng khoán hóa các khoản nợ tín dụng bất động sản. Cả REIT lẫn chứng khoán hóa các khoản vay đều là những cơ chế tài chính rất phức tạp, đòi hỏi hệ thống giám sát minh bạch và năng lực kiểm soát rủi ro ở trình độ cao.

Ông nhắc lại rằng chính việc lạm dụng chứng khoán hóa các khoản vay thế chấp đã trở thành một trong những nguyên nhân châm ngòi cho cuộc khủng hoảng tài chính toàn cầu năm 2008 tại Mỹ.

"Những công cụ này giúp vốn hóa thị trường cao hơn nhưng cũng làm mức độ rủi ro tăng lên rất nhiều", GS. Võ nhận định.

Theo ông, Việt Nam hiện cũng có nhiều ý kiến đề xuất phát triển quỹ tín thác bất động sản, song điều kiện thị trường và khuôn khổ pháp lý vẫn chưa đủ chín muồi để triển khai trên diện rộng.

"Tôi cho rằng cơ chế của chúng ta hiện nay chưa đủ để hình thành các phương thức vốn hóa của giai đoạn thị trường phát triển hoàn chỉnh", ông nói.

Muốn phát triển nhà cho thuê, đừng chỉ học cách huy động vốn

Theo GS. Đặng Hùng Võ, kinh nghiệm quốc tế cho thấy không quốc gia nào phát triển thành công thị trường nhà ở cho thuê chỉ bằng việc xây thêm nhà hoặc tạo ra các công cụ tài chính.

Tại Vienna (Áo), thành công đến từ chiến lược duy trì quỹ đất công và phát triển nhà ở xã hội lâu dài. Singapore xây dựng hệ sinh thái nhà ở đồng bộ với trường học, bệnh viện và hạ tầng đô thị. Đức lại bảo vệ người thuê bằng khung pháp lý minh bạch, giúp người dân yên tâm thuê nhà trong thời gian dài.

Ông cho rằng Việt Nam cần coi nhà ở cho thuê là một trụ cột của chính sách an sinh xã hội thay vì chỉ là một phân khúc kinh doanh.

Đặc biệt, nguồn tham khảo quan trọng nhất mà Việt Nam nên nghiên cứu là các khuyến nghị và báo cáo của OECD về phát triển thị trường bất động sản.

"Tôi tin trong các tài liệu của OECD có rất nhiều bài học quý giá về chính sách nhà ở cũng như cách phát triển thị trường bất động sản một cách bền vững", GS. Đặng Hùng Võ nhấn mạnh.