Knight Frank: Thị trường căn hộ tại 2 đầu tàu kinh tế của cả nước đang có diễn biến trái chiều

Báo cáo mới nhất về thị trường bất động sản Việt Nam quý III/2026 của Knight Frank ghi nhận thị trường căn hộ Hà Nội và TP. HCM đều chịu tác động từ mặt bằng giá cao và lãi suất, nhưng mức độ phản ánh lên sức cầu khác nhau.

Cụ thể, tại TP.HCM, hoạt động giao dịch có dấu hiệu cải thiện khi người mua tiếp tục xuống tiền đối với những sản phẩm phù hợp, đặc biệt là các dự án có chất lượng, vị trí tốt và chính sách tài chính hấp dẫn. Trong khi đó, tại Hà Nội, giá cao đang trở thành rào cản lớn hơn đối với khả năng hấp thụ, khiến cả chủ đầu tư và người mua đều thận trọng hơn.

TP. HCM: Sức cầu phục hồi nhưng người mua ngày càng chọn lọc

Theo Knight Frank, khu vực TP. HCM cũ hiện ghi nhận 2.711 căn hộ mở bán mới trong quý III, tăng 48% so với cùng kỳ. Lượng căn bán được đạt 2.493 căn, tăng 40% so với quý trước, cho thấy hoạt động thị trường đã có sự cải thiện. Tuy nhiên, sự phục hồi này không đồng nghĩa sức mua lan rộng trên toàn thị trường. Người mua đang ưu tiên những dự án có chất lượng tốt, vị trí thuận lợi, chủ đầu tư uy tín, đồng thời có chính sách bán hàng và hỗ trợ tài chính hấp dẫn.

Giá chào bán sơ cấp bình quân tại TP. HCM đạt 4.210 USD/m2, tăng 3% theo quý và 12% so với cùng kỳ. Knight Frank cho rằng mức tăng chủ yếu đến từ cơ cấu nguồn cung mới nghiêng về các dự án hạng sang, siêu sang và một phần điều chỉnh giá tại những dự án hiện hữu.

Nếu tính toàn bộ TP. HCM mở rộng, bao gồm khu vực TP. HCM cũ, Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ, thị trường có thêm 7.203 căn mở bán mới và 7.534 căn được tiêu thụ trong quý. Tỷ lệ hấp thụ đạt 45%, với lực cầu đáng kể đến từ nguồn cung bình dân và trung cấp tại khu vực Bình Dương cũ. Điều này cho thấy cấu trúc thị trường mở rộng đang tạo thêm dư địa cho người mua khi nguồn cung ngoài khu vực lõi có mức giá dễ tiếp cận hơn.

Hà Nội: Giá cao bắt đầu kéo giảm sức mua

Trái với diễn biến tại TP. HCM, thị trường Hà Nội ghi nhận sự chững lại rõ hơn.

Trong quý III, chỉ 2.558 căn hộ được mở bán mới, giảm tới 62% so với quý trước và 58% so với cùng kỳ. Lượng căn tiêu thụ đạt 2.960 căn, nhưng cũng giảm lần lượt 40% theo quý và 52% theo năm. Tỷ lệ hấp thụ xuống còn 38%.

Knight Frank cho rằng mặt bằng giá cao đang gây sức ép lên khả năng tiêu thụ, trong khi lãi suất vay tăng khiến người mua thận trọng hơn. Đáng chú ý, nhu cầu bắt đầu chuyển dịch về nhóm khách mua để ở, quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng thực tế của căn hộ.

Giá chào bán sơ cấp bình quân tại Hà Nội đạt 4.349 USD/m2, chỉ giảm 0,15% theo quý. Mức giảm nhẹ này chủ yếu phản ánh sự thay đổi cơ cấu nguồn cung khi các sản phẩm được mở bán tại khu vực ngoại vi có giá thấp hơn, chứ chưa cho thấy mặt bằng giá tại các dự án hiện hữu giảm đáng kể. Nguồn cung sơ cấp của Hà Nội hiện đạt 7.776 căn, gồm 2.558 căn mới và 5.218 căn tồn kho. Trong đó, nhóm hạng sang và cao cấp tiếp tục chiếm tỷ trọng lớn trong nguồn cung mới.

Lãi suất và khả năng chi trả trở thành biến số quan trọng

Điểm chung trong diễn biến của hai thị trường là lãi suất cao đang làm thay đổi cách người mua lựa chọn sản phẩm. Tuy nhiên, tác động thể hiện khác nhau. Tại TP. HCM, các chính sách thanh toán và hỗ trợ tài chính linh hoạt của chủ đầu tư đang phần nào giảm áp lực từ chi phí vay, giúp duy trì nhu cầu đối với những sản phẩm phù hợp.

Trong khi đó, tại Hà Nội, khi giá căn hộ đã ở mức cao, lãi suất vay trở thành yếu tố làm khả năng chi trả bị thu hẹp rõ hơn. Người mua vì vậy có xu hướng cân nhắc kỹ hơn về giá trị sử dụng, thay vì chỉ chạy theo những sản phẩm có mức giá cao.

Nói cách khác, thị trường không thiếu nhu cầu, nhưng nhu cầu đang trở nên có điều kiện hơn. Sản phẩm có chất lượng, vị trí tốt và mức giá phù hợp với khả năng tài chính tiếp tục có lợi thế; ngược lại, những sản phẩm có giá cao nhưng giá trị sử dụng không tương xứng sẽ đối mặt với áp lực hấp thụ lớn hơn.

Nguồn cung sẽ tăng mạnh trong giai đoạn 2026-2027

Triển vọng nguồn cung cho thấy sự phân hóa giữa hai thị trường sẽ tiếp tục được định hình bởi vị trí và phân khúc sản phẩm.

Tại TP. HCM mở rộng, Knight Frank dự kiến đến cuối năm 2027 có khoảng 42.593 căn hộ được bổ sung, trong đó 22.187 căn nằm tại khu vực TP.HCM cũ. Nguồn cung ở khu vực lõi tiếp tục thiên về cao cấp và hạng sang, trong khi Bình Dương và Bà Rịa - Vũng Tàu cũ tập trung nhiều hơn vào phân khúc bình dân và trung cấp.

Knight Frank đánh giá khu vực Bình Dương cũ tiếp tục giữ vai trò là thị trường vệ tinh quan trọng, cung cấp thêm nguồn hàng có mức giá dễ tiếp cận hơn cho toàn thị trường TP.HCM mở rộng. Giá tại các khu vực này được dự báo tăng nhưng vẫn thấp hơn tương đối so với TP.HCM, qua đó hỗ trợ nhu cầu trong ngắn hạn.

Trong khi đó, Hà Nội dự kiến có khoảng 35.000 căn hộ mới đến cuối năm 2027. Hơn một phần ba nguồn cung tương lai tập trung tại khu Tây, nhờ quỹ đất lớn của các đại đô thị. Khi các khu đô thị phía Đông và phía Tây dần hoàn thiện, Knight Frank kỳ vọng Đông Anh và Mê Linh sẽ trở thành những hành lang phát triển mới của thị trường.

Cuộc chơi chuyển từ "có hàng" sang "đúng sản phẩm"

Nhìn từ diễn biến quý III/2026, thị trường căn hộ tại hai đầu tàu kinh tế đang bước vào giai đoạn mà khả năng chi trả và giá trị thực của sản phẩm trở thành yếu tố quyết định sức hấp thụ.

TP. HCM cho thấy tín hiệu tích cực hơn khi lượng giao dịch cải thiện, nhưng đà phục hồi vẫn đi cùng sự chọn lọc cao. Hà Nội chịu sức ép rõ hơn từ mặt bằng giá, buộc cả chủ đầu tư lẫn người mua phải thận trọng.

Trong bối cảnh nguồn cung sẽ tiếp tục tăng mạnh từ nay đến 2027, lợi thế nhiều khả năng sẽ thuộc về những dự án cân bằng được giá bán, chất lượng, vị trí và khả năng tiếp cận tài chính, thay vì chỉ dựa vào sức nóng của thị trường. Đây cũng là yếu tố có thể quyết định mức độ hấp thụ khi nguồn cung mới đồng loạt gia nhập thị trường.