Kỳ lạ vụ "Tòa vừa xử phạt cọc, vừa buộc bàn giao nhà"

Theo lịch xét xử, ngày mai (26/9), TAND TP.HCM sẽ đưa vụ án tranh chấp về hợp đồng đặt cọc, hợp đồng uỷ quyền, hợp đồng mua bán nhà ở và chuyển nhượng quyền sử dụng đất… giữa nguyên đơn Phạm Thị Diễm Hương và bị đơn Nguyễn Thị Bích Thùy ra xét xử phúc thẩm.

Vụ án có tình tiết pháp lý đáng chú ý là tòa vừa xử buộc nguyên đơn bị phạt cọc, vừa buộc bàn giao nhà…

Chuyển nhượng nhà đất giá 612,5 tỉ đồng

Căn nhà 219 Nguyễn Văn Thủ, phường Đa Kao, quận 1, TP.HCM là di sản thừa kế. Bản án phúc thẩm ngày 12-8-2020 của TAND Cấp cao tại TP.HCM đã phán quyết di sản này được chia thành 4 phần cho 4 đồng thừa kế. Bà Phạm Thị Diễm Hương (sinh năm 1953) được toàn quyền sử dụng căn nhà này sau khi thanh toán phần giá trị di sản thừa kế cho các đồng thừa kế là 312 tỉ đồng.

Do không đủ tiền thanh toán nên bà Hương ký hợp đồng đặt cọc ngày 19-12-2020 với bà Nguyễn Thị Bích Thùy. Hai bên cam kết sau khi bà Hương toàn quyền sở hữu căn nhà thì sẽ chuyển nhượng cho bà Thùy với giá 612,5 tỉ đồng. Bà Thùy thanh toán tiền thành nhiều đợt, đợt đầu tiên chuyển tiền vào tài khoản của Cục Thi hành án dân sự (THADS) TP.HCM để thực hiện nghĩa vụ THA của bà Hương. Số tiền này xem là tiền cọc của bà Thùy…

Hợp đồng đặt cọc có điều khoản: Nếu bà Hương hủy hợp đồng chuyển nhượng hoặc có bất kỳ hành vi nào cản trở việc hoàn tất chuyển nhượng… thì phải trả cho bà Thùy gấp ba lần toàn bộ giá trị mà bà Thùy đã thanh toán.

Sau khi ký hợp đồng đặt cọc, bà Hương đã bàn giao bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và các giấy tờ liên quan để bà Thùy thực hiện thủ tục THA, đăng bộ sang tên bà Hương trên giấy chứng nhận.

Cùng ngày 19-12-2020, bà Hương ký hợp đồng uỷ quyền có nội dung chính là ủy quyền cho bà Thùy/ hoặc con trai bà Thùy thanh toán tất cả các khoản để hoàn tất nghĩa vụ THA đối với các đồng thừa kế, được giải tỏa các biện pháp ngăn chặn đối với tài sản, nhận lại bản chính giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và quyền sở hữu nhà ở, hồ sơ giải tỏa các biện pháp ngăn chặn và toàn bộ bản chính giấy tờ liên quan đến tài sản…; đăng bộ, đăng ký đất đai, tài sản gắn liền với đất; được toàn quyền quản lý, sử dụng, cho thuê, cho mượn, cho ở nhờ, nhận đặt cọc, bán, chuyển nhượng, tặng cho, góp vốn, thế chấp; đăng ký, xoá đăng ký giao dịch đảm bảo… Thời hạn ủy quyền là 20 năm kể từ ngày ký hợp đồng ủy quyền hoặc khi hợp đồng hết hiệu lực theo quy định pháp luật…

Căn cứ hợp đồng đặt cọc, bà Thùy đã thay mặt bà Hương nộp 316,68 tỉ đồng vào tài khoản của Cục THADS TP.HCM; thanh toán cho bà Hương 10 tỉ đồng vào ngày 15-4-2021 và 10 tỉ đồng vào ngày 30-10-2021…

Tranh chấp phát sinh

Theo bà Hương, năm 2021, bà và bà Thùy thỏa thuận lại, ký phụ lục hợp đồng đặt cọc, chỉ chuyển nhượng 1.000 m2 giá 470 tỉ đồng; còn diện tích 303,8 m2 thì bà giữ lại. Bản chính phụ lục này bà Thùy giữ, bà không giữ bản chính hay bản photo nào. Hiện căn nhà do bà Hương và bà Thùy chiếm hữu; trong đó bà Hương 303,8 m2, bà Thùy 1.000 m2.

Ngày 11-6-2021, bà Thùy đã thực hiện xong thủ tục đăng bộ sang tên bà Hương trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng không thông báo cho bà Hương biết, không thanh toán tiền đợt 2 theo thỏa thuận. Sau đó, ngày 30-6-2021, vợ chồng bà Thùy cập nhật biến động trên giấy chứng nhận nhưng cũng không thông báo cho bà Hương biết, cũng không thanh toán tiền đợt 3.

Theo bà Hương, sau đó bà không nhận được thông tin của bà Thùy về quá trình thực hiện các thủ tục để cập nhật bà Thùy thành chủ sở hữu duy nhất của căn nhà cũng như thực hiện các công việc tiếp theo của hợp đồng đặt cọc.

Ngày 29-4-2022, bà liên hệ với Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM chi nhánh quận 1 thì được biết bà Thùy đã thực hiện xong thủ tục THA, thủ tục cập nhật giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sang tên bà Thùy; không thông báo cho bà mà tự ý ký hợp đồng chuyển nhượng toàn bộ căn nhà cho chồng bà Thùy với giá rất thấp là 434,7 tỉ đồng. Hợp đồng chuyển nhượng được công chứng ngày 12-6-2021. Hợp đồng ghi tên bà là bên chuyển nhượng nhưng thực tế bà không có mặt, cũng không hề hay biết có việc chuyển nhượng này…

Vợ chồng bà Thùy đã được cấp mới 2 giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, gồm giấy chứng nhận số CH01733 đối với phần đất 1.000 m2 và giấy chứng nhận số CH01734 đối với phần 303,8 m2. UBND quận 1 cấp ngày 31-8-2022; sau đó họ đã đem thế chấp ngân hàng để đảm bảo các khoản vay…

Bà Hương khởi kiện, đề nghị tòa hủy hợp đồng đặt cọc, hủy hợp đồng ủy quyền, hủy hợp đồng chuyển nhượng nhà đất, hủy 2 giấy chứng nhận, tuyên vô hiệu đối với các hợp đồng thế chấp, hợp đồng ủy quyền xử lý tài sản đảm bảo… Trường hợp không hủy thì đề nghị tòa buộc phía bà Thùy thanh toán tiền mua nhà còn thiếu (hơn 190 tỉ đồng) và lãi chậm trả.

Bị đơn có phản tố đưa ra nhiều đề nghị, trong đó có đề nghị tòa buộc bà Hương trả khoản tiền gấp 3 lần khoản phải THA vì bà Hương đã vi phạm nghĩa vụ bàn giao nhà…

Giá trị chuyển nhượng là 612,5 tỉ đồng nhưng bên được ủy quyền lại chuyển nhượng căn nhà này cho người trong gia đình với giá trị 434,717 tỉ đồng.

Phạt cọc gần 1.000 tỉ đồng

TAND quận 1 xét xử sơ thẩm và tuyên án vào ngày 12-6-2024. Tại phiên tòa sơ thẩm, nguyên đơn đề nghị HĐXX hủy hợp đồng đặt cọc do bị đơn vi phạm nghĩa vụ thanh toán đúng hạn.

Trong khi đó, bị đơn cho rằng đã thanh toán theo đúng thỏa thuận trong hợp đồng; và yêu cầu hủy hợp đồng của nguyên đơn không thuộc các trường hợp được quy định của BLDS.

Toà nhận định rằng căn cứ hợp đồng đặt cọc thì khi nguyên đơn hoàn tất "nghĩa vụ bàn giao" và tất cả "nghĩa vụ THA" thì nghĩa vụ thanh toán đợt 1 mới phát sinh. Bị đơn có quyền thanh toán trong vòng 30 ngày hoặc trong một thời gian khác do bị đơn lựa chọn, và bị đơn được toàn quyền quyết định “việc thanh toán có thể thực hiện một lần hoặc nhiều lần và được thanh toán trực tiếp vào Cục THADS”.

Nguyên đơn cũng trình bày rằng bà Thùy không hề yêu cầu bà bàn giao nhà, cũng không có bất kỳ ai tới nhận, tiếp quản nhà. Trong khi đó, bị đơn không thừa nhận điều này.

Về việc thanh toán, tòa cho rằng bị đơn đã thực hiện đúng nghĩa vụ thanh toán theo hợp đồng đặt cọc do “bị đơn có quyền quyết định thời hạn, phương thức, số tiền thanh toán của đợt 1 và do nghĩa vụ thanh toán đợt 1 chưa phát sinh nên việc bị đơn thanh toán cho đợt 2 bắt đầu từ ngày 13-4-2021 là có cơ sở”.

Quá trình thực hiện hợp đồng, nguyên đơn đã có đơn đề nghị về việc giải tỏa ngăn chặn chuyển dịch tài sản gửi đến Cục THADS TP.HCM, đơn xin xác nhận gửi đến UBND phường Đa Kao nên có cơ sở xác định nguyên đơn đã được bị đơn thông báo về thủ tục THA, cập nhật biến động trên giấy chứng nhận. Do đó, không có cơ sở chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng đặt cọc.

Về yêu cầu buộc bà Hương trả gấp 3 lần số tiền mà bị đơn đã thanh toán, tòa nhận định đến nay bà Hương và gia đình vẫn chiếm hữu, sử dụng một phần nhà đất này nên vi phạm nghĩa vụ bàn giao tài sản theo thỏa thuận tại hợp đồng đặt cọc, vi phạm nghĩa vụ của hợp đồng chuyển nhượng (thỏa thuận về phạt cọc trong trường hợp vi phạm nghĩa vụ thực hiện việc chuyển nhượng tài sản được thỏa thuận trong hợp đồng đặt cọc). Do đó, căn cứ khoản 2 Điều 328 BLTTDS, tòa chấp nhận yêu cầu buộc nguyên đơn bồi thường gấp 3 lần khoản phải THA (gần 1.000 tỉ đồng).

Bị đơn phải thanh toán cho nguyên đơn phần tiền còn lại theo hợp đồng đặt cọc là hơn 122 tỉ đồng.

Mong tòa phúc thẩm xem xét thấu đáo

Việc bà Thùy không nhận bàn giao nhà diễn ra đồng thời với việc bà Thùy không thanh toán tiền cho tôi theo thỏa thuận tại Hợp đồng đặt cọc. Đến khi vợ chồng bà Thùy đã hoàn toàn sang tên được toàn bộ căn nhà của tôi thì vợ chồng bà Thùy mang đi thế chấp ngân hàng mà cũng không hề thanh toán tiền còn thiếu cho tôi.

Bà Phạm Thị Diễm Hương.

Sau nhiều năm bà Thùy vi phạm nghĩa vụ thanh toán, vi phạm các nghĩa vụ tại Hợp đồng đặt cọc nên tôi phải khởi kiện để đòi lại công bằng. Tuy nhiên, tôi từ bên bị vi phạm trở thành bên vi phạm nghĩa vụ bàn giao (trong khi bà Thùy không đến nhận nhà, không yêu cầu giao nhà). Tôi là người nhận cọc để bán nhà, luôn thiện chí thực hiện hợp đồng thì nay phải chịu mất nhà, lại còn phải trả cho bà Thùy số tiền còn cao hơn nhiều giá trị căn nhà.

Tôi mong cấp phúc thẩm đánh giá thấu đáo vụ án; đánh giá khách quan, toàn diện vụ án, bảo đảm quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Thật phi lý khi còn chưa nhận đủ tiền bán nhà theo thỏa thuận thì lại vừa mất nhà vừa phải chịu phạt khoản tiền bồi thường cả ngàn tỉ đồng.

Bà PHẠM THỊ DIỄM HƯƠNG

Cần phân biệt giữa phạt vi phạm theo hợp đồng với phạt cọc

Theo tôi, tòa cấp phúc thẩm cần xem xét một số vấn đề sau:

Thứ nhất, việc buộc nguyên đơn chịu phạt cọc với mức gấp 3 lần tiền cọc theo hợp đồng đặt cọc, nhưng cũng đồng thời buộc nguyên đơn thực hiện hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bằng việc giao nhà-đất là có dấu hiệu của việc áp dụng sai lầm nghiêm trọng trong áp dụng pháp luật.

Luật sư LÊ NGÔ TRUNG, Đoàn Luật sư TP.HCM.

Bởi lẽ, việc phạt cọc chỉ áp dụng trong trường hợp các bên không thể tiến hành giao dịch và bên có lỗi sẽ phải chịu khoản phạt cọc; còn việc nếu đã buộc thực hiện hợp đồng, tức là giao dịch phải tiến hành thì phải áp dụng quy định về phạt vi phạm về thực hiện hợp đồng. Do đó, việc buộc bên bán vừa phải thực hiện hợp đồng nhưng đồng thời chịu phạt cọc là trái nguyên tắc này khi nhầm lẫn giữa phạt vi phạm theo hợp đồng, giao dịch với quy định về phạt cọc.

Thứ hai, theo sự thừa nhận của các bên về việc bên bán không bàn giao một phần nhà-đất (thực tế bên bán vẫn đang ở trên mảnh đất này) dẫn đến vi phạm nghĩa vụ thì rõ ràng bên mua chưa hoàn toàn chiếm hữu toàn bộ tài sản. Trong khi đó, quyền chiếm hữu và sử dụng hết sức quan trọng và cấu thành nên quyền sở hữu về tài sản. Do đó, các giao dịch phát sinh như hợp đồng thế chấp với ngân hàng, hợp đồng chuyển nhượng từ bên được ủy quyền sang bên thứ ba chỉ diễn ra “trên giấy” (chỉ thể hiện về ý chí định đoạt của bên được ủy quyền) mà không đúng với thực tế sử dụng, chiếm hữu; bởi trên hết, bên được ủy quyền chưa bao giờ thực sự có toàn quyền về tài sản để tiến hành các giao dịch này.

Luật sư LÊ NGÔ TRUNG, Đoàn Luật sư TP.HCM

>> Đô thị đặc biệt nhất Việt Nam sẽ kiểm kê đất đai, lập bản đồ hiện trạng sử dụng đất trên toàn TP