Lãi suất vay mua nhà áp sát 14%: Cú 'thắng gấp' của thị trường và phản ứng của những ông lớn BĐS

Lãi suất nhảy vọt, áp lực dồn về người vay

Đầu tháng 2/2026, mặt bằng lãi suất cho vay bất động sản bất ngờ tăng mạnh, tạo nên một “cú phanh gấp” đối với cả người mua nhà lẫn doanh nghiệp địa ốc. Mức lãi suất mới tại nhiều ngân hàng thương mại có vốn nhà nước đã vượt xa lãi suất vay tiêu dùng hay sản xuất – kinh doanh, phản ánh rõ định hướng kiểm soát tín dụng chặt chẽ hơn trong năm nay.

Tại BIDV, lãi suất cho vay bất động sản kỳ đầu 6 tháng được công bố tối thiểu 9,7%/năm, cao hơn đáng kể so với mức khoảng 8,2%/năm cho các khoản vay thông thường. Kỳ 12 tháng lên 10,1%/năm và 18 tháng có thể đạt 13,5%/năm.

Tương tự, Vietcombank điều chỉnh lãi suất vay mua nhà lên 9,6%/năm trong 6 tháng đầu, 9,9%/năm trong 12 tháng và 13,6%/năm trong 18 tháng. Đáng chú ý, kỳ hạn 24 tháng có thể chạm 13,9%/năm – mức cao nhất trong nhiều quý trở lại đây.

Khối ngân hàng thương mại cổ phần cũng tăng 1–2% so với trước đó. Shinhan Bank Vietnam áp dụng 7,95%/năm cố định 12 tháng, 8%/năm trong 24 tháng và 8,1%/năm trong 36 tháng. Ngân hàng Quân đội (MB) công bố lãi suất ưu đãi năm đầu 8,5%/năm; 18 tháng 9%/năm; 24 tháng 9,5%/năm, sau đó cộng biên độ 1,5–3,5%/năm. ACB đang áp dụng 8,3%/năm trong 12 tháng đầu và 8,8%/năm trong 24 tháng đầu.

Việc lãi suất tăng nhanh trong bối cảnh giá nhà vẫn neo cao đã khiến tâm lý người mua chùn lại. Theo khảo sát của Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS), 61% người được hỏi cho biết đã lùi kế hoạch mua nhà từ 6 tháng đến 1 năm vì lo ngại áp lực tài chính. Phần lớn nhận định giá nhà đã vượt quá khả năng chi trả, trong khi thu nhập chưa theo kịp.

Đằng sau đợt điều chỉnh lãi suất là sự thay đổi trong định hướng điều hành của Ngân hàng Nhà nước Việt Nam. Sau năm 2025 nới lỏng mạnh với tăng trưởng tín dụng khoảng 19%, năm 2026, trần tăng trưởng tín dụng được đặt ở mức 15%.

Ngoài ra, trong ba tháng đầu năm, tăng trưởng tín dụng không được vượt quá 25% hạn mức cả năm nhằm tránh tình trạng “chạm trần” sớm. Đáng chú ý, dư nợ cho vay bất động sản không được tăng nhanh hơn tốc độ tăng trưởng tín dụng chung của từng ngân hàng so với cuối năm 2025 – một động thái cho thấy cơ quan quản lý đang kiểm soát chặt dòng vốn vào lĩnh vực rủi ro.

Tại Hội nghị Công bố Kết quả Kinh doanh Quý IV/2025 của Vietcombank, ông Nguyễn Thắng – Kinh tế trưởng Vietcombank cho biết theo kịch bản cơ sở, tăng trưởng tín dụng năm 2026 có thể đạt tối thiểu 13%, nhưng còn phụ thuộc lớn vào sức khỏe nền kinh tế và khả năng đáp ứng tiêu chuẩn tín dụng của khách hàng. Với bất động sản, ngân hàng dự báo tăng trưởng cho vay mua nhà sẽ thấp hơn mức bình quân mảng bán lẻ do điều chỉnh hệ số rủi ro.

Vinhomes, Nam Long, Phát Đạt nói gì giữa "bão" lãi suất vay mua nhà?

Ông Nguyễn Văn Đạt – Chủ tịch HĐQT Phát Đạt thẳng thắn gọi đây là cú tăng “tương đối đột ngột”, tạo áp lực ngắn hạn. Tuy nhiên, theo ông, đây mang tính “thắng gấp” trong điều hành chu kỳ để kiểm soát rủi ro vĩ mô, chứ không phải sự đảo chiều dài hạn. Doanh nghiệp kỳ vọng mặt bằng lãi suất có thể dần nới lỏng từ quý II nếu các mục tiêu ổn định được đảm bảo.

Chiến lược của Phát Đạt là tập trung vào quỹ đất có pháp lý rõ ràng, vị trí tốt, hướng đến nhu cầu ở thực tại TP.HCM và Đồng Nai – những thị trường có quy mô dân số lớn và nền tảng hạ tầng phát triển.

Tại Vinhomes, ban lãnh đạo cho rằng định hướng của Ngân hàng Nhà nước là phân bổ tín dụng có chọn lọc thay vì siết diện rộng. Với cơ cấu sản phẩm hướng đến nhu cầu ở thực và nền tảng tài chính vững, doanh nghiệp kỳ vọng tác động từ việc tăng lãi suất sẽ ở mức hạn chế. Đồng thời, công ty có thể linh hoạt điều chỉnh cơ cấu bán hàng, tăng tỷ trọng bán lô lớn hoặc thay đổi chiến lược phân phối để thích ứng.

Trong khi đó, Nam Long nhận định lãi suất cao có thể khiến quá trình ra quyết định của người mua chậm lại, nhưng khó làm giảm nhu cầu sở hữu nhà lần đầu. Nhóm khách hàng ở thực có độ co giãn thấp trước biến động lãi suất so với nhóm đầu tư, bởi nhu cầu gắn với mục tiêu an cư dài hạn.