Làm gì để “hóa giải” xung đột tại các toà nhà chung cư?

“Nhức nhối” kéo dài!

Xung đột giữa chủ đầu tư (CĐT) chung cư và cư dân được bắt nguồn từ nhiều nguyên nhân, nổi bật là một số vấn đề như tranh chấp diện tích chung - riêng; cụ thể là những khu vực như hầm để xe ô tô, phòng sinh hoạt cộng đồng, khu vực tập thể thao, mặt sàn cho thuê, sự minh bạch trong quản lý tài chính, phí bảo trì...

Điển hình là việc người dân đang sinh sống ở Tòa nhà Park View Tower (chung cư Đồng Phát) tại địa chỉ Tổ dân phố số 33, phường Vĩnh Hưng, quận Hoàng Mai phản ánh về tình trạng xuống cấp của một số hạng mục tại dự án này tồn tại kéo dài, gây nhiều ảnh hưởng đến đời sống cư dân nhưng chưa được khắc phục.

Theo cư dân, hạng mục bể bơi tại tầng 2 trung tâm giữa toà nhà đã xây dựng sai phép, việc này cũng đã được chỉ rõ trong quyết định số 787/QĐ-BXD ngày 3/8/2018 của Cục Giám định - Bộ Xây dựng. Tuy nhiên CĐT là Công ty Cổ phần Đầu tư Đồng Phát vẫn không khắc phục mà đưa vào vận hành khiến toà nhà xảy ra nhiều hệ luỵ như thấm dột, nước chảy ra sàn tầng 2, tầng 1; có hiện tượng nứt ở tầng hầm B1, B2; nhiều căn hộ nứt tường, bong đổ từng mảng tường.

Đặc biệt, tại sảnh thương mại của toà nhà, thời gian gần đây CĐT đã cho các cá nhân, doanh nghiệp thuê làm văn phòng và cơ sở kinh doanh dịch vụ chơi bi-a. Khi thi công lắp dựng văn phòng công ty và dịch vụ bi-a này, toàn bộ phần vách ngăn đã bịt kín hết lối đi của cư dân từ tầng 2 xuống tầng 1, đồng thời cũng là lối thoát hiểm khi xảy ra hoả hoạn (có biển báo “Lối thoát” đặt tại các lối ra vào của sảnh này)…

Đáng chú ý, hạ tầng kỹ thuật trong đó có hệ thống thoát nước hiện nay đang có hiện tượng tắc và nước thải gây ô nhiễm môi trường ảnh hưởng đời sống người dân cũng trong việc ban quản trị không được giao quỹ 2% và hồ sơ. Mặc dù người dân nhiều lần đã có kiến nghị lên cấp thẩm quyền, chính quyền phường, quận cũng đã vào cuộc giải quyết nhưng đến nay tình trạng vẫn chưa triệt để, gây bức xúc.

Theo thông tin từ cư dân quỹ bảo trì của tòa nhà là gần 100 tỷ đồng, song gần 4 năm qua CĐT mới chỉ ban giao một phần.

Việc CĐT không hoàn thành hoặc cố tình không thực hiện việc bàn giao đầy đủ quỹ bảo trì cho cư dân 59 Xuân Diệu nói riêng và cũng đã xảy ra ở nhiều dự án chung cư trên địa bàn Thủ đô, dẫn đến tình trạng bức xúc, đơn thư khiếu nại kéo dài, nhiều khu chung cư người dân phản ứng quyết liệt với CĐT, căng băng rôn tại các nhà chung cư, các cơ quan quản lý Nhà nước và các cấp chính quyền đã gây mất mỹ quan đô thị, tạo ra dư luận xấu, làm ảnh hưởng đến an ninh trật tự của địa phương.

Xung đột tại Chung cư Đồng Phát đã khiến đường nội khu tại chung cư bị “quây kín” xe ô tô Ảnh: Cư dân cung cấp

Cách nào để “hóa giải” xung đột?

Từ góc nhìn pháp lý, luật sư Nguyễn Hồng Thái, Giám đốc Cty Luật TNHH Quốc tế Hồng Thái và Đồng nghiệp, Đoàn Luật sư TP Hà Nội cho biết, hiện nay vấn đề tranh chấp quyền lợi giữa CĐT với cư dân tại các chung cư là một trong những vấn đề “nóng”, đáng quan ngại, đặc biệt là tại các đô thị lớn. Trong đó, bên cạnh những vấn đề lỏng lẻo về tính pháp lý khi xây dựng, soạn thảo hợp đồng mua bán thì vấn đề quan trọng nhất chính là việc chậm trễ thành lập Ban quản trị chung cư.

Luật sư Nguyễn Hồng Thái viện dẫn, Điều 13, Thông tư 02/2016/TT-BXD ngày 15/2/2016 của Bộ Xây dựng quy định, sau 12 tháng kể từ ngày nhà chung cư được bàn giao và đưa vào sử dụng; đồng thời, có tối thiểu 50% số căn hộ đã được bàn giao… thì phải tổ chức hội nghị nhà chung cư lần đầu, cũng như phải xây dựng kế hoạch để kiểm tra và xử lý hoặc đề xuất các cơ quan cấp trên xử lý các vi phạm. Tuy nhiên, rất nhiều CĐT sau khi bàn giao căn hộ lại cố tình chậm trễ thực hiện vấn đề này. Do đó, nhiều chung cư phải mất hàng chục năm để đấu tranh đòi quyền lợi.

“Quy định thời gian thành lập, quy định xử phạt cũng đã có, nhưng hầu hết các CĐT lại ít bị xử lý. Khi cơ quan chức năng vào cuộc thì họ lại đưa ra hàng loạt lý do để biện minh cho việc chậm thành lập Ban quản trị chung cư. Rõ ràng, nếu làm hết trách nhiệm thì chính quyền địa phương không thể đứng ngoài cuộc trước những cuộc xung đột, tranh chấp về quyền lợi của cư dân với các CĐT chung cư” - luật sư Nguyễn Hồng Thái cho biết.

Hiện nay nội dung quản lý, vận hành nhà chung cư đã được điều chỉnh bởi pháp luật nói chung và pháp luật chuyên ngành nói riêng như: Luật Nhà ở 2014 (sửa đổi, bổ sung năm 2023), Luật Kinh doanh bất động sản 2014, Luật Xây dựng 2014… Tuy nhiên, theo luật sư Nguyễn Hồng Thái, một số điều quy định trong Luật Nhà ở cần được bổ sung đầy đủ, cụ thể hơn về tư cách pháp nhân, tiêu chí hoạt động của ban quản trị; hình thức, cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư; chặt chẽ hơn về điều kiện của đơn vị quản lý, vận hành đáp ứng đầy đủ các quy định của pháp luật; sửa đổi đối với quy định về thời hạn bàn giao quỹ bảo trì; trách nhiệm trong bàn giao, tiếp nhận và quản lý công trình của CĐT hoặc đơn vị quản lý.

Bên cạnh đó, luật sư Nguyễn Hồng Thái cho rằng, việc tăng cường quản lý nhà nước đối với loại hình nhà ở này là cần thiết và cấp bách. “Bên cạnh việc hoàn thiện cơ chế, chế tài, cần gắn trách nhiệm của cấp ủy, chính quyền địa phương cũng như đơn vị, cá nhân liên quan là CĐT, ban quản lý, ban quản trị trong việc giải quyết triệt để những xung đột ở chung cư” - luật sư Nguyễn Hồng Thái cho hay.

Đối với CĐT, luật sư Nguyễn Hồng Thái cho rằng, cần phải coi vấn đề quản lý, vận hành tốt sau khi bàn giao là một yếu tố quan trọng để nâng cao uy tín thương hiệu trong việc thu hút khách hàng cho các dự án tiếp theo. Còn về Ban quản trị, cần lựa chọn được những người có “tâm - tầm - tài” để đại diện cho quyền lợi của cư dân, kiên quyết loại bỏ những người thiếu tinh thần trách nhiệm, có biểu hiện vụ lợi ra khỏi Ban quản trị. Ban quản trị cần xây dựng mối quan hệ tốt đẹp với đơn vị quản lý vận hành, mọi vấn đề khúc mắc cần phải nghiêm túc thảo luận để đi đến thống nhất, tránh thiếu thiện chí, thậm chí dẫn đến đối đầu.

Về phía cư dân, vị luật sư khuyến nghị, để tránh xảy ra tranh chấp, trước khi tiến hành ký kết hợp đồng, cần yêu cầu CĐT cung cấp cho mình các thông tin có liên quan, nghiên cứu kỹ một số nội dung quan trọng trong hợp đồng, bao gồm thỏa thuận về giá trị hợp đồng. “Ngoài chi phí mua nhà thì cần thỏa thuận thêm các khoản phí phát sinh trong tương lai như phí quản lý tòa nhà, phí trông giữ xe, phí bảo trì tòa nhà…” - luật sư Nguyễn Hồng Thái nêu quan điểm.

“Hiện nay, có rất nhiều cuộc xung đột giữa cư dân và CĐT kéo dài và chưa có hồi kết. Do vậy, để giải quyết vấn đề này cần phải sử dụng các quy định của pháp luật. Khi quyền lợi các bên đều bị ảnh hưởng thì cần thiết phải áp dụng quy định của pháp luật để tiến hành giải quyết các mâu thuẫn, tranh chấp này” - luật sư Nguyễn Hồng Thái chia sẻ.