Thấy gì khi giá chung cư TP. HCM chạm ngưỡng nhà liền thổ?

TP. HCM: Giá chung cư chạm ngưỡng nhà liền thổ

Hiện nay, nhiều dự án chung cư mới mở bán sơ cấp tại TP. HCM đang ghi nhận mức giá tăng "nóng", nhiều nơi cao hơn nhà liền thổ, đặc biệt tại khu vực vệ tinh, khu vực vừa sáp nhập đơn vị hành chính.

Tại khu vực phía Đông của TP. HCM, mức giá bán căn hộ 85m2 thuộc Dự án The Metropole (phường An Khánh) hiện đang được chào bán với giá 11-15 tỷ đồng (tương đương mức 130-180 triệu đồng/m2), ghi nhận trên báo VnExpress.

Trong khi đó, ở phân khúc nhà liền thổ, các căn hộ tại một số dự án như Lumière Midtown hay The Privé hiện đang được giao với mức 130-250 triệu đồng/m2.

Tại khu Nam của thành phố, căn hộ bàn giao tại Dự án Celesta Rise của Keppel Land, hiện đang có mức giá bình quân khoảng 80 triệu đồng/m2 (cao hơn nhà riêng cùng khu vực từ 60-70 triệu đồng).

Việc sáp nhập đơn vị hành chính cũng đã tác động không nhỏ đến giá bán chung cư tại các vùng phụ cận, vùng vệ tinh.

Ghi nhận tại khu vực mới sáp nhập vào TP. HCM như Thuận An cũng cho thấy giá chung cư đã chạm ngưỡng giá nhà liền thổ.

Cụ thể, tại các phường thuộc Thuận An, giá căn hộ hiện đang được rao bán với mức giá bình quân từ 43-65 triệu đồng/m2, tăng 45% so với cùng kỳ năm ngoái. Trong khi đó, giá nhà liền thổ chỉ tăng 12,8% (hiện đang ở mức 36-60 triệu đồng).

Theo dữ liệu từ Batdongsan.com.vn, trong quý II/2025, giá nhà riêng tại trung tâm TP. HCM đạt 200 triệu đồng, đối với khu vực vùng ven trung tâm khoảng 110 triệu đồng; khu Đông ghi nhận mức giá 87 triệu đồng/m2.

Đối với phân khúc căn hộ, tại trung tâm hiện đang có mức giá bình quân khoảng 110-200 triệu đồng/m2, khu vực vùng ven ghi nhận mức giá 68 triệu đồng/m2, khu Đông của TP hiện được rao bán với mức khoảng 100 triệu đồng/m2.

Chỉ trong 8 tháng đầu năm 2025, giá nhà riêng khu Đông đã ghi nhận mức tăng từ 8-20%; căn hộ tăng từ 18-40%.

Trong báo cáo mới đây của Bộ Xây dựng cho thấy, giá nhà liền thổ tại TP. HCM đã chạm ngưỡng 110-305 triệu đồng/m2 (tăng 5%) trong khi mức giá chung cư bình quân ở ngưỡng 89 triệu đồng/m2, tăng 39% so với cùng kỳ.

Chia sẻ với báo VnExpress, Phó Tổng Giám đốc DKRA Group Võ Hồng Thắng cho rằng việc căn hộ cao hơn nhà phố không hẳn là bất thường, đặc biệt đối với những dự án cao cấp nằm ở trung tâm với vị trí đắc địa và tiện ích khép kín.

Tuy nhiên, vị chuyên gia này cũng chỉ ra rằng điều bất hợp lý nằm ở việc nguồn cung tại thị trường bất động sản TP. HCM đang mất cân đối khi phân khúc trung và cao cấp chiếm áp đảo; nhà ở vừa túi tiền và bình dân gần như "tuyệt chủng" gây nên tình trạng mặt bằng giá bị méo mó.

Ngoài ra, một số dự án cũng xuất hiện tình trạng "thổi giá" dựa trên kỳ vọng tăng trưởng khiến giá chung cư ngày càng cao.

Ông Võ Hồng Thắng cũng cảnh báo về tốc độ tăng giá của căn hộ sơ cấp quá nhanh là một trong những nguyên nhân gây ra "cuộc đua" giá bất động sản. Với tốc độ đang diễn ra, trong tương lai nhiều khả năng giá căn hộ sẽ vượt hẳn giá nhà liền thổ.

Hà Nội: Chung cư chất lượng thấp rao bán giá "trên trời"

Tình trạng lệch nguồn cung và đẩy giá không chỉ là vấn đề riêng của TP. HCM, tại Hà Nội hiện nay cũng ghi nhận tình trạng đẩy giá chung cư cũ, chung cư thiếu chất lượng.

Theo ghi nhận mới nhất của Tạp chí Thương hiệu và Pháp luật, tại Hà Nội hiện nay nhiều dự án chung cư từng gắn mác "bình dân, giá rẻ" như Kim Văn - Kim Lũ hay HH Linh Đàm vẫn đang có mức giá bán và cho thuê tăng phi mã bất chấp việc nhiều căn hộ xuống cấp, bong tróc, thiếu an toàn.

Chỉ trong vòng 10 năm mở bán, mức giá chung cư tại HH Linh Đàm đã tăng gấp 3 lần, từ 14-16 triệu đồng/m2 vào năm 2015, nay đã tăng lên mức 45-50 triệu đồng/m2. Đáng nói một số căn hộ đẹp chưa bong tróc có thể được rao bán với mức giá 60 triệu đồng/m2.

Theo khảo sát của Batdongsan.com.vn, mức rao bán tại KĐT Kim Văn - Kim Lũ hiện đang dao động ở mức từ 60-70 triệu đồng/m2, ngang ngửa nhiều dự án mới tại Hà Nội.

Một trong những vấn đề đáng nói là mức giá chung cư vẫn được rao bán cao bất chấp chất lượng thấp, cư dân đối diện với nhiều vấn đề về tiện ích như quá tải thang máy, thiếu chỗ để xe, thiếu nước...

Điều này được cho xuất phát từ việc Thủ đô đang khan hiếm trầm trọng nguồn cung nhà ở bình dân khi đa phần các dự án mới mở bán đều thuộc phân khúc trung và cao cấp.

Phân khúc bình dân "tuyệt chủng" và lỗ hổng lớn của thị trường

Bức tranh chung về thị trường bất động sản Việt Nam qua 2 mảnh ghép nổi bật tại 2 đô thị đặc biệt nhất cả nước đang cho thấy nhiều vấn đề còn tồn đọng.

Tại TP. HCM, mức giá căn hộ không chỉ đang tiệm cận mà ở nhiều khu vực đã vượt ngưỡng giá nhà liền thổ. Đây là nghịch lý khó hình dung giữa bối cảnh mặt bằng thu nhập của người dân không có sự đột biến tương ứng.

Điều này đang bày ra trước mắt về thực trạng lệch pha nghiêm trọng về cung - cầu.

Trong khi đó, tại Hà Nội, bức tranh tại thị trường cũng không mấy sáng sủa hơn. Bất chấp việc chất lượng bị xuống thấp và tiện ích quá tải, môi trường sống bị bó hẹp, nhiều căn hộ vẫn đang được rao bán với mức giá "trên trời".

Trong hoàn cảnh này, người mua nhiều khi phải chấp nhận "đánh đổi" giữa bối cảnh khan hiếm, phải lựa chọn các căn hộ không tương xứng với giá trị, tiềm ẩn về rủi ro an toàn.

Về dài hạn, tình trạng "tuyệt chủng" phân khúc nhà ở bình dân không chỉ gây áp lực lớn đối với "giấc mơ" an cư của người trẻ và người có mức thu nhập trung bình - thấp, mà còn đe dọa đến sự phát triển bền vững của thị trường bất động sản.

Bởi thực tế, một thị trường bất động sản lành mạnh không thể cứ dựa mãi vào "nhóm người giàu" mà bỏ quên đi tầng lớp chiếm phần đông và chủ đạo đối với nền kinh tế.

Câu chuyện giải quyết bài toán nhà ở bình dân hiện nay vẫn được xem là vấn đề nhức nhối khi đối diện với không ít rào cản thực tế.

- Tình trạng giá đất lên cao, thủ tục hành chính kéo dài đang khiến chi phí đầu vào của doanh nghiệp đội lên, điều này làm triệt tiêu động lực triển khai các dự án giá rẻ.

- Quỹ đất ngày càng khan hiếm, đặc biệt ở khu vực trung tâm, nội đô. Trong khi nhà ở bình dân yêu cầu quy mô lớn mới đạt được hiệu quả kinh tế.

Trước những thách thức này, việc điều hướng thị trường, tránh rơi vào "bẫy bong bóng" cũng như tránh đi vào "vết xe đổ" của nhiều quốc gia trên thế giới được xem là nhiệm vụ cấp bách.

Sự can thiệp mạnh mẽ của Nhà nước qua chính sách đất đai, quy hoạch cũng như ưu đãi đầu tư đối với phân khúc nhà ở xã hội, nhà ở thương mại giá thấp là thực sự cần thiết.

Cùng với đó, cần có chế tài đủ mạnh để kiểm soát việc "thổi giá" đầu cơ tránh hình thành "bong bóng giá".

Trong tương lai, nếu không có giải pháp đủ mạnh để cân bằng thị trường, "giấc mơ" sở hữu nhà ở của phần lớn người dân, đặc biệt là người trẻ sẽ là một cuộc hành trình "rượt đuổi" không có điểm dừng.