Luật sư Nguyễn Tiến Lập: Sổ đỏ gắn mục đích sử dụng đất là rào cản lớn gây khó cho người dân

Sổ đỏ chỉ nên ghi ‘theo quy hoạch’, trao quyền linh hoạt cho dân

Tại talk show “Luật Đất đai: Vướng mắc từ thực tiễn và yêu cầu sửa đổi”, mới đây, Luật sư Nguyễn Tiến Lập – Văn phòng luật sư NHQuang & cộng sự, Trọng tài viên Trung tâm Trọng tài quốc tế Việt Nam, nhấn mạnh, mặc dù Luật Đất đai 2024 đã được ban hành sau nhiều năm thảo luận, nhưng kỳ vọng giải quyết toàn bộ các vấn đề về quản lý và phát triển đất đai vẫn chưa thành hiện thực. Ông cho rằng cơ quan lập pháp thường chỉ sửa đổi “vá víu” những vấn đề kỹ thuật phát sinh, chưa thực hiện cải cách toàn diện, dẫn đến việc một số điểm nghẽn mới lại xuất hiện.

Theo Luật sư, điểm nghẽn đầu tiên xuất phát từ tư duy coi đất đai chủ yếu là tài sản vật chất, thiếu chú trọng đến giá trị tinh thần và đời sống dân sinh gắn với đất. Cơ chế thu hồi đất hiện nay vẫn dễ dàng nhưng mang tính áp đặt từ trên xuống, dẫn tới nhiều bức xúc xã hội và khiếu kiện đông người. Ông đề xuất bổ sung cơ chế xem xét lợi ích cộng đồng, để người dân tham gia thảo luận khi Nhà nước thu hồi đất nhằm phát triển kinh tế – xã hội, tránh tình trạng áp đặt một chiều.

Một trong những vấn đề nổi cộm mà Luật sư Nguyễn Tiến Lập chỉ ra là việc cấp sổ đỏ gắn mục đích sử dụng đất. Hiện nay, Nhà nước quản lý việc phát triển đất đai chủ yếu thông qua công cụ quy hoạch, một công cụ quan trọng trong kinh tế thị trường, nhằm định hướng sử dụng đất một cách tổng thể. Tuy nhiên, song song với quy hoạch, các biện pháp can thiệp hành chính vào từng thửa đất thông qua sổ đỏ vẫn đang được duy trì.

Trên thực tế, thị trường đất đai vận động rất linh hoạt. Việc sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải phụ thuộc vào nhu cầu thực tiễn của chủ sử dụng và chủ sở hữu, không thể chỉ quyết định bằng thủ tục hành chính và ghi vào từng sổ đỏ một cách cứng nhắc. Hệ quả là mỗi khi nhu cầu thay đổi, người dân phải trải qua các thủ tục hành chính rườm rà, mất thời gian và chi phí.

Từ đó, ông đề xuất: Không nên xác định thời gian sử dụng đất khi cấp sổ đỏ. Tuyệt đối không nên gắn mục đích sử dụng cụ thể mà chỉ ghi “theo quy hoạch” để chủ sử dụng có thể linh hoạt trong thực tế, đồng thời vẫn tuân thủ công cụ quản lý của Nhà nước.

"Giải pháp này vừa đảm bảo quyền linh hoạt của người sử dụng, vừa tuân thủ công cụ quản lý của Nhà nước, loại bỏ những phiền hà hành chính không cần thiết mỗi khi thay đổi mục đích sử dụng đất", ông Lập cho hay.

Giá đất tăng cao: Vấn đề cả cơ chế lẫn tín dụng

Luật sư Nguyễn Tiến Lập cũng phân tích sâu nguyên nhân khiến giá đất và bất động sản tăng cao, vấn đề Thủ tướng đã nhiều lần đặt ra. Theo ông, có hai nguyên nhân chính:

Nguyên nhân lâu dài: Thị trường đất đai Việt Nam chưa vận hành hoàn toàn theo quy luật thị trường. Giá cả bị chi phối bởi các dự án bất động sản lớn, trong khi đất là tài nguyên hạn chế. Việc tiếp cận đất để phát triển dự án theo quy hoạch còn hạn chế, dẫn tới “đặc quyền” cho những chủ đầu tư lớn.

Nguyên nhân đột xuất: lượng tín dụng đổ vào bất động sản tăng mạnh, từ 16% dư nợ tín dụng năm 2018 lên khoảng 23% hiện nay, tạo áp lực tăng giá, cộng thêm tác động của lạm phát.

Ông cũng nhấn mạnh bất cập trong chính sách nhà ở xã hội. Dù mục tiêu đảm bảo nhà ở cho người thu nhập thấp là chính đáng, nhưng trong thực tế, người mua nhà xã hội có thể bán lại tài sản, giá có thể tăng theo thị trường, dẫn đến bất bình đẳng và hạn chế quyền dân sự.

Điểm nghẽn nữa theo Luật sư Nguyễn Tiến Lập là quản lý các dự án sử dụng diện tích đất lớn, như khu công nghiệp hay khu đô thị. Ông chỉ ra, Nhà nước chưa có cơ chế để tham gia với tư cách đồng chủ sở hữu dự án. Việc chỉ cho thuê hoặc giao đất dẫn tới thực chất là tư nhân hóa tài sản công, làm Nhà nước và cộng đồng không được hưởng thặng dư đất, trong khi giá bất động sản đầu ra tăng cao.

Giải pháp, theo ông, là áp dụng mô hình đối tác công – tư (PPP) trong các dự án lớn, đảm bảo Nhà nước vừa tham gia với tư cách chủ sở hữu, vừa kiểm soát giá trị đầu ra, đồng thời đem lại lợi ích cho cộng đồng.

Luật sư Nguyễn Tiến Lập cho rằng, để giải quyết các điểm nghẽn của Luật Đất đai, cần nhìn nhận đất đai không chỉ là tài sản vật chất mà còn là không gian sống và nguồn lực cộng đồng. Cùng với việc điều chỉnh cơ chế sổ đỏ, minh bạch hóa các dự án lớn và cân nhắc vai trò của tín dụng trong bất động sản, Việt Nam sẽ hướng tới một thị trường đất đai linh hoạt, công bằng và phù hợp với nhu cầu thực tiễn.

“Nếu giải quyết được điểm nghẽn về tư duy chính sách, cơ chế sổ đỏ và quản lý dự án lớn, chúng ta sẽ giảm bức xúc xã hội, hạ giá bất động sản hợp lý và đảm bảo lợi ích thực chất cho người dân và cộng đồng", ông nhấn mạnh.