Luật sư Phạm Thanh Tuấn: Cần phân định rõ giữa hợp thức hóa sai phạm và tháo gỡ dự án tồn đọng

Tại Hội thảo "Tháo gỡ điểm nghẽn - Khơi thông nguồn lực - Thúc đẩy tăng trưởng" do Tạp chí điện tử Kinh tế Chứng khoán Việt Nam phối hợp cùng Hệ sinh thái truyền thông tài chính Người Quan Sát tổ chức ngày 22/10 tại Hà Nội, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội đã chỉ ra những điểm nghẽn pháp lý đang cản trở quá trình xử lý các dự án đầu tư có sử dụng đất, đồng thời đề xuất một số hướng hoàn thiện chính sách.

Theo số liệu được luật sư chia sẻ, tính đến ngày 31/7/2026, Hệ thống 751 ghi nhận 4.619 dự án, khu đất gặp khó khăn, vướng mắc, với tổng diện tích khoảng 203.660ha và tổng mức đầu tư khoảng 3,93 triệu tỷ đồng. Đây là số liệu về các dự án, đất đai gặp vướng mắc, không đồng nghĩa toàn bộ đều có vi phạm.

Quy mô nguồn lực đang bị ách tắc cho thấy yêu cầu tháo gỡ không chỉ nằm ở việc ban hành thêm cơ chế, mà còn ở khả năng áp dụng thống nhất, xử lý đúng bản chất từng vướng mắc và xác định rõ trách nhiệm của các bên liên quan.

Làm rõ ranh giới giữa khắc phục vi phạm và hợp thức hóa sai phạm

Một trong những kiến nghị đáng chú ý của Luật sư Phạm Thanh Tuấn là nghiên cứu sửa đổi các quy định tại Nghị quyết số 29/2026/QH16 và Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP theo hướng làm rõ yêu cầu "không hợp pháp hóa sai phạm", có thể cân nhắc giới hạn vào các sai phạm có tính chất vụ lợi.

Theo luật sư, nếu chưa phân định rõ giữa việc hợp thức hóa sai phạm và việc cho phép khắc phục vi phạm để tiếp tục triển khai dự án, quá trình thực thi chính sách có thể phát sinh cách hiểu khác nhau, khiến cơ quan địa phương e ngại khi xử lý các dự án tồn đọng.

Vì vậy, đối với những vi phạm về trình tự, thủ tục không có tính chất vụ lợi và có khả năng khắc phục, cần quy định cụ thể điều kiện, phương thức khắc phục và thẩm quyền quyết định. Luật sư đồng thời lưu ý, việc bổ sung cách tiếp cận này không có nghĩa mọi vi phạm không mang tính vụ lợi đều được chấp nhận.

Đề xuất cũng cần gắn với các điều kiện kiểm soát chặt chẽ: Bảo đảm quốc phòng, an ninh; phù hợp quy hoạch; không gây thiệt hại ngân sách; thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính; không xâm phạm quyền, lợi ích hợp pháp của các tổ chức, cá nhân khác; đáp ứng yêu cầu về an toàn công trình và môi trường.

Các đề xuất này nhằm tới xử lý những tồn tại có thể khắc phục, đồng thời không loại bỏ trách nhiệm đối với các vi phạm đã xảy ra.

Không để một dự án mắc nhiều vướng mắc bị đình trệ vì thiếu cơ chế phối hợp

Theo tham luận, một dự án có thể đồng thời vướng mắc về đầu tư, đất đai, quy hoạch, xây dựng, môi trường và giao dịch với khách hàng. Việc tháo gỡ được một nhóm vấn đề không đồng nghĩa toàn bộ điều kiện pháp lý còn lại đã được đáp ứng.

Từ thực tế này, luật sư kiến nghị nghiên cứu cơ chế để UBND cấp tỉnh xem xét cho tiếp tục triển khai đối với những vi phạm về trình tự, thủ tục có khả năng khắc phục, trên cơ sở các tiêu chí và thẩm quyền được quy định rõ. Đồng thời, cần thiết lập quy trình phối hợp giữa các cơ quan để xử lý tổng thể những dự án có nhiều nhóm vướng mắc, tránh tình trạng mỗi cơ quan giải quyết một phần nhưng dự án vẫn chưa thể triển khai.

Một điểm khác được nhấn mạnh là phải phân biệt trách nhiệm cá nhân với việc tháo gỡ dự án. Theo luật sư, việc yêu cầu xử lý vi phạm hành chính trước khi thanh toán trong một số trường hợp dự án BT chuyển tiếp có thể khiến tiến độ tiếp tục bị kéo dài nếu quá trình xem xét trách nhiệm chưa hoàn tất.

Do đó, ông đề xuất nghiên cứu cho phép quá trình xử lý trách nhiệm và thanh toán được tiến hành đồng thời khi đáp ứng các điều kiện cụ thể về thanh toán, kiểm soát tài sản công. Việc điều chỉnh, nếu được cơ quan có thẩm quyền chấp thuận, vẫn phải bảo đảm xử lý đầy đủ trách nhiệm của các bên và phân định rõ trách nhiệm của người thực hiện tháo gỡ đúng pháp luật.

Cần cơ chế riêng cho dự án BT có lỗi từ nhiều phía

Đối với các dự án đầu tư theo hình thức xây dựng - chuyển giao (BT) chuyển tiếp, vướng mắc thường liên quan đến hợp đồng, quỹ đất thanh toán, thủ tục giao đất, xác định giá đất và chênh lệch giữa giá trị quỹ đất với giá trị quyết toán công trình.

Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng không thể áp dụng một phương án chung cho mọi dự án BT, bởi tình trạng pháp lý và nguyên nhân phát sinh vướng mắc ở mỗi trường hợp có thể khác nhau.

Đáng chú ý, cơ chế hiện hành tại Nghị quyết số 16/2026/NQ-CP tập trung xem xét tháo gỡ những khó khăn, vướng mắc có nguyên nhân từ lỗi của cơ quan quản lý nhà nước. Tuy nhiên, thực tiễn có thể xuất hiện trường hợp trách nhiệm thuộc cả cơ quan quản lý và nhà đầu tư, hoặc hồ sơ thanh tra, kiểm tra chưa phân định rõ nguyên nhân trực tiếp dẫn đến nội dung hợp đồng chưa phù hợp.

Với những trường hợp này, luật sư kiến nghị nghiên cứu bổ sung phương án xử lý dựa trên tính chất, mức độ lỗi, hậu quả và khả năng khắc phục của từng bên. Việc xem xét cho khắc phục phải đi kèm nghĩa vụ cụ thể của nhà đầu tư, trách nhiệm của cơ quan có thẩm quyền và các điều kiện bảo vệ ngân sách, tài sản công cũng như quyền lợi hợp pháp của các chủ thể liên quan.

Bên cạnh đó, tham luận cũng đề cập cơ chế thí điểm thực hiện dự án nhà ở thương mại theo Nghị quyết số 171/2024/QH15 và Nghị định số 75/2025/NĐ-CP. Theo luật sư, cơ chế này đã mở rộng khả năng tiếp cận đất đai đối với một số dự án trước đây vướng điều kiện về đất ở, nhưng việc được đưa vào danh mục thí điểm chưa đồng nghĩa dự án đã hoàn tất thủ tục đầu tư, đất đai, xây dựng hoặc đủ điều kiện kinh doanh.

Từ các nhóm vướng mắc trên, Luật sư Phạm Thanh Tuấn cho rằng cần chuyển từ tháo gỡ từng phần sang xử lý có hệ thống, với tiêu chí khắc phục rõ ràng, thẩm quyền cụ thể và cơ chế phối hợp đủ hiệu quả. Mục tiêu không phải bỏ qua sai phạm, mà là giải quyết đúng những tồn tại có thể khắc phục, bảo đảm trách nhiệm pháp lý và sớm đưa nguồn lực đất đai vào khai thác.