LS. Phạm Thanh Tuấn: Cần siết quản lý chung cư để ngăn thất thoát tài sản chung

Cần một "khung" kiểm soát thống nhất

Theo LS. Phạm Thanh Tuấn - Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, pháp luật hiện hành đã quy định khá đầy đủ về hành vi vi phạm, thẩm quyền xử lý và chế tài trong quản lý, vận hành chung cư. Tuy nhiên, tranh chấp và khiếu nại vẫn liên tục phát sinh, cho thấy vấn đề nằm ở tính đồng bộ và hiệu quả của cơ chế thực thi. Trong đó, việc trao quyền lớn cho Hội nghị nhà chung cư nhưng chưa có cơ chế thẩm tra quy chế nội bộ là một điểm đáng lưu ý.

Luật sư cho rằng không nên để mỗi chung cư tự xây dựng toàn bộ chuẩn mực quản lý theo cách riêng. Thay vào đó, cần có một quy chế khung áp dụng thống nhất, quy định rõ những vấn đề trọng yếu như thẩm quyền quyết định, các khoản chi phải được thông qua, hạn mức giao dịch, lựa chọn nhà cung cấp, công khai hợp đồng, hóa đơn, chứng từ, kiểm tra, kiểm toán và trách nhiệm giải trình.

Hội nghị nhà chung cư vẫn được quyền quyết định những vấn đề phù hợp với đặc thù từng tòa nhà, nhưng không được làm giảm các nguyên tắc kiểm soát tối thiểu do pháp luật đặt ra.

Nâng chuẩn Ban quản trị, bắt buộc minh bạch tài chính

Một trong số những nội dung đáng chú ý khác là nâng điều kiện đối với thành viên Ban quản trị. Theo đề xuất, thành viên Ban quản trị không chỉ tham gia đào tạo mà cần hoàn thành đủ thời lượng và vượt qua bài kiểm tra tối thiểu để được cấp chứng chỉ; thông tin về điều kiện này cũng cần được công khai với cư dân.

LS. Phạm Thanh Tuấn cũng đề nghị điều chỉnh cơ cấu Ban quản trị theo quy mô và tính chất từng chung cư. Với các tòa nhà hỗn hợp có diện tích thương mại, cần có đại diện phù hợp của các nhóm chủ sở hữu để bảo đảm cân bằng trong quá trình quản lý. Đồng thời, cần quy định rõ chức danh, trách nhiệm và những trường hợp không được ứng cử vào Ban quản trị.

Về tài chính, luật sư cho rằng kiểm toán không nên chỉ thực hiện khi Hội nghị nhà chung cư quyết định. Kiểm toán tài chính hằng năm cần trở thành yêu cầu bắt buộc nhằm minh bạch các khoản chi thường xuyên và việc sử dụng quỹ bảo trì, qua đó sớm phát hiện nguy cơ thất thoát tài sản chung.

Từ "tự quản" sang "tự quản có trách nhiệm"

Từ kinh nghiệm Singapore và Hàn Quốc, tham luận đề xuất tăng cường các công cụ kiểm soát nhưng không hành chính hóa toàn bộ hoạt động chung cư. Singapore áp dụng cơ chế tách biệt quỹ quản lý và quỹ dự phòng sửa chữa; Hàn Quốc yêu cầu công khai dữ liệu tài chính, lịch sử sửa chữa và hóa đơn quản lý trên hệ thống K-apt, đồng thời tăng cường giám sát dựa trên dữ liệu.

Trên cơ sở đó, LS. Phạm Thanh Tuấn cho rằng Luật Nhà ở sửa đổi cần thiết lập cơ chế để quyền tự quản đi cùng giới hạn quyền lực, minh bạch tài chính và giám sát hiệu quả. Các nghị quyết cần được công khai, có cơ chế thẩm tra; hoạt động tài chính được chuẩn hóa; vi phạm có chế tài tương xứng và tranh chấp cần một cơ chế giải quyết nhanh, có thời hạn cụ thể.

Vị chuyên gia này nhấn mạnh việc cư dân vẫn là chủ thể của hoạt động tự quản, nhưng việc tự quản phải có trách nhiệm và chịu sự giám sát cần thiết, thay vì chỉ xử lý khi tranh chấp đã phát sinh và thiệt hại khó khắc phục.