LS. Phạm Thanh Tuấn: Chỉ cưỡng chế di dời chung cư cũ sau khi bảo đảm chỗ ở cho người dân

Tại Hội thảo “Góp ý hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi)” do Liên đoàn Thương mại và Công nghiệp Việt Nam (VCCI) phối hợp với Bộ Xây dựng tổ chức ngày 17/6 tại Hà Nội, Luật sư Phạm Thanh Tuấn, Đoàn Luật sư TP. Hà Nội, chuyên gia pháp lý bất động sản, đã đưa ra 7 nhóm góp ý, tập trung vào các quy định về giao dịch, sở hữu nhà ở và cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.

Về quy định cưỡng chế di dời nhà chung cư cũ tại Khoản 3 Điều 94 dự thảo, ông Tuấn cho rằng không nên áp dụng một cơ chế chung cho tất cả trường hợp.

Theo đó, đối với di dời khẩn cấp thuộc Khoản 1 Điều 85, ông cho rằng việc áp dụng cưỡng chế ngay là phù hợp. Trong khi đó, với trường hợp cải tạo theo phương án bồi thường, cần bảo đảm cho người dân có chỗ ở tạm cư hoặc các điều kiện cần thiết về chỗ ở, đồng thời phải thực hiện vận động, thuyết phục trước khi cưỡng chế.

Từ đó, luật sư đề nghị bổ sung vào Khoản 3 Điều 94 quy định: Với trường hợp di dời theo phương án bồi thường, tái định cư nhưng không thuộc diện khẩn cấp, quyết định cưỡng chế chỉ được ban hành sau khi đã bảo đảm các điều kiện cần thiết về chỗ ở, tạm cư và cơ quan có thẩm quyền đã vận động, thuyết phục nhưng chủ sở hữu vẫn không chấp hành.

Đề nghị làm rõ quyền lựa chọn hình thức bồi thường:

Cũng về vấn đề cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ, luật sư Phạm Thanh Tuấn đề nghị làm rõ quyền lựa chọn hình thức bồi thường tại Khoản 3 Điều 86 dự thảo.

Quy định hiện tại nêu trường hợp theo quy hoạch được duyệt không tiếp tục xây dựng lại chung cư thì chủ sở hữu được bồi thường bằng tiền hoặc bố trí tái định cư tại địa điểm khác. Tuy nhiên, theo ông Tuấn, chưa rõ chủ sở hữu được tự lựa chọn hay hình thức bồi thường do cơ quan có thẩm quyền quyết định. Do đó, ông đề nghị quy định rõ: “Chủ sở hữu được lựa chọn hình thức bồi thường bằng tiền hoặc bồi thường theo hình thức tái định cư”.

Đối với các quy định tại Điều 91 và Điều 92, luật sư Tuấn cho rằng dự thảo cần làm rõ hai vấn đề là tỷ lệ đồng thuận để thông qua phương án bồi thường, tái định cư và cơ chế xử lý khi không đạt được tỷ lệ này. Theo ông, đây là những vấn đề cơ bản liên quan trực tiếp đến quá trình cải tạo chung cư cũ nên cần được quy định ngay trong Luật Nhà ở. Nghị định có thể quy định chi tiết về trình tự, thủ tục và cách thức tổ chức hội nghị nhà chung cư cũ.

Đề xuất bổ sung chung cư có nguy cơ đổ sập vào diện di dời khẩn cấp:

Tại Khoản 2 Điều 86, dự thảo quy định trường hợp di dời khẩn cấp do thiên tai, dịch họa, phòng cháy, chữa cháy... được áp dụng cơ chế di dời trước, hoàn thiện thủ tục sau.

Luật sư Tuấn đề nghị mở rộng cơ chế này đối với nhà chung cư có nguy cơ đổ sập thuộc Khoản 2 Điều 85. Theo ông, nhóm công trình này cũng cần được áp dụng cơ chế di dời khẩn cấp.

Liên quan đến việc làm rõ quy định về thế chấp dự án nhà ở, luật sư Tuấn đề nghị sửa Khoản 8 Điều 132 về quy định chuyển tiếp đối với giao dịch thế chấp.

Theo ông, Điều 126 dự thảo cho phép thế chấp nhà ở hoặc toàn bộ, một phần dự án nhà ở, nhưng quy định chuyển tiếp mới đề cập trường hợp thế chấp nhà ở, chưa xử lý trường hợp thế chấp dự án nhà ở.

Bên cạnh đó, cụm từ “đang thực hiện giao dịch thế chấp mà chưa hoàn tất giao dịch” cũng khó xác định trên thực tế. Ông đề nghị quy định rõ đối với dự án, một phần dự án hoặc nhà ở đã được thế chấp trước ngày luật có hiệu lực nhưng đến thời điểm đó vẫn được dùng để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ thì việc giải chấp hoặc không giải chấp khi ký hợp đồng huy động vốn, mua bán, thuê mua nhà ở được thực hiện theo quy định của luật mới.

Cuối cùng là đề nghị khôi phục quy định không phân lô bán nền tại dự án đấu giá. Với Khoản 2 Điều 6, luật sư Tuấn cho rằng dự thảo cần làm rõ quy định về phân lô bán nền, chuyển nhượng đất có hạ tầng cho cá nhân tự xây dựng nhà ở.

Ông đề nghị khôi phục quy định theo hướng đối với dự án đấu giá quyền sử dụng đất, chủ đầu tư phải xây dựng nhà ở để bán, cho thuê hoặc thuê mua, không được phân lô bán nền. Theo luật sư, cách quy định này sẽ tránh tình trạng các quy định giữa Luật Nhà ở và Luật Đất đai viện dẫn qua lại, dẫn đến khó xác định khi áp dụng.

Đề xuất giới hạn quyền sở hữu nhà ở của người nước ngoài kết hôn với người Việt

Đối với Điểm b Khoản 3 Điều 22, luật sư Phạm Thanh Tuấn góp ý về quyền sở hữu nhà ở của cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam.

Theo ông, nếu nhà ở được xác lập là tài sản riêng của người nước ngoài theo thỏa thuận về chế độ tài sản của vợ chồng, quy định về giới hạn sở hữu nhà ở của người nước ngoài có thể bị vô hiệu hóa.

Vì vậy, ông đề nghị quy định trường hợp cá nhân nước ngoài kết hôn với công dân Việt Nam đang sinh sống tại Việt Nam thì được cùng vợ hoặc chồng là công dân Việt Nam sở hữu nhà ở thuộc tài sản chung của vợ chồng. Đề xuất này cũng được kiến nghị áp dụng tương tự với trường hợp kết hôn với người gốc Việt Nam định cư ở nước ngoài.

Các góp ý trên được luật sư Phạm Thanh Tuấn đưa ra trong quá trình Bộ Xây dựng tiếp tục hoàn thiện dự thảo Luật Nhà ở (sửa đổi), với trọng tâm là làm rõ các quy định về giao dịch, sở hữu nhà ở và cơ chế cải tạo, xây dựng lại chung cư cũ.