“Mở khóa” tín dụng - khơi thông phát triển nhà ở xã hội

Bởi đề xuất này sẽ góp phần quan trọng vào việc “mở khóa” cho Đề án phát triển ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 - 2030.

Vướng pháp lý, thiếu nguồn vốn

Trong khoảng 15 năm trở lại đây, công tác phát triển NƠXH cho người thu nhập thấp tại các đô thị và công nhân, người lao động trong các khu công nghiệp, khu chế xuất luôn được Đảng và Nhà nước đặc biệt quan tâm. Cụ thể, tại Quyết định số 2217/2011/QĐ-TTg, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Chương trình mục tiêu quốc gia về nhà ở giai đoạn 2011 – 2020, mục tiêu xây dựng khoảng 12,5 triệu mét vuông NƠXH; Tiếp đó, tại Quyết định số 338/2023/QĐ-TTg Chính phủ tiếp tục phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn NƠXH cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 – 2030.

Bên cạnh đó là hàng loạt những cơ chế, chính sách nhằm khuyến khích doanh nghiệp (DN) tham gia đầu tư phát triển NƠXH, như: được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất do Nhà nước giao hoặc cho thuê; miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập DN theo quy định của pháp luật về thuế; vay vốn ưu đãi từ Ngân hàng chính sách xã hội, tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam; được UBND cấp tỉnh hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng NƠXH...

Tuy nhiên, trên thực tế công tác phát triển NƠXH đã và đang gặp rất nhiều khó khăn, vướng mắc, dẫn đến việc mục tiêu của Chương trình quốc gia về nhà ở giai đoạn 2011 - 2020 chỉ đạt khoảng 42%. Trong khi đó, đối với Đề án Đầu tư ít nhất 1 triệu căn NƠXH giai đoạn 2021 – 2030, giai đoạn 2021 – 2025 mục tiêu hoàn thành 428.000 căn, nhưng đến thời điểm này mới chỉ hoàn thành gần 40.000 căn, đạt xấp xỉ 10% kế hoạch.

Theo Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu, pháp lý là vấn đề lớn nhất đối với NƠXH trong thời gian qua, cụ thể: vướng mắc trong thực hiện thủ tục “chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư tại Sở KH&ĐT, do quy định ở điểm a khoản 3 Điều 33 Luật Đầu tư 2020 và điểm c khoản 7 Điều 31 Nghị định 31/2021/NĐ-CP.

Về hình thức, thủ tục đầu tư dự án NƠXH được thực hiện với cơ chế “một cửa” nhưng lại bị mất nhiều thời gian hơn, thậm chí bị “tắc” ngay tại cửa đầu tiên là khâu chấp thuận chủ trương đầu tư đồng thời với chấp thuận nhà đầu tư. Sau thủ tục này, các sở, ngành tiếp tục thực hiện thủ tục thẩm định dự án; phê duyệt quy hoạch chi tiết; giao, thuê đất; công nhận chủ đầu tư; cấp Giấy phép xây dựng; xác định nghĩa vụ tài chính...

“Bên cạnh đó là vướng mắc trong việc bảo đảm chỉ tiêu “quy mô dân số” và “đánh giá tác động giao thông” khi thực hiện thủ tục chấp thuận chủ trương đầu tư dự án. Chính “rào cản” về quy mô dân số đã làm “khó” thủ tục công nhận chủ đầu tư và phê duyệt các dự án nhà ở thương mại và cả dự án NƠXH. Đây là bài toán mà tất cả đô thị thuộc các nước đang phát triển như nước ta buộc phải “linh hoạt” trong tính toán phù hợp với thực tiễn” – ông Lê Hoàng Châu nhìn nhận.

Ngoài vấn đề pháp lý, việc thiếu vốn đầu tư cũng là nguyên nhân chính dẫn đến công tác phát triển NƠXH thời gian qua không đạt mục tiêu đề ra. Sau khi kết thúc gói tín dụng ưu đãi 30.000 tỷ đồng giai đoạn 2014 – 2016, tới tận năm 2023, Ngân hàng Nhà nước mới bố trí thêm được 1 gói tín dụng quy mô lớn khác, với nguồn vốn lên tới 125.000 tỷ đồng. Tuy nhiên, đến thời điểm này mới chỉ giải ngân được 1.344 tỷ đồng, chiếm hơn 1% tổng vốn bố trí.

Giảm lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội

Gói tín dụng 125.000 tỷ đồng dành cho NƠXH, được triển khai thực hiện từ tháng 4/2023, theo yêu cầu của Ngân hàng Nhà nước các ngân hàng tham gia bố trí gói tín dụng này sẽ cho DN đầu tư vay ưu đãi mức lãi suất khoảng 8%/năm và người mua, thuê mua được vay với lãi suất 7,5%/năm. Mới đây, Ngân hàng Nhà nước đã có Tờ trình đề nghị Chính phủ cho phép mở rộng quy mô lên thành 140.000 tỷ đồng với việc có thêm 3 Ngân hàng thương mại đăng ký tham gia.

“Đối với gói tín dụng 125.000 tỷ đồng, lãi suất thấp hơn từ 1,5 - 2% so với lãi suất vay thương mại thông thường, có tác dụng tích cực bởi lẽ trước đây chủ đầu tư đã phải vay với lãi suất lên đến trên dưới 12%/năm. Nhưng lại chưa phù hợp với người mua, thuê mua NƠXH không chỉ vì phải chịu lãi suất khá cao và chỉ được áp dụng trong thời hạn 5 năm, sau đó “thả nổi” nên người mua, thuê mua NƠXH có tâm lý bất an, ngại vay” – Chủ tịch Hiệp hội BĐS TP Hồ Chí Minh Lê Hoàng Châu đánh giá.

Trước những quan ngại về mức lãi suất cho vay quá cao đối với người mua, thuê mua NƠXH. Tại cuộc họp báo thường kỳ Chính phủ mới đây, Thứ trưởng Bộ Xây dựng Bùi Xuân Dũng cho biết, hiện nay Ngân hàng Nhà nước đã hoàn thiện hồ sơ dự thảo Tờ trình, Nghị quyết điều chỉnh nội dung chương trình 125.000 tỷ đồng theo hướng giảm lãi suất cho vay đối với khách hàng mua NƠXH xuống từ 3 - 5%, đối với khách hàng là chủ đầu tư thì giữ nguyên mức hỗ trợ 1,5 - 2%.

“Bộ Xây dựng cũng đã thống nhất với đề xuất trên của Ngân hàng Nhà nước và trong phiên họp Chính phủ thường kỳ ngày 5/8 vừa qua, Thủ tướng Chính phủ đã đồng thuận với ý kiến của Ngân hàng Nhà nước và điều chỉnh nội dung chương trình gói tín dụng này" – Thứ trưởng Bùi Xuân Dũng thông tin.

Theo thông tin từ Ngân hàng Nhà nước, ngoài việc đề xuất giảm mức lãi suất cho vay, các ngân hàng sẽ kéo dài thời gian hỗ trợ người vay để mua NƠXH, giúp họ mạnh dạn vay tiền mua nhà và yên tâm trả nợ. Như vậy, với quy định ưu đãi trong 5 năm đầu tiên, sau đó lãi suất sẽ theo thỏa thuận giữa các bên được kéo dài hơn và phía Ngân hàng Nhà nước cũng cam kết không để hiện tượng lãi suất “thả nổi”, tránh trường hợp các ngân hàng tự ý tăng lãi suất.

“Tôi đánh giá rất cao về đề xuất trên của Ngân hàng Nhà nước, bởi đề xuất này sẽ góp phần quan trọng vào việc hiện thực hóa chủ trương của Chính phủ nhằm khuyến khích phát triển các dự án NƠXH và tạo điều kiện tối đa để người mua nhà có thu nhập thấp yên tâm khi vay vốn. Quan trọng hơn, khi người dân mạnh dạn vay vốn mua nhà sẽ khuyến khích chủ đầu tư đẩy mạnh triển khai dự án, góp phần làm gia tăng nguồn cung sản phẩm nhà ở vừa túi tiền trên thị trường” – Phó Chủ tịch Câu lạc bộ BĐS Hà Nội Nguyễn Thế Điệp cho hay.

Đồng quan điểm, Phó Chủ tịch Hiệp hội BĐS Việt Nam TS Nguyễn Văn Đính cho rằng, với việc Ngân hàng Nhà nước đề xuất hạ lãi suất cho vay là thông tin không thể vui hơn đối với những người thu nhập thấp đang có nhu cầu về nhà ở. Song, để công tác phát triển NƠXH thực sự mang lại kết quả tốt thì cần phải đồng bộ tất cả các giải pháp.

“Chính phủ cũng cần phải quy định về trách nhiệm của UBND cấp tỉnh, trong việc bố trí đầy đủ quỹ đất cho phát triển NƠXH theo chương trình, kế hoạch đã được phê duyệt; Mở rộng hơn nhóm đối tượng được hưởng chính sách về NƠXH; cho phép chủ đầu tư các dự án NƠXH không phải thực hiện thủ tục xác định giá đất, tính tiền sử dụng, tiền thuê đất được miễn và không phải thực hiện thủ tục đề nghị miễn tiền sử dụng, tiền thuê đất...” - TS Nguyễn Văn Đính kiến nghị.