Một dự án ở Thủ Thiêm mất 8 năm xác định giá đất, doanh nghiệp phải nộp thêm 2.600 tỉ đồng

Tại talkshow ngày 9/10 về dự thảo sửa đổi Luật Đất đai, ông Tô Anh Hùng, CEO REFI, dẫn trường hợp dự án Thủ Thiêm EcoSmart City tại TP.HCM để minh họa những bất cập trong quá trình xác định giá đất cụ thể.

Theo ông Hùng, dự án được giao đất từ năm 2018 nhưng riêng khâu xác định giá đất đã kéo dài 8 năm. Đến năm 2025, tiền sử dụng đất của dự án được đề cập ở mức 16.900 tỉ đồng; chủ đầu tư phải nộp thêm 2.600 tỉ đồng so với mức đã được điều chỉnh trước đó.

Ông Hùng cho rằng, quá trình xác định giá đất cụ thể hiện nay phải trải qua nhiều bước, từ lựa chọn đơn vị tư vấn, thu thập thông tin, lựa chọn phương pháp định giá, lập phương án, thẩm định đến trình UBND có thẩm quyền phê duyệt và thông báo nghĩa vụ tài chính. Việc kéo dài quy trình không chỉ khiến doanh nghiệp phải chờ đợi mà còn làm phát sinh chi phí, ảnh hưởng đến tiến độ triển khai dự án.

Đề xuất bỏ cơ chế xác định giá đất cụ thể

Một trong những nội dung đáng chú ý của dự thảo sửa đổi Luật Đất đai là thay đổi căn bản phương thức xác định giá đất. Thay vì tiếp tục áp dụng cơ chế xác định giá đất cụ thể cho từng trường hợp, dự thảo hướng tới sử dụng bảng giá đất nhân với hệ số điều chỉnh giá đất, thường gọi là hệ số K.

Theo ông Hùng, cơ chế mới được kỳ vọng rút ngắn quy trình xác định nghĩa vụ tài chính về đất đai, tạo sự rõ ràng và giảm thời gian chờ đợi cho doanh nghiệp. Cách làm này cũng được đề xuất áp dụng trong nhiều trường hợp như tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất, xác định giá khởi điểm đấu giá quyền sử dụng đất và định giá đất trong một số trường hợp liên quan đến cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước.

Tại chương trình, các diễn giả cho rằng việc xác định giá đất kéo dài có thể làm tăng chi phí đầu vào của dự án. Khi chi phí tăng, chủ đầu tư có thể tính phần phát sinh vào giá bán sản phẩm, qua đó tạo thêm áp lực lên giá bất động sản.

Một vấn đề khác được đề cập là nguy cơ hình thành vòng lặp tăng giá: giá đất và chi phí phát triển dự án tăng, giá bán bất động sản tăng theo, trong khi những mức giá cao trên thị trường lại có thể tác động đến quá trình xác định giá đất ở các giai đoạn tiếp theo.

Tuy nhiên, hiệu quả của cơ chế mới còn phụ thuộc vào cách xây dựng bảng giá đất, phương pháp xác định hệ số điều chỉnh và mức độ phù hợp với điều kiện thực tế của từng địa phương. Việc rút ngắn quy trình không đồng nghĩa giá đất sẽ tự động giảm.

Luật hóa cơ chế tháo gỡ vướng mắc cho dự án nhà ở thương mại

Ngoài vấn đề định giá đất, dự thảo sửa đổi còn hướng tới luật hóa cơ chế thí điểm tháo gỡ vướng mắc đối với các dự án nhà ở thương mại không có đất ở, vốn được triển khai theo Nghị quyết 171/2024/QH15.

Theo số liệu được ông Hùng dẫn chứng, sau một năm triển khai cơ chế thí điểm, hơn 5.685 ha đất đã được thông qua để phát triển dự án; 742 khu đất được HĐND tại 14 tỉnh, thành phố thông qua, trong khi hồ sơ đăng ký dự án được ghi nhận tại 29/34 tỉnh, thành phố.

Theo phân tích tại chương trình, việc đưa cơ chế thí điểm vào luật được kỳ vọng tạo hành lang pháp lý ổn định hơn, mở rộng khả năng phát triển dự án và cải thiện nguồn cung nhà ở thương mại.

Khai thác giá trị đất quanh metro để phát triển hạ tầng

Một nội dung đáng chú ý khác là đưa mô hình phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng (TOD) vào luật. Mô hình này gắn việc phát triển đô thị, thương mại và dịch vụ với các tuyến giao thông công cộng, đặc biệt là đường sắt đô thị.

Theo ông Hùng, dự thảo hướng tới cơ chế Nhà nước thu hồi đất tại các khu vực phụ cận công trình hạ tầng, tổ chức khai thác quỹ đất và sử dụng nguồn thu để tái đầu tư cho hệ thống giao thông công cộng, hạ tầng đô thị. Trong một số trường hợp, quỹ đất có thể được sử dụng để thanh toán cho nhà đầu tư theo hợp đồng BT, trên cơ sở các quy định áp dụng.

Lập luận được đưa ra là khi metro và các công trình giao thông được xây dựng, giá trị đất ở khu vực lân cận có thể tăng lên nhờ khả năng kết nối và tiện ích được cải thiện. Nếu được tổ chức phù hợp, Nhà nước có thể khai thác một phần giá trị tăng thêm này để tạo nguồn lực phát triển hạ tầng.

Tại talkshow, ông Hùng đề cập khả năng TP.HCM thiếu khoảng 1,9 triệu tỉ đồng cho nhu cầu hạ tầng giai đoạn 2026-2030 nếu không giải quyết được bài toán nguồn vốn. Ông cũng nêu phương án sử dụng khoảng 1.636 ha đất tại Hà Nội để đối ứng cho hai dự án BT có tổng giá trị khoảng 270.000 tỉ đồng.

Những đề xuất trên cho thấy dự thảo sửa đổi Luật Đất đai không chỉ nhắm tới tháo gỡ thủ tục cho các dự án bất động sản mà còn đặt vấn đề huy động nguồn lực đất đai để phát triển hạ tầng.

Dù vậy, việc thay đổi cơ chế định giá đất, sử dụng quỹ đất thanh toán dự án BT hay khai thác giá trị đất quanh metro đều đòi hỏi cơ chế giám sát minh bạch, xác định giá trị phù hợp và phân bổ hài hòa lợi ích giữa Nhà nước, người dân và nhà đầu tư. Đây sẽ là những yếu tố quan trọng quyết định hiệu quả thực tế của các đề xuất khi được cụ thể hóa thành quy định pháp luật.