Mua 23m² đất bằng giấy viết tay từ năm 2015, sử dụng hơn 10 năm: Có được cấp sổ đỏ lần đầu?

Theo phản ánh của công dân, ngày 3/4/2015, bà H. chuyển nhượng cho người mua 23m² đất trong tổng diện tích 54,5m² tại Hà Nội. Hai bên đã hoàn tất việc thanh toán tiền chuyển nhượng. Tuy nhiên, giao dịch chỉ được lập bằng giấy viết tay, có chữ ký của các bên và không thực hiện công chứng, chứng thực.

Sau khi nhận chuyển nhượng, người mua trực tiếp quản lý, sử dụng 23m² đất liên tục từ năm 2015 đến nay. Đầu năm 2026, người đang sử dụng đất tiếp tục kê khai và nộp thuế nhà đất cho cơ quan Nhà nước.

Từ những căn cứ này, công dân đặt câu hỏi liệu diện tích đất trên có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất lần đầu hay không.

Phải căn cứ hồ sơ cụ thể

Trả lời vấn đề trên, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, thuộc thẩm quyền giải quyết của địa phương. Theo Bộ, việc xem xét phải căn cứ hồ sơ lưu trữ và các quy định cụ thể do địa phương ban hành theo thẩm quyền để tổ chức thi hành Luật Đất đai.

Tuy nhiên, Bộ cũng dẫn một số quy định để người dân tham khảo, đối chiếu với trường hợp của mình.

Cụ thể, khoản 1 mục XI, nội dung C, Phần V Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025 của Chính phủ về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 2 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai quy định về một số trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định pháp luật.

Theo quy định này, đối với một số trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất không đúng quy định nhưng có chữ ký của các bên liên quan, chưa được cấp giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại Mục 2 Phần XI, người đang sử dụng đất được thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu theo Luật Đất đai và Nghị định 151/2025.

Đáng chú ý, người đang sử dụng đất trong các trường hợp này không phải thực hiện thủ tục chuyển quyền sử dụng đất.

Cơ quan tiếp nhận hồ sơ cũng không được yêu cầu người nhận chuyển quyền nộp hợp đồng hoặc văn bản chuyển quyền sử dụng đất, trừ trường hợp giấy tờ về nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định.

Không phải cứ mua đất giấy viết tay là được áp dụng cơ chế này

Điểm đáng chú ý nằm ở thời điểm nhận chuyển nhượng và giấy tờ về quyền sử dụng đất. Theo Bộ Nông nghiệp và Môi trường, cơ chế nêu trên áp dụng đối với một số nhóm trường hợp cụ thể.

Thứ nhất, người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/7/2014 và không có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Thứ hai, người dân sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất trước ngày 1/8/2024 nhưng có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 137 Luật Đất đai.

Thứ ba, trường hợp sử dụng đất do nhận chuyển quyền sử dụng đất của người nhận thừa kế quyền sử dụng đất theo quy định tại khoản 4 Điều 45 Luật Đất đai.

Trong khi đó, trường hợp được phản ánh nêu trên có thời điểm nhận chuyển nhượng là ngày 3/4/2015. Đây là điểm cần đặc biệt lưu ý khi đối chiếu với quy định mà Bộ Nông nghiệp và Môi trường dẫn.

Theo Bộ, trường hợp nhận chuyển quyền sử dụng đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo Điều 137 Luật Đất đai thì không thuộc trường hợp được đăng ký, cấp giấy chứng nhận theo cơ chế nêu trên.

Như vậy, việc người mua đã sử dụng diện tích 23m² đất liên tục từ năm 2015, đã thanh toán tiền chuyển nhượng và đến năm 2026 thực hiện kê khai, nộp thuế là những tình tiết của vụ việc, nhưng không đồng nghĩa với việc đương nhiên được cấp sổ đỏ theo cơ chế đặc thù mà Bộ viện dẫn.

Việc diện tích đất này có đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận theo một căn cứ pháp lý khác hay không vẫn phải được cơ quan có thẩm quyền tại địa phương xem xét trên cơ sở hồ sơ, nguồn gốc và quá trình sử dụng đất thực tế.

Vì vậy, với trường hợp mua 23m² đất bằng giấy viết tay vào năm 2015, người dân cần đối chiếu đầy đủ hồ sơ đất đai và quy định áp dụng tại địa phương thay vì chỉ dựa vào việc đã sử dụng đất lâu năm hoặc đã thực hiện nghĩa vụ thuế để xác định quyền được cấp sổ đỏ.