Nếu muốn đi xa, đừng đi một mình: Câu chuyện hợp tác kiểu mẫu của Nam Long (NLG) với nhà đầu tư Nhật Bản

Trong khi nhiều doanh nghiệp bất động sản chỉ dừng ở gọi vốn, Nam Long (NLG) lại chọn con đường khó hơn nhưng bền vững hơn: Xây dựng mô hình “đồng kiến tạo” với nhà đầu tư ngoại, đặc biệt là các đối tác Nhật Bản.

Hơn một thập kỷ qua, chiến lược này trở thành lợi thế cạnh tranh cốt lõi, đưa Nam Long trở thành một trong số rất ít doanh nghiệp Việt duy trì được mô hình partnership sâu, dài hạn và thực chất.

Trong cuộc trò chuyện với bà Nguyễn Thanh Hương – Giám đốc Đầu tư Tập đoàn Nam Long - hành trình hợp tác ấy được xâu chuỗi rõ nét: Từ nền tảng quản trị, triết lý phát triển, cho đến các nguyên tắc vận hành – những điều giúp Nam Long “đi cùng đối tác” và đi được rất xa.

Đối với Nam Long, câu chuyện thường bàn nhất đó là chiến lược chọn hợp tác quốc tế từ rất sớm trong khi phần lớn doanh nghiệp khác chọn tự lực rồi mới bán mình. Tại thời điểm bây giờ, khi thành quả phản ánh vào kết quả kinh doanh rất tốt, Nam Long có từng nghĩ là mình đã “bán lúa non”?

Việt Nam duy trì vị thế hấp dẫn với nhà đầu tư quốc tế, tỷ trọng FDI giải ngân vào bất động sản đã tăng lên quanh mức 20%, cao hơn nhiều so với giai đoạn 2007-2015. Ngoài nhà ở và thương mại, dòng vốn hiện chuyển mạnh sang BĐS công nghiệp và logistics - phản ánh vai trò của Việt Nam trong chuỗi cung ứng toàn cầu.

Riêng với Nam Long, chúng tôi thực ra đã nghĩ đến hợp tác quốc tế từ… 20 năm trước. Thời điểm đó, Nam Long từng mời một đối tác Malaysia - nhà phát triển khu đô thị quy mô lớn - sang thảo luận cùng. Dù dự án chưa thể triển khai, nhưng tư duy “đi cùng đối tác” đã hình thành từ khi ấy.

Đến giai đoạn 2011-2013, thị trường bất động sản gần như đóng băng, lãi suất lên đến 18-20%, tín dụng bị siết mạnh. Để tồn tại và đi dài hạn, Nam Long buộc phải đa dạng hóa nguồn vốn và xây dựng nền tài chính vững chắc hơn.

Nhưng với Nam Long, hợp tác quốc tế không chỉ là vốn. Từ rất sớm, chúng tôi tin vào triết lý: “If you want to go fast, go alone. If you want to go far, go together”- hay nói cách khác: Nếu muốn đi xa, đừng đi một mình. Đây là tinh thần xuyên suốt khiến Nam Long luôn xem hợp tác là con đường chiến lược lâu dài.

Nam Long đã chuẩn bị những gì trước khi lựa chọn bắt tay để “nói cùng ngôn ngữ” và không bị kéo theo chiến lược từ nhà đầu tư quốc tế?

Chúng tôi khá tự tin ở “cái nền” quản trị của mình. Chúng tôi xác định rõ: Muốn hợp tác lâu dài, minh bạch - chuẩn mực - chuyên nghiệp là điều kiện tiên quyết.

Ở cấp ban điều hành, khoảng 3/4 là chuyên gia nước ngoài giàu kinh nghiệm trong lĩnh vực bất động sản. Ở Hội đồng quản trị, 3/4 thành viên đến từ nhiều quốc gia khác nhau, trong đó 50% là thành viên độc lập. Điều này giúp chiến lược của Nam Long luôn được giám sát và phản biện theo chuẩn quốc tế.

Về tài chính, Nam Long luôn minh bạch báo cáo và mời các đơn vị kiểm toán quốc tế soát xét định kỳ. Tất cả những điều này tạo nên một “ngôn ngữ chung” để chúng tôi đối thoại với nhà đầu tư nước ngoài: Họ nhìn vào cách chúng tôi vận hành, tuân thủ và phát triển.

Có thể nói, trước khi mời được đối tác quốc tế đến, Nam Long đã chuẩn bị bộ máy và tiêu chuẩn vận hành theo hướng quốc tế.

Vậy, khi hợp tác với Nhật Bản, Nam Long nhận được điều gì vượt ra ngoài yếu tố tài chính?

Các đối tác Nhật của Nam Long - như Nishi Nippon Railroad, Hankyu Hanshin Properties, hay gần đây là Tokyu Corporation - đều là những “kiến trúc sư đô thị” hàng đầu với lịch sử hàng trăm năm phát triển các mô hình đô thị lớn, đặc biệt mô hình TOD (Transit-Oriented Development) - phát triển đô thị dọc theo các tuyến đường sắt, metro, bus…

Kinh nghiệm của họ không chỉ dừng ở nhà ở, mà bao trùm cả bất động sản thương mại, khách sạn, trung tâm thương mại, thậm chí là khu nghỉ dưỡng dưỡng lão.

Cùng với họ, chúng tôi học cách nhìn một khu đô thị tích hợp không chỉ là đất và nhà, mà là hệ sinh thái sống hoàn chỉnh: Giao thông, tiện ích, thương mại, giáo dục, cộng đồng, vận hành… Những chuẩn mực về thiết kế, sản phẩm, bán hàng, dịch vụ khách hàng, quản trị vận hành dự án đều được nâng lên một “bậc” mới.

Ngoài ra, người Nhật rất xem trọng chữ tín, đã nói là làm, và làm chính xác. Không có chuyện nói một làm 1,1. Làm việc lâu dài với họ buộc Nam Long cũng phải nâng chuẩn quản trị, tăng kỷ luật nội bộ và luôn cam kết một cách nhất quán.

Nhiều doanh nghiệp hợp tác với nhà đầu tư ngoại chỉ dừng ở mức “đồng tiền”, còn Nam Long là một trong những doanh nghiệp hiếm hoi để nhà đầu tư ngoại cùng đồng sở hữu và đồng vận hành dự án. Mô hình này được thiết kế như thế nào?

Đúng là với Nam Long, đối tác không chỉ góp vốn rồi đứng ngoài, mà cùng chúng tôi đồng sở hữu, đồng tham gia quản trị và vận hành dự án. Có hai “lớp” rất rõ:

1. Lớp nguyên tắc - thể chế hóa bằng quy định.Ngay từ đầu, hai bên đã thống nhất và đưa vào một hệ thống gọi là “charter of authority” - quy chế phân quyền.
   • Việc gì hai bên phải cùng quyết.
   • Việc gì Nam Long được chủ động quyết.
   • Việc gì phải nâng lên cấp cao hơn.
   • Việc gì để các nhóm working level của hai phía cùng xử lý…

Tất cả được đưa vào quy trình, giúp tránh tranh luận lặp lại và đảm bảo vận hành mượt mà.

1. Lớp vận hành hằng ngày có mức độ đồng hành rất sâu, trong đó
   • Working team của hai bên họp hàng tuần.
   • Cấp quản trị dự án họp hàng tháng.

Đối tác không chỉ xem báo cáo tài chính, mà đồng hành từ chiến lược đến các quyết định vận hành cụ thể. Đây là điểm khiến hợp tác của Nam Long mang tính “đồng kiến tạo”, chứ không đơn thuần “góp vốn - chia lợi nhuận”.

Những lúc thị trường khó khăn, pháp lý kéo dài, làm sao Nam Long giữ được cam kết với đối tác?

Đúng là khó khăn lớn nhất nằm ở những yếu tố ngoài tầm kiểm soát như pháp lý dự án kéo dài, chính sách thay đổi, tiến độ phê duyệt chậm hơn dự kiến.

Đã có giai đoạn pháp lý tại TP.HCM và Đồng Nai gần như đứng lại nhiều năm. Điều này khiến Nam Long không thể giữ cam kết tiến độ ban đầu. Khi đó, lựa chọn duy nhất là minh bạch, thẳng thắn và kêu gọi sự thấu hiểu.

Để giữ uy tín, Nam Long có lúc chấp nhận hy sinh một phần quyền lợi. Vì với chúng tôi, hợp tác không chỉ là lúc thuận lợi cùng chia lợi nhuận, mà khi khó khăn cũng phải ngồi lại đồng hành, cùng gánh rủi ro.

Có những thứ có thể bù bằng tài chính. Nhưng có những thứ không thể bù - như niềm tin, uy tín, lời hứa - thì chúng tôi luôn cố giữ trọn vẹn.

Nhiều doanh nghiệp Việt muốn tiếp cận nhà đầu tư ngoại thường vấp từ khâu tiếp cận đầu tiên. Từ kinh nghiệm của Nam Long, cần chuẩn bị gì?

Thứ nhất, đừng chờ may mắn. Trước khi hợp tác với Nhật, Nam Long dành nhiều năm đi roadshow quốc tế: Mỹ, Úc, Canada, Singapore, Malaysia, Hong Kong, Nhật, Hàn Quốc… Người sáng lập và ban điều hành trực tiếp gặp nhà đầu tư, trình bày chiến lược, trả lời mọi chất vấn. Không có chuyện ngồi ở Việt Nam rồi “tự nhiên” có nhà đầu tư Nhật tìm đến.

Thứ hai, nhà đầu tư quan tâm nhất là:

• Tầm nhìn và chiến lược sản phẩm: Nam Long nhất quán với phân khúc nhà ở phù hợp, vừa túi tiền, phục vụ nhu cầu thật.
• Giá trị và nguyên tắc vận hành: Minh bạch, kỷ luật, chuyên nghiệp.
• Bộ máy và con người: Từ HĐQT, ban điều hành, đến bộ phận quản trị rủi ro, kiểm toán nội bộ.

Thứ ba, về ‘kỹ thuật’, doanh nghiệp cần

• Báo cáo tài chính kiểm toán minh bạch từ 2 năm trở lên.
• Pháp lý dự án rõ ràng - đây là lợi thế bản địa lớn nhất của doanh nghiệp Việt.

Thứ tư, làm rõ nguyên tắc win-win ngay từ đầu: Ai quyết việc gì, quy trình ra sao, khi nào tiếp tục, khi nào dừng. Nếu để đến lúc ký mới tranh luận thì rất dễ ảnh hưởng tiến độ.

Nhìn về tương lai, Nam Long sẽ tiếp tục chiến lược hợp tác quốc tế như thế nào? Có mở rộng ra ngoài các đối tác Nhật không?

Về quan điểm, chúng tôi kiên định với con đường “đi xa phải đi cùng đối tác”. Nam Long không giới hạn hợp tác ở Nhật, mà luôn mở với mọi đối tác phù hợp về chiến lược, văn hóa và chuẩn quản trị.

Tuy nhiên, vì có hành trình lâu dài với các đối tác Nhật, chúng tôi dành cho họ sự ưu tiên tự nhiên. Bên cạnh đó, gần hai năm qua, Nam Long tập trung:

• Kiện toàn bộ máy
• Sắp xếp lại cấu trúc
• Tăng cường nhân sự chất lượng cao
• Siết chặt quản trị rủi ro và internal audit (Kiểm toán nội bộ)

Tất cả nhằm chuẩn bị cho giai đoạn mở rộng quy mô, tăng quỹ đất, huy động nhiều vốn hơn và triển khai thêm các dự án liên doanh.

Nếu gửi một vài lời khuyên ngắn gọn cho các doanh nghiệp Việt đang muốn “mở cửa” với nhà đầu tư quốc tế, bà sẽ chọn những gạch đầu dòng nào?

Một: Minh bạch tài chính - đó là điều kiện tối thiểu, không phải điểm cộng.

Hai: Chuẩn bị pháp lý dự án thật tốt - lợi thế bản địa quan trọng nhất.

Ba: Rõ ràng cơ chế ra quyết định và phân quyền ngay từ đầu.

Bốn: Xây dựng văn hóa quản trị rủi ro lâu dài, không làm kiểu “ăn xổi”.

Và cuối cùng: Đừng chờ được chọn - hãy chủ động đi tìm đối tác. Hợp tác chiến lược là hành trình nhiều năm. Nếu người đứng đầu không trực tiếp “ra ngoài”, rất khó có mối quan hệ tốt bền vững.

Xin chân thành cảm ơn những chia sẻ của bà!