Ngân hàng Nhà nước tái phân bổ tín dụng bất động sản: Lộ diện loạt doanh nghiệp hưởng lợi
Chính sách tín dụng mới của Ngân hàng Nhà nước đang mở thêm dư địa vốn cho nhà ở xã hội và khu công nghiệp, tạo cơ hội tăng tốc cho nhiều doanh nghiệp bất động sản.
Việc Ngân hàng Nhà nước cho phép loại trừ phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay phục vụ nhà ở xã hội (NOXH), khu công nghiệp (KCN) và khu chế xuất (KCX) khỏi giới hạn tăng trưởng tín dụng bất động sản trong năm 2026 là động thái tái phân bổ dòng vốn có chủ đích, thay vì nới lỏng tín dụng trên diện rộng cho toàn thị trường.
Theo đánh giá của Chứng khoán Mirae Asset, chính sách mới sẽ tạo dư địa tín dụng lớn hơn cho các lĩnh vực phục vụ nhu cầu ở thực, sản xuất và thu hút vốn đầu tư nước ngoài, trong khi bất động sản thương mại và các hoạt động mang tính đầu cơ vẫn tiếp tục chịu sự kiểm soát chặt chẽ.
Theo Công văn 4551 của Ngân hàng Nhà nước, phần dư nợ tăng thêm của các khoản vay dành cho NOXH, KCN và KCX sẽ được loại khỏi hạn mức tăng trưởng tín dụng bất động sản trong giai đoạn từ ngày 1/1 đến 31/12/2026.
Tuy nhiên, Mirae Asset cho rằng đây không phải là động thái mở rộng tín dụng đại trà cho thị trường bất động sản. Đây là cách tiếp cận phân hóa hơn so với việc nới hoặc siết room đồng loạt như các chu kỳ trước.
Điểm đáng chú ý nằm ở việc dòng vốn được định hướng ưu tiên vào các lĩnh vực có tác động trực tiếp đến sản xuất, việc làm và an sinh xã hội. Đây được xem là giải pháp nhằm tháo gỡ nút thắt vốn cho các chương trình phát triển NOXH và hạ tầng KCN, trong bối cảnh tín dụng bất động sản năm 2025 tăng khoảng 22%, cao hơn mức tăng trưởng tín dụng toàn hệ thống khoảng 19%.
Bất động sản khu công nghiệp hưởng lợi lớn nhất
Mirae Asset nhận định, nhóm doanh nghiệp phát triển KCN sẽ là đối tượng hưởng lợi trực tiếp và rõ nét nhất từ chính sách mới.
Trước đây, khi hạn mức tín dụng bất động sản bị thu hẹp, nhiều ngân hàng có xu hướng ưu tiên vốn cho các dự án thương mại có khả năng quay vòng vốn nhanh hơn. Trong khi đó, các dự án KCN thường cần nguồn vốn trung và dài hạn với thời gian hoàn vốn kéo dài, khiến việc tiếp cận tín dụng gặp nhiều khó khăn.
Việc loại trừ dư nợ cho vay KCN và KCX khỏi giới hạn tín dụng bất động sản được kỳ vọng sẽ tạo điều kiện để các ngân hàng mạnh dạn giải ngân cho hoạt động giải phóng mặt bằng, đầu tư hạ tầng và mở rộng quỹ đất cho thuê.
Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, Mirae Asset đánh giá các nhà phát triển KCN quy mô lớn như Kinh Bắc City (KBC), IDICO (IDC), Sonadezi Châu Đức (SZC), Becamex IDC (BCM) và Sài Gòn VRG Investment (SIP) là những doanh nghiệp có thể hưởng lợi trực tiếp từ dòng vốn mới.
Bên cạnh đó, Tổng Công ty Viglacera được đánh giá có lợi thế đặc biệt khi đồng thời tham gia phát triển KCN và NOXH. Tập đoàn Công nghiệp Cao su Việt Nam và Cao su Phước Hòa có thể hưởng lợi gián tiếp thông qua tiến độ chuyển đổi đất cao su sang phát triển KCN.
Theo Mirae Asset, xu hướng dịch chuyển chuỗi sản xuất toàn cầu và dòng vốn FDI tiếp tục chảy vào Việt Nam sẽ giúp nhu cầu thuê đất công nghiệp duy trì ở mức cao trong những năm tới, qua đó củng cố triển vọng tăng trưởng của nhóm doanh nghiệp này.
Nhà ở xã hội được tháo gỡ nút thắt vốn
Cùng với KCN, phân khúc nhà ở xã hội cũng được kỳ vọng sẽ đón nhận động lực mới từ chính sách tín dụng ưu tiên.
Theo phân tích của Mirae Asset, các dự án NOXH thường có biên lợi nhuận thấp và thời gian thu hồi vốn kéo dài. Điều này khiến nhiều ngân hàng chưa thực sự mặn mà trong việc cấp tín dụng khi phải cạnh tranh hạn mức với các dự án bất động sản thương mại.
Khi phần dư nợ tăng thêm dành cho NOXH được loại khỏi giới hạn tín dụng bất động sản, khả năng tiếp cận vốn của chủ đầu tư sẽ được cải thiện đáng kể. Việc giải ngân thuận lợi hơn không chỉ giúp bảo đảm tiến độ thi công mà còn tạo điều kiện triển khai các gói vay dành cho người mua nhà.
Trong nhóm doanh nghiệp niêm yết, Mirae Asset đánh giá Địa ốc Hoàng Quân là đơn vị hưởng lợi rõ nét nhất nhờ tập trung vào phát triển NOXH. Tổng Công ty Viglacera tiếp tục là trường hợp hưởng lợi kép khi đồng thời sở hữu danh mục KCN và NOXH quy mô lớn.
Các doanh nghiệp phát triển nhà ở vừa túi tiền như Nam Long Group hay An Gia Investment được cho là hưởng lợi gián tiếp thông qua tâm lý thị trường và khả năng cải thiện thanh khoản của phân khúc nhà ở.
Đối với Vinhomes, Mirae Asset giữ quan điểm thận trọng hơn khi phần lớn danh mục hiện tập trung vào các dự án nhà ở thương mại trung và cao cấp.
Nhóm xây dựng, vật liệu sẽ hưởng lợi theo độ trễ
Ngoài các doanh nghiệp bất động sản, nhóm xây dựng và vật liệu xây dựng cũng được kỳ vọng hưởng lợi khi các dự án NOXH và KCN bước vào giai đoạn triển khai mạnh hơn.
Theo Mirae Asset, tác động tích cực nhiều khả năng sẽ xuất hiện rõ từ nửa cuối năm 2026, thời điểm dòng vốn tín dụng bắt đầu chuyển hóa thành hoạt động xây dựng thực tế trên công trường.
Các doanh nghiệp xây lắp như Vinaconex, Coteccons, Fecon, PC1 Group hay Đèo Cả Infrastructure Investment có thể hưởng lợi từ nhu cầu thi công hạ tầng và nhà ở gia tăng.
Trong khi đó, các doanh nghiệp thép như Hòa Phát Group, Hoa Sen Group, Nam Kim Steel cùng nhóm vật liệu xây dựng như Khoáng sản và Xây dựng Bình Dương, Hóa An được kỳ vọng sẽ hưởng lợi từ nhu cầu nguyên vật liệu tăng lên khi các dự án đồng loạt được đẩy nhanh tiến độ.
Nhìn tổng thể, Mirae Asset cho rằng chính sách mới không tạo ra một chu kỳ tăng trưởng tín dụng mới cho toàn bộ thị trường bất động sản, nhưng sẽ tạo ra sự phân hóa rõ nét giữa các phân khúc. Trong đó, bất động sản khu công nghiệp và nhà ở xã hội được xem là hai lĩnh vực có cơ hội đón dòng vốn mạnh nhất trong năm 2026.
