Nghị quyết 98 giúp TP.HCM gỡ nút thắt đầu tư nhà ở xã hội như thế nào?

Mục tiêu 70.000 căn nhà ở xã hội 

Tại chương trình “Dân hỏi – Chính quyền trả lời” tháng 8/2023, đại diện Sở Xây dựng TP.HCM đã thông tin về những điểm mới về chương trình phát triển nhà ở xã hội khi TP.HCM triển khai Nghị quyết số 98/2023/QH15 về thí điểm cơ chế, chính sách đặc thù phát triển thành phố (Nghị quyết 98). 

Theo ông Huỳnh Thanh Khiết, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM, cùng với chỉ tiêu trong đề án 1 triệu căn nhà ở xã hội (NƠXH) của Chính phủ, TP.HCM còn phải hoàn thành mục tiêu phát triển NƠXH do HĐND TP.HCM giao. 

Cụ thể, đến năm 20230, TP.HCM phải hoàn tất xây dựng tối thiểu 70.000 căn. Trước mắt, giai đoạn đến năm 2025, mục tiêu phải có tối thiểu 3.500 căn, tương ứng 2 triệu m2 sàn. Trong đó, 500.000 m2 sàn là NƠXH cho thuê. 

Ông Khiết cho rằng, đối với dự án NƠXH hiện nay, việc kêu gọi đầu tư vốn ngoài xã hội rất khó, bởi chủ đầu tư bị kiểm soát giá bán, lợi nhuận và đối tượng mua. Điều này dẫn đến thời gian hoàn thành một dự án NƠXH dài hơn dự án nhà ở thương mại bình thường. 

Theo Phó Giám đốc Sở Xây dựng, Nghị quyết 98 cho TP.HCM thực hiện cơ chế đặc thù đối với NƠXH, trước tiên là về quy hoạch. 

Cụ thể, nhiệm vụ quy hoạch chi tiết được lập đồng thời với đồ án quy hoạch chi tiết. Việc lấy ý kiến cộng đồng dân cư đối với nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết được thực hiện cùng một thời điểm. 

Trước đây, việc lập nhiệm vụ quy hoạch chi tiết và đồ án quy hoạch chi tiết được tách làm hai giai đoạn, mất từ 6 tháng đến 1 năm. Hiện, hai thủ tục này được thực hiện cùng lúc, giúp rút ngắn được thời gian. 

Cơ chế đặc thù thứ hai là chỉ tiêu quy hoạch. Nếu như trước đây, chỉ tiêu quy hoạch dự án NƠXH phải hoàn toàn căn cứ theo quy hoạch cấp trên, tức từ quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/5.000 xuống quy hoạch chi tiết 1/2.000 rồi đến quy hoạch chi tiết 1/500. 

Nay, Nghị quyết 98 đã cho phép TP.HCM khi phê duyệt chỉ tiêu quy hoạch dự án NƠXH được áp dụng các chỉ tiêu sao cho phù hợp với quy chuẩn và tuân thủ pháp luật về NƠXH. Tức là hệ số sử dụng đất, mật độ xây dựng, các chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc được tăng lên nhưng vẫn đảm bảo số lượng nhà ở, số lượng cư dân và phù hợp quy chuẩn.  

Khi dự án NƠXH được chấp thuận chủ trương đầu tư thì những chỉ tiêu này sẽ được cập nhật ngược trở lại vào trong các đồ án quy hoạch chi tiết tỷ lệ 1/2.000 và quy hoạch chi tiết 1/500 chứ không điều chỉnh tuần tự quy hoạch rồi mới chấp thuận chủ trương đầu tư như trước đây. 

Cơ chế đặc thù thứ ba là về đất đai. Theo quy định pháp luật hiện nay, nhà đầu tư phải có đất ở hợp pháp hoặc đất ở hợp pháp và các loại đất khác mới được đầu tư dự án nhà ở. 

Tuy nhiên, với Nghị quyết 98, nhà đầu tư có các loại đất khác không phải đất ở, miễn phù hợp quy hoạch xây dựng, quy hoạch sử dụng đất và kế hoạch sử dụng đất, thì được phát triển NƠXH.

“Nghị quyết 98 gỡ vướng rất nhiều các vấn đề về pháp lý đất đai, quy hoạch và chỉ tiêu quy hoạch đối với dự án NƠXH, góp phần thu hút các nhà đầu tư tham gia phát triển NƠXH. Hiện nay, vốn ngân sách trung hạn từ nay đến năm 2025, TP.HCM chỉ bố trí được 3.800 tỷ đồng để phát triển loại hình nhà ở này”, ông Khiết đánh giá. 

Chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chọn vị trí xây nhà ở xã hội  

Để triển khai những nội dung của Nghị quyết 98 như nói trên, Phó Giám đốc Sở Xây dựng TP.HCM cho biết, UBND TP.HCM sẽ có chỉ đạo UBND các quận, huyện và TP.Thủ Đức rà soát lại các quy hoạch chi tiết. Từ đó, tiến hành song song điều chỉnh nhiệm vụ và đồ án quy hoạch chi tiết 1/500 để các dự án NƠXH có thể thực hiện được ngay. 

Tiếp đến, TP.HCM sẽ phê duyệt các nhiệm vụ, chỉ tiêu quy hoạch kiến trúc của các dự án để cho phép nhà đầu tư cập nhật những chỉ tiêu này vào đồ án quy hoạch chi tiết 1/2.000 mà không phải điều chỉnh quy hoạch trước. 

Về vấn đề đất đai, Nghị quyết 98 cho TP.HCM áp dụng căn cứ quy hoạch, kế hoạch phát triển nhà ở để quyết định cho chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được lựa chọn dành 20% quỹ đất tại dự án để xây NƠXH hoặc xây NƠXH tại vị trí khác phù hợp quy hoạch. 

“Việc xây dựng tập trung tại một khu vực sẽ giúp các dự án NƠXH đồng bộ không gian kiến trúc, hạ tầng giao thông và hạ tầng xã hội. Còn như hiện nay, tại một dự án nhà ở thương mại lại có một phần nhỏ NƠXH, như vậy sẽ không đồng bộ về quy hoạch lẫn kiến trúc”, ông Khiết nói. 

Theo ông Khiết, một vấn đề quan trọng nữa là nguồn vốn vay dành cho người mua NƠXH. Hiện TP.HCM có hai định chế tài chính để hỗ trợ người mua NƠXH, đó là Ngân hàng Chính sách xã hội và Quỹ Phát triển nhà ở thành phố. 

Quỹ Phát triển nhà ở TP.HCM chủ yếu tập trung cho những người hưởng lương ngân sách vay mua NƠXH. Mức vay tối đa khoảng 900 triệu đồng/trường hợp và lãi suất chỉ 4,7%/năm. 

Trong khi đó, Ngân hàng Chính sách xã hội cho vay tối đa 700 triệu đồng/trường hợp và lãi suất 4,8%/năm. Tuy nhiên, điều kiện để vay được cũng không dễ. 

“Muốn phát triển NƠXH thì trước tiên phải giải quyết được nguồn vốn cho người mua tiếp cận. Sở Xây dựng sẽ kiến nghị UBND TP.HCM theo hướng tăng nguồn vốn vay của Quỹ Phát triển nhà ở thành phố và mở rộng đối tượng được vay”, ông Khiết nói. 

Đối với chủ đầu tư dự án NƠXH, Phó Giám đốc Sở Xây dựng thông tin, liên quan đến gói vay 120.000 tỷ đồng, trên địa bàn TP.HCM hiện có 6 chủ đầu tư dự án đủ điều kiện tham gia và 1 chủ đầu tư đã tiếp cận được vốn vay của chương trình này.