Nhiều ý kiến đóng góp về quy hoạch và xác định giá đất

Quy định cụ thể về thời gian hoàn thành quy hoạch sử dụng đất

Góp ý về nội dung quy hoạch sử dụng đất, ông Lương Trọng Quỳnh, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Lạng Sơn cho rằng, cần quy định cụ thể trong Luật Đất đai về thời gian lập và hoàn thành quy hoạch sử dụng đất, kế hoạch sử dụng đất của từng cấp để bảo đảm thời gian và đỡ tốn kém kinh phí cho việc lập và điều chỉnh quy hoạch sử dụng đất các cấp nhiều lần như hiện nay.

Quy định cụ thể thời gian hoàn thành việc phân bổ chỉ tiêu sử dụng đất từ quy hoạch sử dụng đất cấp trên cho cấp dưới, để làm cơ sở lập kế hoạch sử dụng đất cấp dưới.

Về các chỉ tiêu sử dụng đất hiện nay Trung ương phân bổ cho cấp tỉnh là 19 loại đất, kiến nghị cân nhắc chỉ phân bổ chỉ tiêu cho cấp tỉnh đối với các loại: Đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng, đất rừng sản xuất, đất quốc phòng, an ninh, đất khu công nghiệp, xây dựng kho dự trữ quốc gia, đất có di tích lịch sử và các dự án công trình của Trung ương đặt tại địa phương. Các loại đất còn lại giao cho địa phương tự xác định để bảo đảm tính linh hoạt trong việc thực hiện quy hoạch sử dụng đất, phát huy nguồn lực đất đai.

Là địa phương cũng nhận được nhiều ý kiến đóng góp về quy hoạch sử dụng đất, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Thái Bình Lại Văn Hoàn cho biết, tại Khoản 7, Điều 65 yêu cầu khi lập kế hoạch sử dụng đất, các công trình, dự án đã có trong kế hoạch đầu tư công trung hạn, diện tích để đấu giá quyền sử dụng đất phải xác định rõ vị trí, ranh giới, diện tích đến từng thửa đất trên bản đồ địa chính. "Quy định này sẽ rất khó khăn, vướng mắc trong quá trình triển khai, nhất là đối với các công trình theo tuyến. Bởi lẽ, kế hoạch sử dụng đất được lập cho thời kỳ 10 năm mang tính chất định hướng, chưa xác định rõ mục đích cụ thể tại thời điểm lập kế hoạch. Nếu quy hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất sẽ dẫn đến khi quy hoạch xây dựng được điều chỉnh sẽ phải điều chỉnh lại quy hoạch trước khi đưa vào kế hoạch sử dụng đất hằng năm thì mới có căn cứ giao đất, cho thuê đất, chuyển đổi mục đích sử dụng đất", ông Lại Văn Hoàn góp ý.

Đồng quan điểm với ông Lại Văn Hoàn, ông Nguyễn Hồng Nam, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Hưng Yên cho rằng, quy định kế hoạch sử dụng đất cấp huyện thể hiện đến từng thửa đất là không khả thi. Việc yêu cầu khi lập kế hoạch sử dụng đất, các công trình, dự án đã có trong kế hoạch đầu tư công trung hạn, diện tích để đấu giá quyền sử dụng đất phải các định rõ ranh giới, vị trí, diện tích đến từng thửa đất trên bản đồ địa chính rất phức tạp, tốn kém.

Ông Nguyễn Hồng Nam lý giải thêm, kế hoạch sử dụng đất là việc phân bổ và khoanh vùng đất đai theo không gian sử dụng cho các mục tiêu phát triển kinh tế-xã hội và nhu cầu của các ngành đối với từng vùng kinh tế-xã hội và đơn vị hành chính. Việc yêu cầu lập quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đến từng thửa đất là không cần thiết.

Cần hướng dẫn rất cụ thể về xác định giá đất

Phó Chủ tịch UBND tỉnh Nam Định Trần Anh Dũng nêu vấn đề, việc xác định giá đất phổ biến quy định tại Khoản 2 Điều 153 Dự thảo Luật đất đai: "Giá đất phổ biến trên thị trường trong điều kiện bình thường được xác định bằng bình quân của các mức giá giao dịch thực tế của loại đất có cùng mục đích sử dụng đã chuyển nhượng trên thị trường xuất hiện với tần suất nhiều nhất thông qua thống kê tại một khu vực và trong một khoảng thời gian nhất định, không chịu tác động của các yếu tố gây tăng hoặc giảm giá đột biến, giao dịch có quan hệ huyết thống hoặc có những ưu đãi khác".

"Tuy nhiên, thực tế việc xác định giá đất phổ biến rất khó khăn, phức tạp do giá đất phụ thuộc vào từng thời điểm và số lượng giao dịch, chuyển nhượng trên thị trường (một số khu vực không phát sinh giao dịch, chuyển nhượng). Do đó, đề nghị không quy định khoản này tại Luật Đất đai mà quy định tại nghị định, thông tư kèm theo hướng dẫn cụ thể, chi tiết", ông Trần Anh Dũng nêu ý kiến.

Ngoài ra, đại diện của tỉnh Nam Định cũng đề nghị xem xét trong quá trình xây dựng Nghị định, Thông tư hướng dẫn sau khi Luật đất đai được ban hành cần quy định rõ một số cụ thể:

Quy định một cách rõ ràng, cụ thể để xác định tiêu chí, mức điều chỉnh tỉ lệ % do các yếu tố khác biệt của các tài sản so sánh với tài sản cần định giá, cần có quy định chung để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác xác định giá đất.

Hướng dẫn quy định chi tiết chỉ tiêu trong xác định giá đất cụ thể như tiến độ bán hàng, tỉ lệ quảng cáo bán hàng, lợi nhuận của nhà đầu tư có tính đến yếu tố rủi ro trong kinh doanh, chi phi xây dựng (có được tính theo Quyết định suất đầu tư của Bộ xây dựng ban hành hàng năm hay không)..... để đảm bảo tính đồng bộ, khách quan trong công tác định giá đất.

Theo quy định hiện hành khi xác định giá đất cụ thể theo phương pháp thặng dư được hướng dẫn tại Thông tư số 36/2014/TT-BTNMT thì việc ước tính tổng chi phí phát triển được xác định trên cơ sở căn cứ vào định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành. Tuy nhiên, thực khi áp dụng định mức, đơn giá do cơ quan nhà nước có thẩm quyền ban hành thì các đơn giá, định mức không có phạm vi áp dụng để xác định giá đất cụ thể (VD: Suất vốn đầu tư do Bộ Xây dựng xây dựng và ban hành hàng năm thì không có phạm vi áp dụng cho mục đích này). Do đó, đề nghị khi ban hành các nghị định, thông tư hướng dẫn cần quy định cụ thể những đơn giá, định mức được áp dụng cho mục đích xác định giá đất cụ thể.

Cũng nêu ý kiến về việc định giá đất, Phó Chủ tịch UBND tỉnh Bắc Kạn Đỗ Thị Minh Hoa cho rằng, mặc dù dự thảo Luật đã giải thích về nguyên tắc phù hợp với giá đất phổ biến trên thị trường nhưng trên thực tế còn gặp nhiều vướng mắc. Cụ thể, việc điều tra, khảo sát giá đất phổ biến trên thị trường để phục vụ công tác xác định giá đất cụ thể còn gặp khó khăn do không có cơ sở xác nhận tính trung thực của người cung cấp thông tin về giá đất. Việc áp dụng các phương pháp định giá đất để xác định giá đất cụ thể trong một số trường hợp còn phức tạp, chưa phù hợp với thực tiễn tại nhiều địa phương.

Bà Đỗ Thị Minh Hoa đề nghị cơ quan soạn thảo Luật nghiên cứu quy định cụ thể và có định lượng về các nguyên tắc, phương pháp xác định giá đất để có thể lượng hóa như thế nào là giá đất xuất hiện với tần suất nhiều nhất, xuất hiện trong khoảng thời gian nhất định là trong bao lâu…