Những chú ý khi đầu tư cổ phiếu bất động sản ngắn - trung - dài hạn

Với việc chiếm đến 24,5% vốn hóa thị trường – chỉ đứng sau nhóm cổ phiếu ngân hàng, Bất động sản là một trong nhóm ngành quan trọng bậc nhất, luôn có ảnh hưởng mạnh đến diễn biến thị trường chứng khoán.

Thống kê trong 2 quý đầu tiên của năm 2021 cho thấy, giữa bối cảnh thị trường chứng khoán thăng hoa và bứt phá ngoạn mục lên trên ngưỡng 1.400 điểm, nhóm cổ phiếu bất động sản tỏ ra yếu thế hơn khi không có nhiều mã đột phá, thậm chí còn có sự phân hóa giữa các cổ phiếu. Trong khi bộ ba "bank, chứng, thép" ghi nhận mức tăng từ 40% đến 70% - vượt trội hơn hẳn thì nhóm bất động sản chỉ tăng tương đồng với đà tăng điểm của VN-Index (30%).

Chia sẻ trong buổi tọa đàm trực tuyến được tổ chức bởi Công ty Chứng khoán SSI mới đây, ông Hoàng Văn Thọ - Chuyên gia phân tích ngành Bất động sản - CTCP Quản lý Quỹ Dragon Capital cho rằng, điều này xuất phát từ chính yếu tố chu kỳ kinh tế đặc thù của ngành bất động sản.

Sáu tháng đầu năm 2021, thị trường không hề chứng kiến đợt "sóng" nào của ngành bất động sản, do đó việc tăng trưởng cổ phiếu trong ngành trở nên phân hóa rõ nét, chỉ tập trung ở một số mã hưởng lợi từ dòng tiền từ các quỹ ETF hay có câu chuyện riêng như tăng vốn, ghi nhận lợi nhuận sau thời gian dài tích lũy...

Đồng quan điểm, ông Vũ Ngọc Quang – Chuyên gia phân tích cổ phiếu của SSI Research cho rằng, đà tăng của nhóm cổ phiếu bất động sản đã dần bắt nhịp trở lại với thị trường từ sau quý II. Điều này xuất phát từ chu kỳ kế toán đặc thù của các doanh nghiệp bất động sản khi lợi nhuận sẽ ghi nhận khi các dự án được bàn giao mặc dù đã bán trước đó vài năm, từ đó khiến chu kỳ kinh tế dài hơn các ngành khác. Do đó, mức độ tác động và bắt nhịp của cổ phiếu bất động sản trở nên chậm hơn.

Đánh giá trong ngắn hạn, ông Thọ cho rằng, hiện tại dưới áp lực của dịch bệnh, chắc chắn doanh thu bán hàng sẽ sụt giảm mạnh trong 6 - 12 tháng tới đây song chưa chắc lợi nhuận sẽ giảm do có những doanh nghiệp ghi nhận các khoản thu từ các dự án đã bán trước đó. Do vậy trong ngắn hạn, nhà đầu tư chỉ nên quan tâm chỉ tiêu lợi nhuận của các doanh nghiệp.

Về dài hạn, việc sụt giảm hoạt động bán hàng trong ngắn hạn sẽ tác động tiêu cực đến lợi nhuận các năm tiếp theo. Do vậy nhà đầu tư cần lưu ý khi thị trường sẽ đọc ra trước các thông tin này, giá cổ phiếu theo đó sẽ chạy trước khi kết quả chính thức công bố.

Bên cạnh đó, môi trường lãi suất thấp theo ông Thọ cũng sẽ là điểm thuận lợi cho ngành.

Cụ thể, trong suốt 10 năm gần đây, với việc lãi suất chỉ cần đảm bảo ổn định đã giúp ngành bất động sản tăng trưởng tốt. Do vậy, lãi suất thấp như hiện tại sẽ mang đến sự tích cực cho cổ phiếu nhóm ngành bất động sản .

Tuy nhiên, khi những hoài nghi về các thông tin công bố từ doanh nghiệp bất động sản vẫn còn đó; điều này rất có thể khiến cổ phiếu được định giá quá cao hoặc quá thấp.

Về câu chuyện phân nhóm cổ phiếu bất động sản, dưới góc độ của nhóm quỹ với dòng tiền lớn, chuyên gia Dragon Capital cho rằng, có 2 cách để phân chia các cổ phiếu. Thứ nhất là phân loại cổ phiếu vốn hóa lớn và cổ phiếu vốn hóa nhỏ.

Cách thứ hai xuất phát từ tính chất quản trị. Cụ thể, có doanh nghiệp sẽ tập trung gom quỹ đất rồi chuyển nhượng cho các dự án; đặc điểm điển hình của các cổ phiếu doanh nghiệp này là diễn biến lình xình trong thời gian dài rồi bất ngờ tăng vọt 100%, 200% chỉ trong khoảng thời gian ngắn, gây ngỡ ngàng cho giới đầu tư. Ở phía còn lại là các doanh nghiệp coi trọng sự phát triển bền vững và lấy khách hàng làm trung tâm. Diễn biến cổ phiếu sẽ tăng trưởng ổn định theo đúng đà tăng của lợi nhuận.

Do đó, tùy thuộc khẩu vị và tiêu chí mà nhà đầu tư có thể lựa chọn phân bổ danh mục hợp lý.

Về chiến lược đầu tư trong nửa cuối năm 2021, ông Thọ đưa ra 4 nhóm cổ phiếu để nhà đầu tư có thể lựa chọn phù hợp với khẩu vị và mục đích đầu tư gồm: Nhóm chờ đợi cú hích sau tăng vốn; nhóm dịch vụ phục hồi hậu COVID; nhóm nhận luồng tin tích cực từ vĩ mô và nhóm ngành đầu ngành, khuynh hướng phù hợp dài hạn.