Tiến hành xây dựng toà nhà chọc trời cao hơn Landmark 72 nhưng chỉ rộng 22,5m, mỗi căn hộ có giá ít nhất 128 tỷ đồng

Muraba Veil, tòa nhà chọc trời dự kiến cao 380 m (cao hơn Landmark 72) nhưng chỉ rộng 22,5 m tại Dubai, được đánh giá là một trong những tòa tháp siêu mảnh đáng chú ý nhất thế giới. Với tỷ lệ chiều rộng so với chiều cao khoảng 1:17, công trình đặt ra những thách thức lớn về kỹ thuật kết cấu, đặc biệt là khả năng chống lại tác động của gió.

Điểm đặc biệt của Muraba Veil là mỗi tầng chỉ bố trí một căn hộ. Mô hình này phản ánh xu hướng phát triển những tòa nhà chọc trời siêu mảnh dành cho phân khúc bất động sản siêu sang, nơi số lượng căn hộ không còn là yếu tố quyết định duy nhất đến hiệu quả kinh tế. Thay vào đó, vị trí, độ cao, sự riêng tư và tầm nhìn có thể đẩy giá trị từng căn hộ lên mức rất cao.

Xu hướng nhà chọc trời siêu mảnh từng phát triển mạnh tại New York. Một trong những công trình tiêu biểu là 432 Park Avenue, hoàn thành năm 2016, cao 425 m nhưng chỉ rộng 28,5 m, tương ứng tỷ lệ chiều rộng so với chiều cao khoảng 1:15.

Sau đó, 111 West 57th Street tiếp tục đẩy giới hạn lên cao hơn. Tòa nhà cao 435 m và có tỷ lệ chiều rộng so với chiều cao khoảng 1:24, trở thành một trong những tòa nhà chọc trời mảnh nhất thế giới.

Những tòa tháp này chủ yếu hướng tới nhóm khách hàng siêu giàu, gồm tỷ phú, nhà quản lý quỹ đầu cơ và các nhà đầu tư quốc tế. Khi một căn hộ có thể được bán với giá khởi điểm từ 4,9 triệu USD (128 tỷ đồng), chủ đầu tư không nhất thiết phải xây hàng trăm căn hộ để bảo đảm hiệu quả tài chính. Một số lượng nhỏ giao dịch giá trị lớn cũng có thể tạo nguồn doanh thu đáng kể.

Tại New York, sự xuất hiện của các tòa nhà siêu mảnh còn gắn với cơ chế “quyền phát triển trên không”. Các quy định quy hoạch giới hạn tổng diện tích sàn thông qua hệ số sử dụng đất (FAR). Trong một số trường hợp, phần quyền phát triển chưa được sử dụng của các bất động sản lân cận có thể được chuyển nhượng, cho phép chủ đầu tư tập trung quyền phát triển vào một khu đất nhỏ và xây công trình cao hơn.

Tuy nhiên, Muraba Veil tại Dubai không ra đời theo mô hình này. Dubai không áp dụng hệ thống chuyển nhượng quyền phát triển trên không giống New York. Việc phát triển được xem xét theo từng khu đất, trong khi chiều cao công trình được làm việc trực tiếp với cơ quan chức năng.

Các dự án có thể được phép tăng chiều cao nếu đáp ứng yêu cầu về kiến trúc, kỹ thuật và không gây ảnh hưởng tiêu cực đáng kể tới cơ sở hạ tầng cũng như các công trình lân cận.

Bài toán kỹ thuật của tòa tháp rộng chỉ 22,5 m

Với chiều cao 380 m và chiều rộng chỉ 22,5 m, một trong những thách thức lớn nhất đối với Muraba Veil là kiểm soát chuyển động của tòa nhà trước tác động của gió.

Các kỹ sư phải giải quyết ba vấn đề chính gồm dao động do gió, hiện tượng xoắn của kết cấu và sự thoải mái của người sống bên trong. Nếu chuyển động không được kiểm soát tốt, dao động ở các tầng cao có thể khiến cư dân cảm thấy khó chịu hoặc chóng mặt.

Để giải quyết vấn đề này, tòa nhà sử dụng hệ thống lõi bê tông cốt thép cường độ cao chạy gần như xuyên suốt chiều cao công trình, đóng vai trò như “xương sống” của tòa tháp.

Đáng chú ý, hệ thống kết cấu được chia thành 4 lõi riêng biệt bố trí dọc theo chiều dài tòa nhà. Do thân công trình đặc biệt mảnh, phần lõi chiếm khoảng một phần ba toàn bộ tòa nhà.

Bê tông cường độ cao được sử dụng nhằm tăng độ cứng và khả năng chịu tải mà không làm trọng lượng công trình tăng quá mức. Các hệ thống phân phối tải trọng tiên tiến cũng được áp dụng để truyền lực từ phần trên của tòa nhà xuống móng.

Bên cạnh hệ thống lõi, Muraba Veil còn được trang bị bộ giảm chấn khối lượng điều chỉnh (TMD) và các bộ giảm chấn thủy lực để kiểm soát dao động.

TMD là một khối lượng lớn thường được bố trí gần phần trên của tòa nhà, được thiết kế để chuyển động ngược hướng với dao động của công trình. Khi gió đẩy tòa nhà theo một hướng, bộ giảm chấn chuyển động theo hướng ngược lại, giúp hạn chế biên độ rung lắc.

Các bộ giảm chấn thủy lực đóng vai trò tương tự thiết bị giảm xóc, hấp thụ năng lượng sinh ra từ chuyển động của tòa tháp và góp phần truyền tải lực về hệ thống kết cấu chính và nền móng.

Thiết kế thích ứng với khí hậu Dubai

Ngoài bài toán về độ mảnh, Muraba Veil còn phải thích ứng với khí hậu sa mạc khô nóng của Dubai.

Thay vì chỉ dựa vào mặt dựng kín và hệ thống điều hòa công suất lớn, công trình sử dụng một lớp mặt dựng dạng “tấm màn” bằng thép không gỉ, có tác dụng che chắn ánh nắng trực tiếp và tạo ra vùng đệm cho tòa nhà.

Lớp “màn” này được thiết kế nhẹ và tương đối độc lập với khung kết cấu chính nhằm hạn chế làm gia tăng tải trọng gió cũng như tổng khối lượng của công trình.

Khác với New York, Dubai không thiếu quỹ đất để phát triển đô thị. Vì vậy, việc xây dựng một tòa tháp siêu mảnh như Muraba Veil không xuất phát chủ yếu từ nhu cầu tiết kiệm diện tích đất, mà nhằm tạo sự khác biệt trong thị trường bất động sản cao cấp vốn cạnh tranh mạnh bằng những công trình kiến trúc mang tính biểu tượng.

Trong phân khúc này, tầm nhìn trở thành một trong những yếu tố quan trọng quyết định giá trị bất động sản. Nếu tại New York, các căn hộ siêu sang có thể nhìn ra Công viên Trung tâm, thì tại Dubai, những tầm nhìn hướng về các biểu tượng như Palm Jumeirah cũng có thể trở thành lợi thế lớn.

Sự xuất hiện của Muraba Veil cho thấy cuộc đua nhà chọc trời đang bước sang một giai đoạn mới. Thay vì chỉ cạnh tranh về chiều cao, các chủ đầu tư ngày càng tìm kiếm những thiết kế đặc biệt để tạo dấu ấn.

Với chiều cao 380 m, chiều rộng chỉ 22,5 m và mỗi tầng chỉ có một căn hộ, Muraba Veil là một ví dụ điển hình cho xu hướng đó, đồng thời cho thấy những giới hạn mới mà kỹ thuật xây dựng nhà cao tầng đang hướng tới.