Ông Trần Quang Trung: Bất động sản không còn thời 'mua là thắng'

Theo ông Trần Quang Trung, Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, thị trường bất động sản trong 6 tháng đầu năm 2026 ghi nhận dấu hiệu chững lại về thanh khoản khi tỷ lệ hấp thụ trung bình tại các dự án sơ cấp chỉ đạt khoảng 50-60%, thấp hơn đáng kể so với mức trên 80% của năm 2025.

Tuy nhiên, ông Trung cho rằng sự sụt giảm thanh khoản không đồng nghĩa dòng tiền rời bỏ thị trường. Nhu cầu sở hữu nhà ở vẫn hiện hữu nhưng người mua đang trở nên thận trọng hơn và có xu hướng cân nhắc kỹ lưỡng trước khi xuống tiền.

Theo ghi nhận, những dự án sở hữu vị trí thuận lợi, quy hoạch đồng bộ và được phát triển bởi các chủ đầu tư uy tín vẫn duy trì tỷ lệ hấp thụ từ 70-80%, bất chấp bối cảnh thị trường đang phân hóa mạnh.

Ông Trung nhận định, nếu như trước đây nhiều nhà đầu tư sẵn sàng mua bất động sản dựa trên kỳ vọng tăng giá từ các thông tin quy hoạch hoặc hạ tầng tương lai, thì hiện nay người mua quan tâm nhiều hơn đến giá trị sử dụng và khả năng khai thác thực tế của sản phẩm.

Cùng với việc thông tin về quy hoạch, nguồn cung và tiến độ hạ tầng ngày càng minh bạch, khách hàng có thêm cơ sở để đánh giá hiệu quả đầu tư. Điều này đang khiến thị trường dịch chuyển từ tư duy "mua để chờ tăng giá" sang "mua để khai thác giá trị".

Theo Giám đốc Phát triển Kinh doanh OneHousing, sự thay đổi trong hành vi của người mua đang tạo ra quá trình sàng lọc mạnh mẽ trên thị trường. Những dự án có vị trí tốt, hạ tầng kết nối thuận lợi, quy hoạch đồng bộ, khả năng hình thành cộng đồng dân cư rõ nét và được phát triển bởi chủ đầu tư uy tín vẫn giữ được sức hút.

Ngược lại, các sản phẩm phụ thuộc nhiều vào kỳ vọng tăng giá hoặc cần thời gian dài để hình thành nhu cầu sử dụng đang gặp nhiều khó khăn hơn trong việc tìm kiếm thanh khoản.

Đánh giá về triển vọng thị trường, ông Trung cho rằng mô hình phát triển đô thị định hướng giao thông công cộng (TOD) cùng sự hình thành các trung tâm kinh tế, thương mại mới sẽ tiếp tục là xu hướng tất yếu tại các đô thị lớn, đặc biệt là Hà Nội.

Khi Nhà nước đẩy mạnh đầu tư hạ tầng giao thông, tái cấu trúc quy hoạch và phát triển các cực tăng trưởng mới, những khu vực được hưởng lợi từ hệ thống giao thông công cộng và các tuyến kết nối liên vùng được kỳ vọng sẽ trở thành những trung tâm dân cư mới trong tương lai.

Tuy nhiên, theo ông, thành công của các đô thị mới không chỉ phụ thuộc vào hạ tầng giao thông mà còn cần sự đồng bộ về việc làm, giáo dục, y tế và các tiện ích xã hội. Khi các yếu tố này được hoàn thiện, các đô thị vệ tinh sẽ góp phần giảm áp lực cho khu vực trung tâm, đồng thời tạo động lực tăng trưởng mới cho thị trường bất động sản.

Dự báo về nửa cuối năm 2026, ông Trần Quang Trung cho rằng xu hướng phân hóa sẽ tiếp tục rõ nét. Các sản phẩm đáp ứng nhu cầu ở thực, sở hữu vị trí tốt, khả năng kết nối thuận lợi, cộng đồng cư dân hiện hữu và chính sách tài chính phù hợp sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường.

Bên cạnh đó, mặt bằng lãi suất được dự báo duy trì ổn định trong những tháng cuối năm, góp phần giữ nhịp thị trường nhưng cũng khiến dòng tiền đầu tư trở nên chọn lọc hơn.

Đáng chú ý, nhu cầu tích sản vẫn duy trì ở mức cao nhưng đã thay đổi về bản chất. Thay vì tìm kiếm cơ hội tăng giá ngắn hạn, người mua hiện ưu tiên những tài sản có khả năng giữ giá trị, thanh khoản tốt và có tiềm năng khai thác trong tương lai.

Theo ông Trung, trong trung và dài hạn, các dự án hạ tầng trọng điểm cùng định hướng mở rộng không gian đô thị, đặc biệt tại khu vực phía Đông Hà Nội và dọc hành lang sông Hồng, có thể tạo ra làn sóng dịch chuyển dân cư đáng kể. Đây sẽ là một trong những động lực quan trọng thúc đẩy nhu cầu nhà ở và giao dịch bất động sản trong giai đoạn cuối năm 2026 và năm 2027.