Điều gì đang đưa Đồng bằng sông Cửu Long trở thành cực tăng trưởng bất động sản mới của phía Nam?

Trong nhiều năm, bản đồ bất động sản Việt Nam gần như xoay quanh một số cực tăng trưởng quen thuộc như TP. HCM, Hà Nội, khu vực Bình Dương cũ, Đồng Nai hay các địa phương ven biển miền Trung. Trong khi đó, Đồng bằng sông Cửu Long (ĐBSCL) dù sở hữu quy mô dân số lớn và đóng góp quan trọng cho nền kinh tế vẫn thường đứng ngoài các cuộc đua tăng trưởng của thị trường địa ốc.

Tuy nhiên, những chuyển động về quy hoạch, hạ tầng và chiến lược phát triển vùng đang khiến cách nhìn đó dần thay đổi.

Không còn là khu vực nằm ở cuối các trục giao thông quốc gia, ĐBSCL đang được định vị như một không gian kinh tế mới của phía Nam, nơi hội tụ các động lực phát triển từ logistics, công nghiệp chế biến, thương mại đến dịch vụ đô thị. Đây cũng là lý do ngày càng nhiều nhà đầu tư bắt đầu dành sự quan tâm nhiều hơn cho thị trường bất động sản khu vực này.

Hạ tầng đang thay đổi vị thế của cả một vùng kinh tế

Trong bất động sản, khoảng cách địa lý không phải yếu tố quyết định, mà là thời gian kết nối.

Đó chính là điểm yếu lớn nhất của ĐBSCL trong suốt nhiều năm. Mặc dù nằm liền kề vùng kinh tế trọng điểm phía Nam, việc di chuyển giữa TP.HCM và nhiều địa phương miền Tây từng phụ thuộc chủ yếu vào quốc lộ 1 với thời gian lưu thông kéo dài và thường xuyên quá tải. Nhưng bức tranh hiện nay đã khác.

Các tuyến cao tốc Trung Lương - Mỹ Thuận, Mỹ Thuận - Cần Thơ đã đi vào khai thác, trong khi hàng loạt dự án như Cần Thơ - Cà Mau hay Châu Đốc - Cần Thơ - Sóc Trăng đang được triển khai đồng loạt. Song hành với đó là định hướng phát triển hệ thống cảng biển, trung tâm logistics, cảng hàng không và mạng lưới giao thông liên vùng.

Lần đầu tiên, ĐBSCL được kết nối bằng một hệ thống hạ tầng có tính liên hoàn thay vì phát triển theo từng địa phương riêng lẻ.

Khi mạng lưới giao thông được hoàn thiện, chi phí vận chuyển giảm xuống, thời gian lưu thông rút ngắn và khả năng liên kết với TP. HCM cùng khu vực Đông Nam Bộ được cải thiện đáng kể. Đây là yếu tố có tác động trực tiếp tới sức hấp dẫn của thị trường bất động sản.

Cần Thơ đang trở thành trung tâm mới của miền Tây

Theo VARS, nếu xem ĐBSCL là một cơ thể kinh tế thống nhất thì Cần Thơ chính là "trái tim" của hệ thống đó. Theo định hướng phát triển vùng, Cần Thơ được xác định là đô thị trung tâm, giữ vai trò dẫn dắt các hoạt động thương mại, logistics, dịch vụ và đổi mới sáng tạo của toàn khu vực.

Không phải ngẫu nhiên mà phần lớn các dự án hạ tầng trọng điểm của vùng đều lấy Cần Thơ làm điểm kết nối.

Thành phố hiện sở hữu cảng hàng không quốc tế, hệ thống cảng biển, các khu công nghiệp lớn cùng mạng lưới giáo dục, y tế và dịch vụ phát triển hơn so với nhiều địa phương lân cận. Những yếu tố này đang giúp Cần Thơ dần hình thành vai trò tương tự như Bình Dương hay Đồng Nai đối với vùng kinh tế phía Nam trước đây.

Khi một trung tâm kinh tế phát triển, nhu cầu về nhà ở, thương mại, văn phòng, kho bãi và dịch vụ cũng tăng theo. Đó là nền tảng quan trọng tạo ra nhu cầu thực cho thị trường bất động sản.

Tăng trưởng không còn đến từ nông nghiệp

Một trong những thay đổi đáng chú ý nhất của ĐBSCL là động lực tăng trưởng không còn chỉ đến từ nông nghiệp.

Theo quy hoạch phát triển giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, khu vực này được định hướng phát triển theo mô hình kinh tế tích hợp, trong đó công nghiệp chế biến, logistics, thương mại và dịch vụ sẽ đóng vai trò ngày càng lớn. Điều đó đồng nghĩa nhu cầu bất động sản cũng sẽ thay đổi.

Nếu trước đây thị trường chủ yếu gắn với đất ở hoặc đất nền mang tính đầu cơ, thì trong tương lai các phân khúc phục vụ sản xuất, logistics, thương mại và dịch vụ đô thị được dự báo sẽ đóng vai trò quan trọng hơn.

Đây là xu hướng đã từng diễn ra tại nhiều địa phương công nghiệp hóa thành công. Khi hoạt động sản xuất và thương mại mở rộng, bất động sản trở thành hạ tầng hỗ trợ cho nền kinh tế thay vì chỉ là công cụ tích trữ tài sản.

Dư địa vẫn còn rất lớn

So với các trung tâm kinh tế lớn, mặt bằng giá bất động sản tại phần lớn địa phương thuộc ĐBSCL hiện vẫn ở mức thấp.

Khoảng cách này phản ánh thực tế rằng quá trình đô thị hóa và phát triển hạ tầng của khu vực mới đang ở giai đoạn đầu. Nhưng ở một góc độ khác, đây cũng là dư địa tăng trưởng đáng chú ý khi các dự án giao thông, logistics và công nghiệp dần đi vào vận hành.

Tất nhiên, không phải mọi địa phương trong vùng đều sẽ tăng trưởng giống nhau. Dòng vốn trong tương lai nhiều khả năng sẽ tập trung vào những khu vực có lợi thế về hạ tầng, công nghiệp, logistics và khả năng thu hút dân cư.

Điều quan trọng là ĐBSCL đang bước vào giai đoạn chuyển đổi mang tính nền tảng. Nếu trước đây khu vực này được nhìn nhận chủ yếu dưới góc độ nông nghiệp, thì hiện nay vai trò của một trung tâm kinh tế và đô thị mới ở phía Nam đang ngày càng rõ nét hơn.

Và khi nền tảng phát triển thay đổi, thị trường bất động sản cũng đứng trước cơ hội bước sang một chu kỳ mới, với những động lực tăng trưởng thực chất hơn so với các giai đoạn trước.