Phân lô, bán nền: “Không quản được thì cấm”?

Hiểu đúng về phân lô, bán nền

Theo PGS. TS. Trần Kim Chung - Nguyên Phó Viện trưởng Viện Nghiên cứu Quản lý Kinh tế Trung ương, phân lô, bán nền nói riêng và phân khúc đất nền nói chung là sự phát triển tự nhiên đồng hành với thị trường bất động sản. Khi thị trường bất động sản vẫn còn tồn tại và không ngừng phát triển thì phân lô bán nền cũng sẽ tồn tại, không bao giờ có thể chấm dứt được.

TS. Nguyễn Trí Hiếu - Chuyên gia kinh tế - tài chính nhận định, vai trò của phân lô, bán nền là rất lớn, có tác động tích cực đến nhiều đối tượng, từ người dân, đến doanh nghiệp và cả Nhà nước.

Người dân được quyền mua đất theo vị trí mà mình mong muốn để xây nhà, doanh nghiệp có vốn khởi điểm để triển khai dự án thay vì đợi xây xong nhà mới bán và thu hồi vốn, Nhà nước có nguồn thu từ thuế, có sự đồng bộ về quy hoạch, sự chỉnh trang về đô thị. Việc phân lô bán nền này cũng là điều đang diễn ra phổ biến ở khắp các nước trên thế, đặc biệt là các nước phát triển. Bất kỳ quốc gia nào, muốn bán đất cũng phải phân lô bán nền, đó không phải là vấn đề lớn.

PGS. TS Doãn Hồng Nhung - Giảng viên Cao cấp Khoa Luật, Đại học Quốc gia Hà Nội cũng nhận định, bản chất của phân lô nếu tuân thủ quy hoạch sẽ giúp tăng thu ngân sách Nhà nước và là điều kiện để cải thiện bộ mặt đô thị.

Bản chất của phân lô, bán nền là không xấu. Nó chỉ xấu khi bị lợi dụng và thực hiện không công khai, nghiêm túc, đúng quy hoạch.

Phân lô, bán nền một cách hợp lý có vai trò rất lớn. Sự xuất hiện của phân lô, bán nền là một điều hiển nhiên và phù hợp với quy luật phát triển của thị trường nhằm đáp ứng nhu cầu ngày càng đa dạng của khách hàng.

Thời gian qua, giá đất, giá bất động sản tăng lên chóng mặt; các cơn sốt, bong bóng bất động sản được hình thành chính là hệ quả của việc phân lô, tách thửa bán nền một cách tràn lan.

Giới đầu cơ ồ ạt gia nhập thị trường mua gom đất nông nghiệp, đất rừng để phân lô, tách thửa bán "ăn chênh". Thị trường bất động sản tại nhiều địa phương "quay cuồng" trong cơn sốt đất phân lô. Nguy cơ về sự phát triển mất ổn định và thiếu bền vững đang dần hiển hiện.

Các chuyên gia nhận định, hệ lụy của tình trạng phân lô, tách thửa bán nền một cách tràn lan diễn ra trong thời gian qua đối với thị trường bất động sản và công tác quy hoạch, quản lý đất đai của địa phương là không thể phủ nhận. Các cơn sốt của thị trường bất động sản cũng là sốt đất nền.

Tuy nhiên, lỗi không nằm ở bản chất của hình thức phân lô, tách thửa hay loại hình đất nền mà cần được nhìn nhận trên nhiều góc độ. Bởi giống như các phân khúc khác, đất nền là một nhu cầu trong các hoạt động đầu tư, an cư, là kênh giữ tiền an toàn và là “hơi thở” của thị trường bất động sản. Và đã là nhu cầu thì khó có thể dùng mệnh lệnh hành chính cứng nhắc để điều tiết thị trường.

Siết chặt hay cấm phân lô, bán nền là không ổn

TS. Nguyễn Trí Hiếu cho rằng, bài toán cần giải là phải quản lý chặt chẽ để phân lô bán nền như thế nào, quản lý ra sao cho hợp lý. Vậy nên động thái siết chặt hay cấm phân lô, bán nền là không ổn, đang tư duy theo hướng “cái gì không quản được thì lại cấm”.

Vị chuyên gia này phân tích, chưa nói đến cấm, khi các cơ quan địa phương siết chặt tình trạng phân lô bán nền kéo dài cũng đã có những ảnh hưởng nhất định, tác động đến thị trường bất động sản.

Để dễ hình dung, TS. Nguyễn Trí Hiếu dẫn chứng, thị trường bất động sản năm 2021 có khoảng trên 60% giao dịch toàn thị trường và ghi nhận chủ yếu ở phân khúc đất nền. Như vậy, khi siết phân lô, bán nền, các giao dịch sẽ trở nên hạn chế, thị trường bị “khựng lại”.

Ngoài ra, các doanh nghiệp tại Việt Nam phần lớn có quy mô vừa và nhỏ, chỉ có rất ít doanh nghiệp lớn có đủ kinh phí, nguồn vốn để hoạt động kinh doanh nên cần huy động vốn của các nhà đầu tư thông qua sản phẩm đất nền phân lô. Vì vậy, cấm phân lô, bán nền sẽ khiến hầu hết các doanh nghiệp bất động sản trên toàn quốc rơi vào thế khó.

Như các mắt xích trong một chuỗi, nhà đầu tư, những người mua sản phẩm bất động sản cũng sẽ gặp khó vì không đủ tiền mua được đất. Còn chính quyền địa phương và Nhà nước thì cũng khó tổ chức được đấu giá khi cần, kéo theo nguồn thu ngân sách bị ảnh hưởng.

Đồng quan điểm, TS. Nguyễn Văn Đính – Chủ tịch Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho hay, muốn hạn chế phân lô, bán nền, không nhất thiết phải nhắc tới điệp khúc “không quản được thì cấm”.

Theo ông Đính, Nhà nước phải nắm bắt được các kế hoạch, tiến độ và phân kỳ đối với các dự án. Cần nhìn rõ bản chất sự việc để thấy vấn đề nằm ở chỗ quản lý Nhà nước, nằm ở chỗ thực thi pháp luật, không nên chỉ vì “con sâu” mà hất đổ cả “nồi canh”.