Phát triển nhà ở xã hội: Cơ chế vượt trội của tỉnh Bình Định

Báo điện tử Chính phủ đã phỏng vấn ông Trần Viết Bảo, Giám đốc Sở Xây dựng tỉnh Bình Định về cơ chế, giải pháp mà địa phương này áp dụng.

Xin ông cho biết tình hình triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh Bình Định đến nay?

Ông Trần Viết Bảo: Tỉnh Bình Định xác định phát triển nhà ở là một trong những nội dung quan trọng trong việc phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh, gắn liền với quá trình phát triển đô thị nhằm giải quyết nhu cầu nhà ở ngày càng tăng cho các tầng lớp dân cư. Thời gian qua, tỉnh Bình Định đã triển khai hàng loạt dự án nhà ở xã hội cung ứng cho người lao động, gia đình chính sách, công nhân.

Đến nay, trên địa bàn tỉnh Bình Định đã và đang triển khai 19 dự án nhà ở xã hội với khoảng 11.166 căn, tổng diện tích sàn sử dụng khoảng 694.808 m2.

Cụ thể, đã bàn giao đưa vào sử dụng 8 dự án (6 dự án và một phần của 2 dự án) với 2.806 căn/nhà, diện tích sàn sử dụng là 184.691 m2; đang thi công xây dựng 5 dự án (3 dự án và một phần của 2 dự án) với khoảng 4.208 căn/nhà, diện tích sàn sử dụng khoảng 227.911 m2.

Các chủ đầu tư đang lập thủ tục đầu tư xây dựng 8 dự án với khoảng 4.152 căn/nhà, diện tích sàn sử dụng khoảng 282.206 m2.

Để phát triển các dự án nhà ở xã hội, Bình Định có những cơ chế, chính sách gì, thưa ông?

Ông Trần Viết Bảo: Để triển khai chủ trương của Đảng, Nhà nước về phát triển nhà ở xã hội, tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội có nhà ở, nhất là tại các đô thị, tỉnh Bình Định đã triển khai thi hành Luật Nhà ở 2013, HĐND tỉnh khóa XII đã thông qua Nghị quyết số 45/2019/NQ-HĐND ngày 13/12/2019 về Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Bình Định giai đoạn 2020-2035, Kế hoạch phát triển nhà ở giai đoạn 2020-2025.

Trước đó, đã ban hành riêng Kế hoạch phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2016-2020 và bổ sung giai đoạn 2021-2025, qua đó đã quy hoạch, bố trí đủ quỹ đất sạch để phát triển nhà ở xã hội đến năm 2025, đã đăng tải công khai trên Cổng thông tin điện tử của Sở Xây dựng, của UBND tỉnh để công khai mời gọi các nhà đầu tư tham gia.

Trong thời gian Trung ương chưa ban hành quy định cụ thể đối với việc đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án nhà ở xã hội, tỉnh Bình Định đã chủ động ban hành các quyết định quy định việc lựa chọn nhà đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo quy định pháp luật về đấu thầu phù hợp với thực tế của địa phương để làm cơ sở lựa chọn nhà đầu tư bảo đảm tính công khai, minh bạch, cạnh tranh, có năng lực, kinh nghiệm thực hiện dự án.

Tổ chức lập quy hoạch chi tiết xây dựng 1/500 đối với các quỹ đất phát triển nhà ở xã hội để làm cơ sở cho việc lập, phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư dự án, tổ chức đấu thầu lựa chọn nhà đầu tư dự án theo quy định.

Ban hành cơ chế hỗ trợ dự án nhà ở xã hội theo thẩm quyền về tạo mặt bằng sạch, không vướng GPMB; hỗ trợ 50% chi phí đầu tư hạ tầng kỹ thuật bên trong dự án để hỗ trợ cho chủ đầu tư nhằm giảm giá bán căn hộ nhà ở xã hội.

Bên cạnh kết quả đạt được, quá trình triển khai các dự án nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh còn những khó khăn, vướng mắc gì, thưa ông?

Ông Trần Viết Bảo: Thể chế, hệ thống pháp luật liên quan đến đầu tư xây dựng, nhà ở, bất động sản chưa đồng bộ, nhất là chính sách về nhà ở xã hội có nhiều nội dung chưa quy định cụ thể, chưa hướng dẫn rõ ràng dẫn đến khó triển khai trong thực tế.

Ví dụ: Cách xác định việc dành 20% tổng diện tích đất để xây dựng nhà ở trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (bao gồm cả dự án sử dụng quỹ đất 20%) để đầu tư xây dựng công trình kinh doanh thương mại (kể cả nhà ở thương mại cao tầng hoặc thấp tầng) nhằm bù đắp chi phí đầu tư, góp phần giảm giá bán, giá cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội và giảm kinh phí dịch vụ quản lý, vận hành nhà ở xã hội sau khi đầu tư (điểm b khoản 1 Điều 9 Nghị định 100/2015/NĐ-CP được sửa đổi, bổ sung tại điểm a khoản 8 Điều 1 Nghị định số 49/2021/NĐ-CP).

Chưa có quy định cụ thể cơ chế hỗ trợ toàn bộ hoặc một phần kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án nhà ở xã hội; chưa quy định cụ thể đối với điều kiện không thuộc diện phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân (nộp đối với loại hình thu nhập nào, thời gian nộp thuế là bao lâu trước thời điểm đăng ký mua nhà ở xã hội, …) đã gây khó khăn cho việc xác minh điều kiện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

Chưa có cơ chế, chính sách riêng về đầu tư xây dựng nhà ở lưu trú cho công nhân tại các khu công nghiệp, khu kinh tế; dự án nhà ở xã hội được miễn tiền sử dụng đất nhưng theo quy định pháp luật về đất đai phải lập thủ tục xác định giá đất trước khi ban hành quyết định miễn tiền sử dụng đất (thủ tục này rất mất thời gian, khoảng trên dưới 6 tháng).

Chính sách cho vay vốn ưu đãi để đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã được quy định cụ thể tại Điều 15 Nghị định số 100/2015/NĐ-CP, tuy nhiên trên thực tế các chủ đầu tư các dự án không thể tiếp cận được nguồn vốn này mà phải vay thương mại dẫn đến chi phí đầu tư xây dựng tăng cao, giá bán, cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội tăng theo.

Quy định chủ đầu tư phải dành tối đa 20% diện tích nhà ở xã hội trong dự án để cho thuê; quy định đối với dự án nhà ở xã hội chỉ để cho thuê thì chủ đầu tư chỉ được bán sau thời gian tối thiểu là 10 năm kể từ khi hoàn thành bàn giao để cho thuê là không phù hợp đối với một số tỉnh người dân không có nhu cầu thuê (chỉ có nhu cầu mua) dẫn đến một lượng lớn nhà ở xã hội tồn kho, gây tổn thất kinh tế cho nhà đầu tư, trong khi không giải quyết người mua có nhu cầu mua nhà ở.

Quy định kiểm soát đối tượng người mua có quy định về mức thu nhập thuộc diện không phải nộp thuế thu nhập thường xuyên theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập cá nhân rất khó khăn khi Cục Thuế tỉnh xác minh do quy định còn chung chung.

Bình Định đặt ra mục tiêu và giải pháp gì trong thời gian tới để cùng cả nước triển khai Đề án đầu tư xây dựng 1 triệu căn nhà ở xã hội?

Ông Trần Viết Bảo:Theo dự thảo Kế hoạch triển khai Đề án "Đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030", trên địa bàn tỉnh Bình Định dự kiến mục tiêu đến năm 2030 sẽ triển khai đầu tư xây dựng khoảng 20.739 căn nhà ở xã hội (Trong đó, giai đoạn 2021-2025 khoảng 9.706 căn; giai đoạn 2026-2030 khoảng 11.033 căn), bảo đảm theo chỉ tiêu mà Thủ tướng Chính phủ đã giao cho tỉnh Bình Định khoảng 12.900 căn/nhà ở xã hội theo Quyết định số 338/QĐ-TTg.

Để hoàn thành mục tiêu đó, tỉnh sẽ tiếp tục rà soát quy hoạch, tính toán nhu cầu phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, đề xuất bố trí quỹ đất dành để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở cho công nhân gắn với khu công nghiệp theo đúng quy định pháp luật, dành quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở, khu đô thị và bảo đảm nhu cầu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân trên địa bàn tỉnh; công khai, giới thiệu quỹ đất đầu tư nhà ở xã hội trên Cổng thông tin điện tử của tỉnh và của Sở Xây dựng để cho các doanh nghiệp nghiên cứu, đề xuất đầu tư.

Rà soát, điều chỉnh quy hoạch (nếu có) đối với các khu công nghiệp, cụm công nghiệp đã cơ bản được đầu tư hoàn thiện hạ tầng thiết yếu hoặc đang lập quy hoạch chi tiết, đang triển khai công tác bồi thường GPMB, kêu gọi chủ đầu tư hạ tầng khu công nghiệp để bổ sung, dành quỹ đất phù hợp phát triển nhà ở xã hội cho công nhân theo quy định.

Thẩm định, phê duyệt chấp thuận chủ trương đầu tư đối với các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội theo kế hoạch phát triển nhà ở đã phê duyệt để làm cơ sở đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư theo quy định.

Thực hiện GPMB tạo quỹ đất sạch đối với các khu đất xây dựng nhà ở xã hội theo kế hoạch phát triển nhà ở đã phê duyệt.

Khi quy hoạch chi tiết xây dựng, sẽ định hướng quy mô xây dựng chung cư không quá 12 tầng, tăng mật độ xây dựng phù hợp theo quy định; quy định mức giá bán không quá 12 triệu đồng/1m2 vào hồ sơ chấp thuận chủ trương đầu tư, tiêu chí đấu thầu lựa chọn chủ đầu tư.

Khi thẩm định hồ sơ dự án, thiết kế cơ sở sẽ yêu cầu các chủ đầu tư đưa một số loại vật liệu, trang thiết bị hoàn thiện có chất lượng phù hợp tiêu chuẩn vào sử dụng công trình; khi thẩm định giá bán nhà ở xã hội sẽ kiểm soát chặt chẽ các chi phí cấu thành giá bán (chi phí đầu tư xây dựng, chi phí bán hàng, chi phí lãi vay, …) nhằm đưa giá nhà ở xã hội phù hợp với khả năng của công nhân, người lao động có thu nhập thấp./.

Trân trọng cảm ơn ông!

Ngày 1/8/2023, UBND tỉnh Bình Định ban hành Quyết định số 39/2023/QĐ-UBND quy định cơ chế hỗ trợ đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh; quy định có hiệu lực thi hành từ ngày 15/8/2023. Theo đó, đối tượng áp dụng hỗ trợ bao gồm: Các dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh đã được lựa chọn chủ đầu tư theo quy định hiện hành; doanh nghiệp, hợp tác xã, hộ gia đình, cá nhân tham gia đầu tư xây dựng nhà ở xã hội không phải bằng nguồn vốn hoặc hình thức quy định tại khoản 1, Điều 53, Luật Nhà ở đã được lựa chọn làm chủ đầu tư; các cơ quan Nhà nước, tổ chức, cá nhân khác có liên quan đến hoạt động đầu tư xây dựng nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh.

Về cơ chế hỗ trợ, ngân sách của tỉnh hỗ trợ 50% kinh phí đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội (trừ hệ thống kỹ thuật bên trong tòa nhà). Nhà nước thực hiện giải phóng mặt bằng và giao mặt bằng sạch cho nhà đầu tư triển khai dự án (trừ trường hợp dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội được giao theo quy định tại điểm c, khoản 2, Điều 57 của Luật Nhà ở). Các nội dung hỗ trợ khác liên quan đến phát triển nhà ở xã hội thực hiện theo quy định của pháp luật hiện hành.

Về nguyên tắc hỗ trợ, kinh phí hỗ trợ xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật được xem xét sau khi đã thực hiện đầu tư xây dựng, nghiệm thu hoàn thành và được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền kiểm tra xác nhận giá trị thực hiện. Không được tính các khoản hỗ trợ của Nhà nước vào giá bán, giá cho thuê, cho thuê mua nhà ở xã hội. Trường hợp dự án có phân kỳ giai đoạn đầu tư thì được xem xét hỗ trợ theo phân kỳ giai đoạn của dự án.

thực hiện