Sau 3 năm tái cấu trúc, Novaland (NVL) bắt đầu nghĩ đến câu chuyện tăng trưởng

Sau gần ba năm tập trung xử lý nợ, tháo gỡ pháp lý và khôi phục dòng tiền, Novaland đang phát đi tín hiệu bước sang một giai đoạn mới. Nếu trước đây ưu tiên hàng đầu của doanh nghiệp là tồn tại giữa khủng hoảng, thì nay mục tiêu đã chuyển sang khôi phục hoạt động phát triển dự án, đẩy mạnh thi công và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng tiếp theo. Những chia sẻ mới nhất của Tổng Giám đốc Dương Văn Bắc trong bài phỏng vấn độc quyền với báo VnExpress đã phần nào cho thấy doanh nghiệp tin rằng thời điểm "trở lại đường đua" đang đến gần.

Từ bài toán sống còn đến mục tiêu tăng trưởng

Ba năm trước, Novaland (mã: NVL) là một trong những doanh nghiệp chịu tác động mạnh nhất khi thị trường bất động sản bước vào giai đoạn điều chỉnh. Thanh khoản suy giảm, nhiều dự án vướng mắc pháp lý, trong khi áp lực từ các khoản nợ đến hạn khiến doanh nghiệp đứng trước bài toán chưa từng có tiền lệ.

Theo chia sẻ của Tổng Giám đốc Novaland Dương Văn Bắc trên báo VnExpress, khi ông gia nhập doanh nghiệp vào giữa năm 2023, tổng dư nợ của tập đoàn ở mức khoảng 60.000 tỷ đồng, còn nhiều dự án trọng điểm gần như rơi vào trạng thái đình trệ vì các thủ tục pháp lý chưa được tháo gỡ. Điều đó kéo theo hàng loạt hệ lụy, từ việc chậm bàn giao nhà cho khách hàng, áp lực với trái chủ, nhà thầu đến sự sụt giảm mạnh về niềm tin của thị trường.

Trong bối cảnh đó, ưu tiên lớn nhất của Novaland không phải mở rộng đầu tư hay tìm kiếm dự án mới, mà là giải quyết đồng thời nhiều bài toán: Tái cơ cấu nợ, duy trì hoạt động, bảo vệ quyền lợi của khách hàng và từng bước khơi thông các dự án đang bị ách tắc.

Nhìn lại chặng đường đã qua, ông Dương Văn Bắc cho rằng quá trình tái cấu trúc không chỉ mang ý nghĩa đối với riêng Novaland mà còn liên quan đến hàng chục nghìn khách hàng, trái chủ, nhà thầu và các tổ chức tài chính trong và ngoài nước. Theo ông, nếu một doanh nghiệp có quy mô lớn như Novaland không thể vượt qua khủng hoảng, niềm tin của nhà đầu tư đối với thị trường bất động sản Việt Nam cũng sẽ chịu ảnh hưởng đáng kể.

Đó cũng là lý do doanh nghiệp lựa chọn hướng đi nhiều áp lực hơn: Chấp nhận hy sinh một phần lợi ích thương mại tại một số dự án để ưu tiên tháo gỡ pháp lý, đồng thời đàm phán với các chủ nợ nhằm kéo giãn thời gian trả nợ và tìm kiếm thêm nguồn vốn phục vụ quá trình tái cấu trúc.

Những tín hiệu cho thấy doanh nghiệp đang rời khỏi "vùng đáy"

Thay đổi đáng chú ý nhất, theo CEO Novaland, nằm ở việc nhiều nút thắt từng khiến doanh nghiệp gặp khó đang dần được tháo gỡ.

Trong gần 3 năm qua, cùng với các tổ công tác của Chính phủ và chính quyền địa phương, một số dự án quy mô lớn của Novaland đã có chuyển biến tích cực về pháp lý. Đáng chú ý là Aqua City - dự án đô thị có quy mô khoảng 1.000ha tại Đồng Nai được doanh nghiệp cho biết đã cơ bản tháo gỡ các vướng mắc pháp lý trong năm 2025, tạo điều kiện để triển khai các bước tiếp theo. Một số dự án khác như NovaWorld Phan Thiết hay NovaWorld Hồ Tràm cũng đang từng bước được khơi thông.

Song song với pháp lý, áp lực tài chính cũng có dấu hiệu giảm dần. Theo chia sẻ của ông Dương Văn Bắc, phần lớn các khoản nợ đã được cơ cấu lại, trong khi các định chế tài chính tiếp tục duy trì hạn mức tín dụng dành cho doanh nghiệp. Đây được xem là yếu tố quan trọng giúp Novaland có thêm nguồn lực để triển khai các dự án đang dang dở và thực hiện các nghĩa vụ với khách hàng.

Những chuyển biến này cũng phản ánh phần nào qua kết quả kinh doanh. Trong quý I năm nay, Novaland ghi nhận doanh thu thuần từ chuyển nhượng bất động sản hơn 3.400 tỷ đồng, tăng hơn gấp đôi so với cùng kỳ năm trước; lợi nhuận sau thuế đạt khoảng 860 tỷ đồng, đảo chiều so với khoản lỗ của cùng kỳ. Theo CEO doanh nghiệp, đây chưa phải là đích đến của quá trình tái cấu trúc, nhưng là tín hiệu cho thấy hoạt động kinh doanh đang từng bước phục hồi.

Dẫu vậy, lãnh đạo Novaland cũng thừa nhận doanh nghiệp chưa thể coi mình đã hoàn toàn vượt qua khó khăn. Một số dự án tại TP. HCM vẫn cần tiếp tục tháo gỡ về pháp lý, trong khi áp lực dòng tiền và các nghĩa vụ tài chính vẫn hiện hữu. Kế hoạch phát hành thêm cổ phiếu, tìm kiếm nguồn vốn mới hoặc hợp tác với các đối tác tiếp tục được doanh nghiệp xem là giải pháp để hoàn tất quá trình tái cấu trúc.

Điều đáng chú ý trong những chia sẻ của CEO Dương Văn Bắc không nằm ở việc Novaland khẳng định đã vượt qua khủng hoảng, mà ở sự thay đổi trong ưu tiên chiến lược.

Nếu trong hai năm qua, phần lớn nguồn lực được dành cho việc xử lý nợ, pháp lý và duy trì hoạt động, thì nay doanh nghiệp bắt đầu nói nhiều hơn về giai đoạn hậu tái cấu trúc: Triển khai xây dựng quy mô lớn, nâng cao năng lực phát triển dự án, ứng dụng công nghệ và chuẩn bị cho chu kỳ tăng trưởng mới.

Nói cách khác, trọng tâm của Novaland đang dịch chuyển từ "vượt qua khủng hoảng" sang "chuẩn bị cho sự trở lại".

Tuy nhiên, liệu doanh nghiệp đã thực sự sẵn sàng cho bước chuyển này hay chưa sẽ không chỉ phụ thuộc vào việc các dự án được khơi thông pháp lý, mà còn ở khả năng triển khai hàng loạt dự án cùng lúc, quản trị dòng tiền và thích ứng với một thị trường bất động sản đã thay đổi đáng kể sau giai đoạn trầm lắng.

Từ "giải cứu" doanh nghiệp đến chuẩn bị cho chu kỳ phát triển mới

Nếu như ba năm qua, câu chuyện của Novaland gắn với hai chữ "tái cấu trúc", thì những chia sẻ của Tổng Giám đốc Dương Văn Bắc cho thấy doanh nghiệp đang hướng sự chú ý sang một mục tiêu khác: Chuẩn bị năng lực để bước vào chu kỳ tăng trưởng kế tiếp. Đó không chỉ là việc các dự án được khơi thông pháp lý hay dòng tiền dần ổn định, mà còn là bài toán tổ chức lại toàn bộ hoạt động phát triển dự án trong bối cảnh quy mô triển khai có thể tăng mạnh trong thời gian tới.

Theo lãnh đạo Novaland, khi các điểm nghẽn pháp lý được tháo gỡ, doanh nghiệp sẽ đồng thời triển khai xây dựng trở lại tại nhiều dự án lớn. Chỉ riêng Aqua City còn khoảng 13.000 sản phẩm, trong khi NovaWorld Phan Thiết còn khoảng 16.000 sản phẩm chưa triển khai hoặc chưa bàn giao. Bên cạnh đó là hơn 1.000 sản phẩm tại các dự án ở TP. HCM cần hoàn thiện để đưa đến tay khách hàng.

Khối lượng công việc này khác rất nhiều so với giai đoạn trước khủng hoảng.

Nếu trước đây doanh nghiệp có thể triển khai theo từng dự án, từng phân khu, thì nay áp lực nằm ở việc nhiều đại dự án có thể cùng bước vào giai đoạn xây dựng khi các thủ tục pháp lý được hoàn tất. Điều này đòi hỏi không chỉ nguồn vốn lớn mà còn là năng lực quản trị đủ để kiểm soát tiến độ, chi phí và chất lượng trên quy mô hàng chục nghìn sản phẩm. Đây cũng là lý do CEO Dương Văn Bắc nhiều lần nhấn mạnh đến việc nâng cấp năng lực phát triển dự án thay vì chỉ nói về kế hoạch xây dựng.

Từ "xây nhà" đến "sản xuất nhà"

Một trong những chi tiết đáng chú ý nhất của cuộc phỏng vấn là cách ông Dương Văn Bắc mô tả định hướng mới của Novaland qua việc doanh nghiệp sẽ chuyển từ tư duy "xây nhà" sang "sản xuất nhà".

Khái niệm này phản ánh xu hướng mà nhiều tập đoàn bất động sản lớn trên thế giới đang theo đuổi, trong đó quá trình phát triển dự án được chuẩn hóa ở mức cao, từ thiết kế, lựa chọn vật liệu, thi công đến quản lý vận hành.

Theo CEO Novaland, trong chuyến khảo sát tại Trung Quốc, doanh nghiệp đã nghiên cứu nhiều mô hình xây dựng công nghiệp hóa, từ vật liệu mới, phương pháp lắp ghép đến các giải pháp giúp rút ngắn thời gian thi công và tối ưu chi phí. Mục tiêu là tạo nền tảng để triển khai đồng thời nhiều dự án mà vẫn duy trì chất lượng và hiệu quả vận hành.

Đối với một doanh nghiệp đang sở hữu quỹ dự án quy mô lớn, việc rút ngắn thời gian xây dựng không chỉ giúp giảm chi phí tài chính mà còn đẩy nhanh tiến độ bàn giao, qua đó cải thiện dòng tiền và khả năng ghi nhận doanh thu.

Nói cách khác, công nghệ trong chiến lược của Novaland không còn là yếu tố hỗ trợ, mà được kỳ vọng trở thành một phần của mô hình kinh doanh.

Số hóa để quản trị quy mô lớn

Song song với công nghệ xây dựng, Novaland cũng đặt trọng tâm vào chuyển đổi số trong quản trị.

Theo chia sẻ của CEO Dương Văn Bắc, doanh nghiệp đã xây dựng hệ thống quản trị trên nền tảng ERP của SAP, đồng thời tích hợp dữ liệu xuyên suốt từ khâu quy hoạch, thiết kế, đấu thầu đến thi công và bàn giao sản phẩm. Dữ liệu được chuẩn hóa để hỗ trợ quá trình ra quyết định, giúp rút ngắn thời gian lập kế hoạch và kiểm soát chi phí theo diễn biến của thị trường.

Trên công trường, hệ thống camera AI được sử dụng để giám sát tiến độ thi công, số lượng nhân công, mức độ tuân thủ quy định an toàn và tình trạng thực hiện từng hạng mục. Theo lãnh đạo doanh nghiệp, việc số hóa cho phép ban điều hành theo dõi các dự án từ xa thay vì phụ thuộc vào quy trình báo cáo thủ công như trước.

Trong bối cảnh doanh nghiệp chuẩn bị triển khai đồng thời nhiều đại dự án, khả năng quản trị theo thời gian thực có thể trở thành yếu tố quyết định hiệu quả vận hành.

Cơ hội mở ra, nhưng bài kiểm tra thực sự vẫn ở phía trước

Dù vậy, kế hoạch tăng tốc của Novaland vẫn phải đối mặt với không ít thách thức.

Thị trường bất động sản phía Nam đang từng bước phục hồi nhưng chưa quay lại trạng thái sôi động như giai đoạn trước năm 2022. Nguồn cung mới còn hạn chế, mặt bằng giá duy trì ở mức cao trong khi người mua ngày càng thận trọng và ưu tiên những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ thi công tốt và khả năng đáp ứng nhu cầu ở thực.

Chính CEO Dương Văn Bắc cũng thừa nhận thị trường đã thay đổi đáng kể. Nếu trước đây nhiều dự án quy mô nhỏ hoặc chỉ phát triển đất nền vẫn có thể đạt tỷ lệ hấp thụ cao, thì hiện nay người mua có xu hướng lựa chọn kỹ hơn và đặt nhiều yêu cầu hơn về chất lượng sản phẩm, kết nối hạ tầng cũng như năng lực của chủ đầu tư.

Điều đó đồng nghĩa với việc việc tháo gỡ pháp lý hay khơi thông nguồn vốn mới chỉ là điều kiện cần. Thách thức lớn hơn đối với Novaland là chứng minh rằng doanh nghiệp có thể chuyển hóa quỹ dự án lớn thành doanh thu, lợi nhuận và dòng tiền bền vững trong một thị trường đã bước sang giai đoạn cạnh tranh bằng năng lực thực thi.

Sau ba năm tập trung xử lý khủng hoảng, Novaland đang phát đi thông điệp về một giai đoạn phát triển mới. Khác với trước đây, trọng tâm không còn là tái cơ cấu nợ hay tháo gỡ từng vướng mắc pháp lý, mà là chuẩn bị năng lực để đưa hàng loạt dự án trở lại quỹ đạo triển khai.

Tuy nhiên, để hiện thực hóa kế hoạch triển khai đồng loạt các đại dự án, bài toán tài chính vẫn được xem là điều kiện tiên quyết nhất.

Động thái mới nhất cho thấy Novaland đang chuẩn bị thêm nguồn lực cho giai đoạn hậu tái cấu trúc. HĐQT doanh nghiệp vừa thông qua phương án chào bán tối đa gần 800,7 triệu cổ phiếu cho cổ đông hiện hữu với tỷ lệ 3:1, giá chào bán 10.000 đồng/cổ phiếu. Nếu hoàn tất, Novaland dự kiến huy động khoảng 8.007 tỷ đồng, đồng thời nâng vốn điều lệ từ hơn 24.000 tỷ đồng lên trên 32.000 tỷ đồng.

Đáng chú ý, kế hoạch sử dụng vốn cho thấy doanh nghiệp vẫn ưu tiên củng cố nền tảng tài chính trước khi bước vào chu kỳ tăng trưởng mới. Trong tổng số tiền dự kiến huy động, khoảng 2.054 tỷ đồng sẽ được cấp vốn cho hai công ty con là Nova Saigon Royal và Nova Thảo Điền nhằm xử lý các khoản nợ, nghĩa vụ tài chính và công nợ quá hạn. Phần còn lại, hơn 5.953 tỷ đồng, sẽ được sử dụng để thanh toán các khoản nợ và nghĩa vụ tài chính đến hạn của công ty mẹ.

Diễn biến này cũng phần nào phản ánh quan điểm mà lãnh đạo của Novaland đã chia sẻ, theo đó, quá trình tái cấu trúc của Novaland sẽ chỉ được xem là hoàn tất khi doanh nghiệp giải quyết xong các nghĩa vụ với cổ đông, trái chủ, tổ chức tín dụng và khách hàng. Nói cách khác, dù đã bắt đầu nói về tăng trưởng, Novaland vẫn lựa chọn ưu tiên củng cố sức khỏe tài chính song song với việc tái khởi động hoạt động phát triển dự án, thay vì mở rộng bằng mọi giá.