Sau cơn sốt đất vùng ven: Khó xác định được hành vi đầu cơ, 'thổi giá'?

Khó xác định được đầu cơ, "thổi giá"

Sau các phiên đấu giá đất nền gây xôn xao dư luận ở các huyện vùng ven TP. Hà Nội (huyện Thanh Oai, huyện Hoài Đức), Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) đã có cái nhìn tổng quan liên quan đến việc giá đất nền bị đẩy lên quá cao.

Theo VARS, việc giá lô đất tại Hoài Đức bị đẩy lên 133,3 triệu đồng/m2 với hạ tầng và tiện ích không có gì nổi bật so với các KĐT và khu vực đông dân cư lân cận bị cho là bất bình thường; thậm chí theo VARS, điều này còn xuất phát từ động cơ không lành mạnh.

Theo đó, nhiều nhà đầu tư tham gia các phiên đấu giá này đều là những người có nghề và thường tham gia vào với mục đích "lướt sóng".

Dù vậy, theo đánh giá của VARS, ngay cả khi nhà đầu tư bỏ cọc cũng khó có thể xác định và xử lý hành vi đầu cơ, thổi giá.

Diễn biến "tăng nhiệt" của đất vùng ven Hà Nội được đánh giá giống như diễn biến của tình trạng "sốt giá" chung cư của Hà Nội trong thời gian vừa qua.

Theo VARS, quyền xác định giá bán là của chủ sở hữu tài sản và các bên tham gia giao dịch sẽ tuân thủ theo nguyên tắc "Thuận mua vừa bán". VARS cho rằng những người này hoàn toàn có thể bỏ cọc mà không cần chứng minh và việc họ đẩy giá khi bất kỳ hàng hóa nào khan hiếm trên thị trường là điều khó tránh khỏi.

>>Dòng tiền đang 'chảy' vào phân khúc bất động sản nào nhiều nhất?

Nguyên nhân do đâu?

Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam cũng cho rằng có nhiều nguyên nhân dẫn đến tình trạng này.

Trước hết, theo VARS là do dòng tiền "đổ về" loại hình đất đấu giá giữa bối cảnh các địa phương đang đẩy mạnh hoạt động này nhằm mục đích tăng thu ngân sách.

Loại sản phẩm này được cho có lợi thế sạch về pháp lý, không kiện tụng và tranh chấp, đã có sổ đỏ và sẵn hạ tầng.

Nguồn cung đất nền cũng được dự báo hiếm hơn sau khi 3 luật mới liên quan đến BĐS chính thức có hiệu lực, trong đó có quy định siết chặt hoạt động phân lô bán nền từ 1/8.

Cùng với đó, mức giá khởi điểm thấp khiến số tiền đặt cọc để tham gia đấu giá cũng ít khoảng 100-200 triệu đồng/lô.

Hiện tượng trúng đấu giá đất được cho với mức giá cao hơn nhiều lần giá khởi điểm không phải là chuyện mới. Trước đó, đầu năm 2024 khi thị trường đất nền vẫn đang khá trầm lắng thì nhiều phiên đấu giá tại địa phương cũng đã hút hàng nghìn người tham gia, chủ yếu là các nhà đầu tư.

Tuy nhiên, mức giá trúng cao đến hàng chục lần khởi điểm đã phần nào phản ánh mức chênh lệch về cung - cầu khi lượng hồ sơ tham gia quá lớn so với số lô đất đã được bán.

Trước đó vào hôm 21/8, Thủ tướng Chính phủ Phạm Minh Chính đã yêu cầu các địa phương chấn chỉnh việc tổ chức đấu giá nhằm tránh ảnh hưởng đến môi trường đầu tư, kinh doanh cũng như thị trường nhà ở, BĐS.

Cùng với việc lập đoàn kiểm tra để làm việc với huyện Thanh Oai, Hoài Đức, Bộ TN&MT ngày 23/8 đã yêu cầu các tỉnh/thành phố điều chỉnh bảng giá đất sao cho sát với thực tế nhằm tránh trục lợi trong đấu giá.

Dẫu vậy dưới góc nhìn của VARS, "sức nóng" của các cuộc đấu giá đất cũng vẫn sẽ tiếp tục diễn ra trong thời gian tới, thậm chí bất chấp việc các quy định mới đã chính thức có hiệu lực.

Nguyên nhân xuất phát từ việc các địa phương hiện vẫn có thể áp dụng giá khởi điểm ở mức thấp do bảng giá đất được tiếp tục sử dụng đến hết năm 2025.

Vào thời điểm tháng 4/2024, giữa bối cảnh giá căn hộ chung cư cũ và mới tại Hà Nội liên tục "neo cao", Bộ Xây dựng đã từng đề nghị TP. Hà Nội chấn chỉnh, xử lý hành vi đầu cơ, "thổi giá" chung cư.

Dù vậy thời điểm đó, có không ít các chuyên gia cho rằng rất khó để xác định và xử lý hành vi đầu cơ, "thổi giá" do các luật liên quan đến thị trường BĐS không xác định hay mô tả cụ thể hành vi này.

Trong quá trình xây dựng Luật Kinh doanh BĐS 2023 trước đó, không ít các đại biểu Quốc hội đã đề xuất bổ sung hành vi gây lũng đoạn thị trường, "thổi giá" BĐS vào danh mục cấm, giống với hành vi thao túng thị trường chứng khoán. Nhưng do không mô tả được cụ thể cũng như không có tiêu chí xác định nên đề nghị này đã bị loại bỏ khi luật này chính thức được thông qua.

Trước những diễn biến có phần "bất thường" về tình trạng giá đất trong các phiên đấu giá, các chuyên gia kinh tế cho rằng cần thiết phải ban hành Luật Thuế BĐS nhằm đảm bảo thị trường này được phát triển lành mạnh, bền vững, tránh xảy ra "bong bóng".

Việc xây dựng Luật Thuế BĐS đã từng được đề xuất và bàn luận ở không ít các diễn đàn tuy nhiên đến nay vẫn đang trong thời gian "xem xét".

Bộ Tài chính khẳng định việc đề xuất xây dựng chính sách thuế BĐS sẽ được nghiên cứu đánh giá kỹ khi dự án luật này được đưa vào chương trình, cũng sẽ được gửi xin ý kiến rộng rãi của các Bộ, ngành tại địa phương theo đúng quy định của Luật Ban hành quy phạm pháp luật.

Bộ Tài chính cho biết dự kiến sẽ trình Luật Thuế BĐS để Quốc hội cho ý kiến tại Kỳ họp thứ 8 (tháng 10/2024) và thông qua tại Kỳ họp thứ 9 (tháng 5/2025).

>> Vì đâu doanh nghiệp sốt sắng 'săn' quỹ đất bất chấp nguồn cung eo hẹp?