Savills: Hạ tầng mở rộng, 'bản đồ' nhà ở Hà Nội khu vực vùng ven hưởng lợi

Hàng loạt dự án vành đai, cầu, metro cùng định hướng phát triển đô thị đa cực đang làm thay đổi không gian nhà ở Hà Nội, đồng thời đưa các khu vực ngoài trung tâm và địa phương lân cận vào vùng cạnh tranh nguồn cung mới. Thị trường nhà ở Hà Nội đang đứng trước một thay đổi mang tính dài hạn khi không gian lựa chọn nơi ở ngày càng được mở rộng theo sự phát triển của hạ tầng.

Theo Savills, Quy hoạch Thủ đô với tầm nhìn dài hạn, cùng các dự án giao thông quy mô lớn và những thay đổi về thể chế đang tạo nền tảng để Hà Nội chuyển dịch sang mô hình đô thị đa cực, với 9 cực tăng trưởng và 9 hành lang phát triển.

Sự thay đổi này không chỉ mở rộng quỹ đất phát triển nhà ở mà còn từng bước dịch chuyển trọng tâm thị trường ra ngoài khu vực lõi.

Hạ tầng đang định hình lại sức hút bất động sản

Tác động của hạ tầng đã bắt đầu phản ánh vào diễn biến thị trường. Savills ghi nhận các dự án nằm dọc tuyến Metro số 2A và Metro số 3 có mức điều chỉnh giá thấp hơn mặt bằng chung, cho thấy khả năng kết nối ngày càng trở thành một yếu tố quan trọng đối với sức cạnh tranh của bất động sản nhà ở.

Đáng chú ý, sự cải thiện kết nối giữa Hà Nội và Hưng Yên đang tạo ra một lựa chọn khác cho người mua nhà, đồng thời khiến nguồn cung giữa hai thị trường có sự cạnh tranh rõ nét hơn.

Trong nửa đầu năm 2026, nguồn cung căn hộ mới tại Hưng Yên đạt quy mô tương đương Hà Nội, trong khi lượng giao dịch đạt khoảng 90% so với thị trường Thủ đô. Trong khi đó, mặt bằng giá tại Hưng Yên chỉ bằng khoảng 60% Hà Nội, tạo lợi thế đáng kể về khả năng tiếp cận đối với người mua.

Khoảng cách này có thể tiếp tục được thu hẹp về mặt kết nối khi các dự án hạ tầng lớn được hoàn thiện. Trong đó, Vành đai 3,5, Vành đai 4 cùng các cầu Thượng Cát, Hồng Hà, Ngọc Hồi, Mễ Sở được kỳ vọng tăng cường liên kết giữa Hà Nội với khu vực phía Đông.

Những đại đô thị quy mô lớn như Ocean City, Ecopark hay Alluvia City được dự báo hưởng lợi từ quá trình này, khi vị trí không còn chỉ được đánh giá bằng khoảng cách tới trung tâm mà ngày càng phụ thuộc vào khả năng kết nối với các cực việc làm, dịch vụ và hạ tầng giao thông lớn.

Một chu kỳ nguồn cung mới đang hình thành

Sự dịch chuyển không gian phát triển diễn ra trong bối cảnh nguồn cung nhà ở Hà Nội được dự báo tiếp tục tăng. Theo Savills, trong phần còn lại của năm 2026, thị trường dự kiến đón 22 dự án căn hộ mới, cung cấp khoảng 13.700 căn.

Ở phân khúc biệt thự và nhà liền kề, nguồn cung cũng được kỳ vọng cải thiện với gần 6.000 căn dự kiến mở bán trong phần còn lại của năm 2026, tiếp đó khoảng 28.000 căn trong giai đoạn 2027-2029.

Như vậy, thị trường không chỉ đứng trước sự gia tăng về số lượng sản phẩm mà còn chứng kiến sự thay đổi về vị trí nguồn cung. Các dự án quy mô lớn tại những khu vực ngoài trung tâm có thêm điều kiện phát triển khi mạng lưới giao thông từng bước hoàn thiện.

Theo bà Đỗ Thị Thu Hằng - Giám đốc Cấp cao, Bộ phận Nghiên cứu và Tư vấn, Savills Hà Nội, thị trường nhà ở Hà Nội đang bước vào giai đoạn chuyển tiếp khi các yếu tố ngắn hạn và dài hạn cùng tác động đến quyết định của người mua.

Trong ngắn hạn, khả năng chi trả vẫn là thách thức lớn khi giá nhà duy trì ở mức cao trong khi nguồn cung vừa túi tiền còn hạn chế. Thanh khoản của cả căn hộ và nhà ở thấp tầng vì vậy có xu hướng chậm lại.

Bên cạnh lãi suất và tín dụng, việc hàng loạt quy hoạch và dự án hạ tầng được công bố cũng khiến người mua thận trọng hơn, dành thêm thời gian đánh giá khả năng kết nối và tiềm năng phát triển của từng khu vực trước khi xuống tiền.

Từ đô thị đơn cực đến mạng lưới đa cực

Nếu nhìn ở dài hạn, hạ tầng đang tạo ra một thay đổi lớn hơn đối với thị trường nhà ở: mở rộng phạm vi phát triển đô thị thay vì tiếp tục tập trung vào khu vực lõi.

Savills cho rằng Quy hoạch Thủ đô, cùng quá trình triển khai các tuyến vành đai, cầu và hệ thống giao thông kết nối, đang tạo điều kiện để Hà Nội phát triển theo mô hình đa cực. Khi hạ tầng hoàn thiện, quỹ đất phát triển cũng được mở rộng, tạo dư địa cho các khu đô thị quy mô lớn với cơ cấu sản phẩm đa dạng hơn. Trong bối cảnh đó, nhà ở vừa túi tiền, nhà ở xã hội và đặc biệt là nhà ở cho thuê được kỳ vọng có vai trò lớn hơn trong việc đáp ứng nhu cầu thực.

Theo bà Hằng, việc mở rộng quỹ đất, triển khai các dự án quy mô lớn và định hướng tín dụng riêng cho những phân khúc này có thể tạo thêm nguồn cung cho các nhóm đang gặp khó khăn trong tiếp cận nhà ở. Về dài hạn, các mô hình đô thị tích hợp giữa nhà ở thương mại, nhà ở xã hội và nhà ở cho thuê được kỳ vọng trở thành một phần quan trọng của thị trường.

Khi đó, câu chuyện của thị trường nhà ở Hà Nội không chỉ còn là giá nhà tăng hay giảm, mà chuyển dần sang bài toán lớn hơn: hạ tầng đang mở rộng không gian sống đến đâu, nguồn cung có thể đi xa đến đâu và những khu vực nào đủ khả năng trở thành cực phát triển mới của Thủ đô.