Siêu dự án 60.000 tỷ đồng tại Thủ Thiêm mở ra kỳ vọng tăng giá hơn 50% cho một cổ phiếu bất động sản
Dự án 60.000 tỷ đồng tại Thủ Thiêm sẽ giúp doanh nghiệp nâng cao vị thế trong phân khúc bất động sản cao cấp, đồng thời mở rộng danh mục dự án tại thị trường TP.HCM.
Trong báo cáo phân tích mới công bố ngày 14/10, Chứng khoán MB (MBS) tiếp tục duy trì khuyến nghị KHẢ QUAN đối với cổ phiếu CTCP Phát triển Bất động sản Phát Đạt (HoSE: PDR), với giá mục tiêu 17.100 đồng/cp, tương ứng tiềm năng tăng giá khoảng 51,3%.
Đáng chú ý, MBS đánh giá việc tham gia dự án Lotte Eco Smart City tại Thủ Thiêm có thể tạo ra bước ngoặt về chất lượng danh mục bất động sản của Phát Đạt, đánh dấu sự chuyển dịch từ những dự án quy mô nhỏ tại các địa phương sang phát triển bất động sản tại khu vực trung tâm thương mại của TP.HCM.
Theo báo cáo, ngày 10/8/2026, Phát Đạt đã hoàn tất thanh toán 7.666 tỷ đồng để nhận chuyển nhượng 35% vốn điều lệ tại Công ty TNHH Lotte Properties HCMC, pháp nhân triển khai dự án Lotte Eco Smart City. Giao dịch này hàm ý mức định giá vốn chủ sở hữu của doanh nghiệp dự án khoảng 21.900 tỷ đồng.
Sau thương vụ, Phát Đạt trở thành thành viên góp vốn lớn nhất xét riêng từng pháp nhân, nắm 35% vốn tại Lotte Properties HCMC. Ba thành viên còn lại thuộc Tập đoàn Lotte (Hàn Quốc), gồm Lotte Shopping sở hữu 30,59%, Hotel Lotte nắm 22,94% và Lotte Engineering & Construction nắm 11,47%.
Đáng chú ý, MBS cho biết nếu Lotte Properties HCMC tăng vốn điều lệ lên 12.000 tỷ đồng theo phương án được đề cập, Phát Đạt dự kiến phải góp thêm khoảng 2.726 tỷ đồng để duy trì tỷ lệ sở hữu 35%. Khi đó, tổng số vốn doanh nghiệp tham gia vào dự án có thể vượt 10.000 tỷ đồng.
Lotte Eco Smart City tọa lạc tại khu chức năng 2A, Khu đô thị mới Thủ Thiêm, TP.HCM, với diện tích khoảng 7,45ha, bao gồm 6 lô đất từ 2-1 đến 2-6. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng 60.000 tỷ đồng, tương đương hơn 2 tỷ USD.
Theo MBS, dự án đã hoàn tất nghĩa vụ tài chính về đất đai với số tiền khoảng 17.569 tỷ đồng vào cuối tháng 7/2026. Công tác giải phóng mặt bằng cũng đã hoàn thành và hiện đang triển khai thi công cọc móng.
Trong cơ cấu hợp tác, Phát Đạt đảm nhận phát triển toàn bộ hai khối thương mại tại lô 2-1 và 2-3, gồm hai tòa cao ốc, khối đế thương mại 4 tầng cùng hệ thống tầng hầm, với tổng diện tích sàn khoảng 171.580m².
Hai khối thương mại này dự kiến khởi công ngày 23/10/2026 và hoàn thành sau 36 tháng, tương ứng vào tháng 10/2029.
Bên cạnh đó, Phát Đạt còn tham gia đồng phát triển hợp phần nhà ở tại các lô 2-2, 2-4 và 2-6, dự kiến gồm khoảng 6 tòa tháp với tổng cộng 1.634 căn hộ.
Việc tham gia dự án quy mô lớn tại Thủ Thiêm được kỳ vọng giúp Phát Đạt nâng cao vị thế trong phân khúc bất động sản cao cấp, đồng thời mở rộng danh mục dự án tại thị trường TP.HCM.
Tuy nhiên, đi cùng triển vọng dài hạn là áp lực tài chính đáng kể. Theo dự phóng của MBS, tổng dư nợ vay của Phát Đạt có thể tăng từ 5.544 tỷ đồng cuối năm 2025 lên 10.619 tỷ đồng cuối năm 2026. Chi phí lãi vay dự kiến tăng lên 617 tỷ đồng trong năm nay và 767 tỷ đồng năm 2027.
Trong khi đó, MBS cho rằng dự án Lotte Eco Smart City chưa thể đóng góp lợi nhuận đáng kể trong ngắn hạn do vẫn đang ở giai đoạn đầu triển khai. Nhóm phân tích chưa đưa lợi nhuận từ dự án vào dự phóng trước năm 2028, đồng thời ước tính hoạt động mở bán có thể chỉ bắt đầu từ năm 2029.
Về kết quả kinh doanh, MBS dự báo lợi nhuận ròng Phát Đạt đạt 458 tỷ đồng năm 2026, giảm 11% so với năm trước, trước khi phục hồi lên 732 tỷ đồng vào năm 2027. Đến năm 2028, lợi nhuận có thể đạt 3.594 tỷ đồng, chủ yếu nhờ đóng góp từ các dự án 239 Cách Mạng Tháng Tám và Poulo Condor khi bước vào giai đoạn bàn giao.
