Sổ đỏ ghi 'TV' từ năm 1995, phần đất có nhà ở có được xác định lại là đất ở?

Theo phản ánh trên Cổng Thông tin điện tử Chính phủ, mẹ của ông Ngô Quốc Hưng (TP. HCM) được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ngày 16/6/1995 với diện tích 1.632m2. Trên giấy chứng nhận, loại đất được ghi "TV", mục đích sử dụng là trồng cây lâu năm; giấy chứng nhận được cấp đổi ngày 18/12/2002.

Sau khi mẹ ông qua đời, ngày 2/2/2018, gia đình thực hiện đăng ký biến động để cập nhật việc nhận di sản thừa kế cho ông Hưng và người em.

Theo ông Hưng, trên thửa đất này đã có nhà ở và được sử dụng ổn định từ trước năm 1995. Hồ sơ đăng ký ruộng đất theo tài liệu 299/TTg cũng thể hiện mẹ ông từng kê khai 500 m2 loại đất "T". Từ đó, ông Hưng đề nghị được xác định lại phần diện tích đất có nhà ở thành đất thổ cư.

Không thể kết luận chỉ từ ký hiệu trên sổ đỏ

Trả lời vấn đề này, Bộ Nông nghiệp và Môi trường cho biết đây là vụ việc cụ thể, việc giải quyết phải căn cứ hồ sơ lưu trữ và các quy định cụ thể của địa phương được ban hành theo từng thời kỳ. Do chưa có đầy đủ thông tin và hồ sơ liên quan, Bộ không đưa ra kết luận riêng đối với trường hợp của ông Hưng mà chỉ hướng dẫn các quy định pháp luật để người dân đối chiếu.

Theo khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024, việc xác định lại diện tích đất ở được đặt ra đối với trường hợp thửa đất ở có vườn, ao, đất thổ cư của hộ gia đình, cá nhân đã được cấp giấy chứng nhận trước ngày 1/7/2004.

Điều kiện quan trọng là tại thời điểm cấp giấy chứng nhận trước đây, người sử dụng đất phải có một trong các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất được quy định tại các khoản 1, 2, 3, 5, 6 và 7 Điều 137 của Luật Đất đai 2024.

Nếu đáp ứng điều kiện này, diện tích đất ở có thể được xác định lại theo quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều 141. Trường hợp đã chuyển quyền hoặc Nhà nước thu hồi một phần diện tích đất ở thì phần diện tích đó phải được trừ khi xác định lại.

Sổ đỏ ghi "T", "TV" được xử lý thế nào?

Một trường hợp khác cũng được Bộ Nông nghiệp và Môi trường lưu ý.

Theo điểm a khoản 2 Điều 20 Nghị định 49/2026/NĐ-CP, đối với giấy chứng nhận được cấp trước ngày 1/7/2004, nếu không thuộc trường hợp quy định tại khoản 6 Điều 141 Luật Đất đai 2024, đồng thời trên giấy chứng nhận chưa xác định cụ thể diện tích đất ở mà chỉ thể hiện chung đất ở với đất khác bằng các cách ghi như "thổ cư", "thổ tập trung", "làm nhà ở", "đất ở + vườn', "T", "TV", "TQ", "TTT"..., thì diện tích đất ở được xác định theo quy định của UBND cấp tỉnh.

Như vậy, việc sổ đỏ cũ ghi "TV" không thể tự động được hiểu là toàn bộ diện tích 1.632m2 là đất ở. Ngược lại, ký hiệu này cũng không phải căn cứ để mặc nhiên loại trừ khả năng xác định diện tích đất ở.

Việc xác định cụ thể phụ thuộc vào hồ sơ pháp lý của thửa đất, giấy tờ về nguồn gốc sử dụng đất và quy định của địa phương.

Cần đối chiếu hồ sơ đất đai qua các thời kỳ

Với trường hợp của ông Hưng, việc mẹ ông từng kê khai 500 m2 loại đất "T" trong sổ đăng ký ruộng đất theo tài liệu 299/TTg là một trong những tài liệu cần được cơ quan có thẩm quyền kiểm tra, đối chiếu cùng các hồ sơ liên quan.

Tuy nhiên, từ thông tin được cung cấp, Bộ Nông nghiệp và Môi trường chưa có đủ cơ sở để xác định phần diện tích này đương nhiên được công nhận là đất ở.

Do đó, người dân có giấy chứng nhận cũ thuộc các trường hợp tương tự cần liên hệ cơ quan có thẩm quyền tại địa phương để được kiểm tra hồ sơ và giải quyết theo quy định.

Điểm cần lưu ý là không thể chỉ căn cứ vào một ký hiệu như "T" hay "TV" trên sổ đỏ để xác định diện tích đất ở.Cơ quan có thẩm quyền phải đối chiếu giấy tờ về quyền sử dụng đất tại thời điểm cấp giấy chứng nhận, hồ sơ địa chínhvà các quy định áp dụng tại địa phương để xác định diện tích đất ở trong từng trường hợp.