Sửa đổi Luật Đất đai: Đất vi phạm thủ tục trước 1/8/2024 có thể được xem xét cấp sổ đỏ

Dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi) đề xuất cơ chế xem xét cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với một số trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Tuy nhiên, chính sách này không áp dụng đại trà mà đi kèm hàng loạt điều kiện nhằm phân biệt các trường hợp tồn tại do lịch sử với hành vi lấn, chiếm đất.

Không phải cứ vi phạm là được cấp sổ đỏ

Theo dự thảo Luật Đất đai sửa đổi do Bộ Nông nghiệp và Môi trường xây dựng, Nhà nước sẽ xem xét cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đang sử dụng đất có vi phạm về thủ tục trước ngày 1/8/2024. Điều kiện quan trọng là trường hợp này không thuộc diện lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau.

Bên cạnh đó, thửa đất phải đáp ứng đồng thời các yêu cầu: Được sử dụng ổn định, không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch và không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Như vậy, quy định được thiết kế theo hướng xử lý những tồn tại trong quá trình sử dụng đất, thay vì mặc nhiên công nhận quyền sử dụng đất cho mọi trường hợp từng có hành vi vi phạm. Theo cơ quan soạn thảo, các nội dung về trình tự, thủ tục xem xét cấp giấy chứng nhận đối với nhóm đất này sẽ tiếp tục được quy định cụ thể tại văn bản hướng dẫn thi hành.

Vi phạm về thủ tục được hiểu thế nào?

Một điểm đáng chú ý là dự thảo đang đặt ra ranh giới giữa vi phạm về thủ tục và các hành vi lấn, chiếm đất.

Theo thông tin được cơ quan soạn thảo giải thích, nhóm vi phạm về thủ tục có thể bao gồm những trường hợp như chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy viết tay nhưng chưa thực hiện thủ tục tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, hoặc tự ý chuyển mục đích sử dụng đất trong một số trường hợp.

Đây là những tình huống có thể phát sinh trong quá trình sử dụng, chuyển nhượng đất đai nhưng chưa hoàn tất đầy đủ thủ tục hành chính theo quy định. Việc đưa nhóm này vào diện xem xét cấp giấy chứng nhận nhằm tạo cơ sở pháp lý để xử lý những trường hợp tồn tại kéo dài, nếu thực tế sử dụng đất đáp ứng các điều kiện đặt ra.

Ngược lại, dự thảo loại trừ trường hợp lấn đất, chiếm đất từ ngày 1/7/2014 trở về sau. Điều này cho thấy việc giải quyết các tồn tại về thủ tục không đồng nghĩa với việc hợp thức hóa các hành vi chiếm dụng đất phát sinh trong thời gian gần đây.

Vì sao phải đặt ra mốc 1/8/2024?

Mốc thời gian 1/8/2024 là một trong những vấn đề đang được đặt ra trong quá trình góp ý dự thảo.

Một số ý kiến đề nghị cơ quan soạn thảo làm rõ cơ sở lựa chọn thời điểm này, đồng thời cần xác định cụ thể thế nào là “vi phạm về thủ tục” và tiêu chí thế nào được xem là không ảnh hưởng đến quốc phòng, an ninh, môi trường, an toàn công trình.

Đây là những vấn đề có ý nghĩa quan trọng bởi nếu tiêu chí không được quy định đủ rõ, việc áp dụng có thể dẫn đến cách hiểu khác nhau giữa các địa phương, trong khi mỗi trường hợp đất đai lại có nguồn gốc và quá trình sử dụng khác nhau.

Theo hướng xây dựng dự thảo hiện nay, các quy định chi tiết về trình tự và thủ tục xem xét cấp giấy chứng nhận cho nhóm trường hợp này sẽ được thể hiện tại nghị định hướng dẫn. Điều này được kỳ vọng tạo cơ sở để cơ quan quản lý có căn cứ thống nhất khi xử lý hồ sơ thực tế.

Không phải cơ chế hồi tố thời hạn sử dụng đất

Dự thảo đồng thời đặt ra nguyên tắc đối với những trường hợp đã được cấp giấy chứng nhận với thời hạn sử dụng đất lâu dài theo đúng quy định pháp luật tại thời điểm cấp. Theo đó, Nhà nước không xem xét lại thời hạn sử dụng đất của các trường hợp này. Quy định nhằm tránh việc thay đổi hoặc hồi tố thời hạn sử dụng đất đã được xác lập hợp pháp trước đó.

Về tổng thể, đề xuất mới hướng tới xử lý một nhóm hồ sơ đất đai tồn tại do vướng mắc về thủ tục, nhưng vẫn duy trì các điều kiện về nguồn gốc, quá trình sử dụng, quy hoạch, tranh chấp và tác động đến lợi ích công cộng. Nếu được thông qua, quy định này có thể tạo thêm cơ sở pháp lý để giải quyết các trường hợp sử dụng đất ổn định trong thời gian dài nhưng chưa được cấp giấy chứng nhận do những thiếu sót về thủ tục, đồng thời vẫn đặt ra ranh giới đối với các hành vi lấn, chiếm đất.