Sức mua căn hộ giảm mạnh, giá tại TP. HCM vẫn neo cao 80-100 triệu đồng/m2

Theo báo cáo của DKRA Consulting, tháng 7, nguồn cung sơ cấp căn hộ tại TP. HCM và vùng phụ cận đạt khoảng 10.471 căn, giảm 26% so với tháng trước. Riêng TP. HCM chiếm hơn 93% nguồn cung, tương đương khoảng 9.791 căn.

Đáng chú ý, nguồn cung mới trong tháng chỉ bằng khoảng 19% so với tháng trước, trong khi lượng tiêu thụ đạt khoảng 1.650 căn, tương đương tỷ lệ hấp thụ 16%, giảm 67% so với tháng 6.

Diễn biến này cho thấy thanh khoản đang chịu sức ép đáng kể. Giao dịch chủ yếu tập trung vào các dự án mới mở bán, có vị trí, pháp lý và chính sách bán hàng phù hợp, trong khi những sản phẩm còn lại gặp khó trong việc tiếp cận người mua.

Giá nhà cao, sức mua suy yếu

Điểm đáng chú ý là thanh khoản giảm nhưng mặt bằng giá sơ cấp chưa có dấu hiệu điều chỉnh mạnh. Phân khúc căn hộ hạng B chiếm khoảng 43% nguồn cung, tập trung chủ yếu tại Bình Dương (cũ) và các khu vực giáp ranh TP. HCM.

Tại khu Nam TP. HCM (cũ), một số dự án mới có giá khoảng 80-100 triệu đồng/m2, đã bao gồm VAT. Trong khi đó, giá các dự án mở bán mới tại Tây Ninh dao động khoảng 38-68 triệu đồng/m2, còn Đồng Nai khoảng 37-66 triệu đồng/m2.

Mặt bằng giá cao trong khi chi phí vay vẫn là yếu tố khiến khoảng cách giữa giá nhà và khả năng chi trả ngày càng lớn. Người mua ở thực vẫn có nhu cầu, nhưng nhiều trường hợp phải trì hoãn quyết định do áp lực vốn và nghĩa vụ trả nợ.

Sức ép này cũng thể hiện rõ ở các phân khúc có giá trị lớn hơn. Trong tháng 7, thị trường nhà phố, biệt thự ghi nhận khoảng 7.750 sản phẩm sơ cấp nhưng chỉ có 137 căn được giao dịch, tương đương tỷ lệ hấp thụ khoảng 2%, giảm 70% so với tháng trước.

Bất động sản nghỉ dưỡng cũng chưa cải thiện đáng kể. Biệt thự nghỉ dưỡng chỉ ghi nhận 25 căn giao dịch, giảm 76% so với tháng 6; nhà phố, shophouse nghỉ dưỡng không phát sinh giao dịch dù nguồn cung khoảng 3.500 căn. Condotel tiêu thụ 105 căn, song tỷ lệ hấp thụ vẫn chỉ khoảng 2%.

Chủ đầu tư thận trọng, thị trường phục hồi có chọn lọc

Sức cầu yếu đang khiến cả người mua lẫn doanh nghiệp thận trọng hơn. Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, tháng 7, lượng tin đăng bán bất động sản trên cả nước giảm 9% so với tháng trước, trong khi mức độ quan tâm của người tìm mua giảm 8%.

Tại TP. HCM (cũ), lượng tin đăng giảm 11% và mức độ quan tâm giảm 9%. Trong đó, nhà riêng chịu tác động rõ nhất khi lượng tin đăng giảm 19%, mức độ quan tâm giảm 13%. Đất nền giảm 11% ở cả hai chỉ số; nhà mặt phố giảm lần lượt 8% và 10%. Căn hộ có mức điều chỉnh nhẹ hơn, với lượng tin đăng giảm 3% và mức độ quan tâm giảm 5%.

Trong bối cảnh này, các chủ đầu tư được dự báo sẽ tiếp tục kiểm soát nguồn cung thay vì mở bán ồ ạt. Giỏ hàng có thể được chia nhỏ, triển khai theo từng giai đoạn để thăm dò sức cầu; một số dự án cũng có khả năng lùi thời điểm mở bán nhằm củng cố lượng khách quan tâm và hoàn thiện chính sách bán hàng.

Mặt bằng giá sơ cấp nhiều khả năng tiếp tục đi ngang thay vì giảm mạnh trên bảng giá. Để kích cầu, doanh nghiệp có thể ưu tiên các biện pháp như tăng chiết khấu, kéo dài tiến độ thanh toán hoặc hỗ trợ lãi suất, qua đó giảm áp lực tài chính cho người mua mà không phải điều chỉnh sâu giá niêm yết.

Theo đánh giá của các đơn vị nghiên cứu, nhu cầu ở thực và nhóm khách hàng mua để tích sản dài hạn sẽ tiếp tục là lực cầu chủ đạo. Những dự án có pháp lý rõ ràng, tiến độ tốt, mức giá phù hợp và chính sách tài chính hấp dẫn vẫn có khả năng duy trì thanh khoản.

Ngược lại, đối với các sản phẩm có giá cao, đòi hỏi vốn lớn hoặc phụ thuộc nhiều vào đòn bẩy tài chính sẽ tiếp tục đối mặt với áp lực thanh khoản. Vì vậy, thị trường bất động sản những tháng cuối năm được kỳ vọng cải thiện nhưng khó tăng tốc đồng đều, thay vào đó sẽ phục hồi theo hướng chậm, phân hóa và chọn lọc hơn.