Tại sao doanh nghiệp bất động sản không dùng 270.000 tỷ hàng tồn kho để gán nợ trái phiếu đến hạn?

Tại sự kiện "Điểm sáng đầu tư" được tổ chức ngày 15/2/2023 bởi FiinGroup, các chuyên gia nhìn nhận thị trường trái phiếu doanh nghiệp năm 2022 - nhất là sau sự kiện hủy 9 lô trái phiếu của Tân Hoàng Minh.

Dẫn nguồn Vneconomy, ông Lê Hồng Khang, Giám đốc Xếp hạng tín nhiệm Fiin Ratings đánh giá có sự đồng pha giữa thị trường bất động sản và việc phát hành trái phiếu doanh nghiệp trong năm qua. Những biến động trong thị trường bất động sản đã khiến việc huy động trái phiếu doanh nghiệp trở nên khó khăn hơn.

Nếu như năm 2021, nhóm bất động sản chiếm 41% tổng khối lượng trái phiếu doanh nghiệp phát hành trên toàn thị trường thì đến 2022 chỉ còn 32%.

Về triển vọng thị trường trái phiếu năm 2023, ông Khang cho biết, áp lực trả nợ trái phiếu doanh nghiệp sẽ đạt đỉnh vào quý 3 và 4 tới đồng thời kéo dài sang năm 2024. Lúc này khả năng trả nợ của doanh nghiệp sẽ suy giảm, đồng thời việc thuyết phục với trái chủ cũng sẽ khó khăn hơn.

Theo chuyên gia, áp lực nợ đến hạn lớn trong bối cảnh doanh thu và lợi nhuận suy giảm trong giai đoạn vừa qua sẽ khiến cho số lượng doanh nghiệp mất khả năng thanh toán gia tăng.

Mới nhất, thông tin từ Sở Giao dịch Chứng khoán Hà Nội (HNX) cho hay, từ đầu tháng 2/2023 đến nay, một số doanh nghiệp hoạt động trong lĩnh vực bất động sản đã công bố thông tin bất thường về việc xin chậm thanh toán gốc, lãi các lô trái phiếu (bao gồm Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Nice Star, CTCP Lavida Invest, CTCP Đầu tư và Xây dựng Vina2, CTCP Lâu Đài Trắng, Công ty TNHH Đầu tư và Phát triển Bất động sản Seaside Homes).

Ông Lê Hồng Khang cho biết, mức độ phân hóa về năng lực tín dụng trong năm nay cũng sẽ rõ ràng hơn. Nhóm doanh nghiệp yếu kém sẽ chứng kiến mất khả năng thanh toán và có thể sẽ phải làm việc với trái chủ để tái cấu trúc kỳ hạn trả nợ.

Tồn kho lớn - có thể dùng để gán nợ trái phiếu?

Tổng hợp từ báo cáo tài chính của nhóm doanh nghiệp thuộc nhóm ngành bất động sản đến cuối năm 2022 cho thấy, tổng giá trị hàng tồn kho của một số doanh nghiệp bất động sản lớn niêm yết trên sàn chứng khoán gần 270.000 tỷ đồng - tăng hơn 20% so với cuối năm 2021.

Dẫn đầu danh sách là Tập đoàn Novaland với tồn kho tăng mạnh từ 86.870 tỷ đồng (năm 2020) lên 134.485 tỷ (cuối năm 2022) trng đó 91% số này giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng, phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách.

Nhiều doanh nghiệp khác trong ngành này cũng có con số hàng tồn kho tăng mạnh như báo cáo tài chính của ông lớn Nhà Khang Điền với 12.440 tỷ trong đó Khu dân cư Tân Tạo (5.316 tỷ), Khu nhà ở Đoàn Nguyên (3.258 tỷ), Bình Trưng Đông (1.078 tỷ ),...

Hay như Phát Đạt cũng ghi nhận giá tị hàng tồn kho duy trì ở mức khủng 12.131 tỷ đồng.

Tại sự kiện, trả lời câu hỏi tại sao các doanh nghiệp bất động sản không giảm giá bán bất động sản để có nguồn tiền trả nợ trái phiếu, chuyên gia Đào Phúc Tường chỉ ra 3 lí do trong đó:

- Đa phần các doanh nghiệp đều có nhà đầu tư bất động sản ruột (tức F0). Nếu doanh nghiệp giảm giá bất động sản thì F0 sẽ bị ảnh hưởng.

- Nếu giảm giá bất động sản, tài sản đảm bảo đang được thế chấp tại các ngân hàng sẽ giảm giá trị. Điều này đồng nghĩa với việc các nhà băng sẽ yêu cầu doanh nghiệp bổ sung thêm tài sản.

- Giảm giá bất động sản còn liên quan đến yếu tố pháp lý; một số doanh nghiệp bất động sản bị dính pháp lý nên dù có giảm giá thì vẫn không bán được.

Ông Tường nói thêm, hiện nay có nhiều trái phiếu có nguy cơ vỡ nợ cực thấp nhưng lợi tức cao hơn gấp đôi lãi suất ngân hàng... Và đây là yếu tố hấp dẫn. Tuy nhiên, điều quan trọng là nhà đầu tư cần lấy lại niềm tin vào trái phiếu và tìm kiếm các cơ hội đầu tư đúng đắn cho riêng mình.

Trong một chia sẻ mới đây, ông Nguyễn Đức Nhân - Giám đốc Trung tâm kinh doanh - ty Chứng khoán KB Việt Nam (KBSV) cũng nhấn mạnh, sau đợt siết trong năm 2022 khiến thị trường nguội lạnh, trong những năm tới, thị trường trái phiếu sẽ phải khởi động trở lại để lấy lại niềm tin của nhà đầu tư. Phải có một đơn vị nào đó kiểm duyệt trái phiếu và xếp hạng trái phiếu để nhà đầu tư có thể mua trái phiếu.

Nghị định 65: Đề xuất cho phép giãn hạn trả nợ 2 năm đối với trái phiếu doanh nghiệp đến hạn