Thanh khoản thị trường địa ốc sụt giảm mạnh sau “lệnh” siết tín dụng

Tại TP. HCM, hoạt động giao dịch bất động sản không còn nhộn nhịp như các tháng đầu năm. Thay vào đó là thực trạng người bán nhiều, người mua ít do giá bán neo quá cao, dẫn đến thanh khoản giảm mạnh. Điều này cũng đang xảy ra ở nhiều thị trường khác vốn là những “điểm nóng” trước đó như: Đăk Nông, Bình Phước, Tây Ninh…

Báo cáo thị trường quý I/2022 của DKRA Vietnam cho thấy, ngoại trừ đất nền, các phân khúc căn hộ và nhà phố, biệt thự tại TP. HCM và các tỉnh lân cận đều đang gặp khó, khi giao dịch thành công chỉ bằng hơn một nửa so với cùng kỳ năm 2021. Cụ thể, trong quý đầu năm, thị trường TP. HCM và các tỉnh giáp ranh ghi nhận 18 dự án căn hộ mở bán, trong đó chỉ có 2 dự án mới và 16 dự án ở giai đoạn tiếp theo. Các dự án này cung cấp ra thị trường 3.398 căn, bằng 42% quý liền trước và 62% cùng kỳ năm trước. Nguồn cung nhà ở thấp tầng còn hiếm hơn khi chỉ có 611 căn mở bán ở những khu vực này, bằng 17% quý liền trước và 31% cùng kỳ năm trước.

Bước sang quý II/2022 sự sụt giảm rất rõ rệt, nhất là tại những dòng sản phẩm mang yếu tố đầu cơ. Các sản phẩm pháp lý chỉnh chu, đáp ứng nhu cầu thực vẫn được quan tâm, nhưng số lượng không nhiều.

Theo phân tích của nhiều chuyên gia, việc thanh khoản thị trường sụt giảm nhanh và mạnh trước hết xuất phát từ tâm lý “phòng thủ”. Nhiều nhà đầu tư bắt đầu nhận thấy những yếu tố rủi ro có thể xảy ra nên tạm thời “án binh bất động”.

Thực tế, để đầu tư bất động sản, nhà đầu tư cá nhân thường dùng 3 nguồn tài chính gồm vốn tự có, vốn góp từ bạn bè, người thân và vốn vay ngân hàng - cũng là nguồn vốn chiếm tỷ trọng lớn nhất. Do đó, việc siết tín dụng sẽ khiến nhóm dùng đòn bẩy tài chính khó huy động vốn. Theo đó, thị trường được cho là có thể sẽ “hạ nhiệt” trong thời gian tới.

Mặt khác, lo ngại tín dụng bị siết quá đà sẽ tác động mạnh đến thị trường, bởi trong số khách hàng mua bất động sản, không ít người được ngân hàng cho vay từ 70 - 80% giá trị bất động sản, việc tạm dừng giải ngân cho vay lĩnh vực này sẽ hạn chế nhà đầu tư phụ thuộc vốn tín dụng và các nhóm đầu cơ.

Kiểm soát chặt tín dụng để hạn chế tình trạng đầu cơ, đẩy giá bất động sản là cần thiết để ổn định thị trường bất động sản. Tuy nhiên, điều gây lo ngại là nếu bị siết quá đà, trong khi vướng mắc thủ tục pháp lý dự án chưa được tháo gỡ, sẽ dễ dẫn đến nguy cơ nhiều doanh nghiệp địa ốc rơi vào tình trạng “thiếu ô-xi”.

“Áp lực tăng giá cùng tỷ lệ lạm phát tăng cao trong khi tín dụng bị thắt chặt có thể sẽ khiến hoạt động thị trường bất động sản chậm lại trong ngắn hạn”, ông Matthew Powell - Giám đốc Savills Hà Nội nhận định.