Thị trường BĐS 'nhạy cảm' với nhiều yếu tố trong giai đoạn chuyển giao

Giá bất động sản tăng cao, tỷ lệ hấp thụ tốt

Thị trường bất động sản gần đây cho thấy dấu hiệu phục hồi tích cực sau giai đoạn khó khăn, nhờ nền kinh tế ổn định cũng như các chính sách hỗ trợ từ phía Chính phủ.

Đặc biệt, sự ra đời của Luật Nhà ở 2023, Luật Kinh doanh Bất động sản 2023 và Luật Đất đai 2024, có hiệu lực từ ngày 1/8/2024 đã góp phần hoàn thiện khung pháp lý, giúp thị trường bước vào chu kỳ phát triển an toàn, bền vững hơn.

Các phân khúc như nhà ở, thương mại và khu công nghiệp đều ghi nhận tăng trưởng, với nhiều dự án mới được triển khai.

Mặc dù giá bán tăng nhưng các dự án căn hộ mới vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt. Ảnh: Internet

Bà Phạm Thị Miền - Phó Viện trưởng VARS IRE (Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam), cho biết thị trường nhà ở đã có sự "nóng lên" rõ rệt. Giá bán liên tục thiết lập mặt bằng mới ở cả thị trường sơ cấp và thứ cấp. Dù giá bán tăng, các dự án căn hộ mới vẫn ghi nhận tỷ lệ hấp thụ tốt.

>> Lộ diện phân khúc ghi nhận lượng tiêu thụ tăng gần 7 lần tại TP. HCM và các tỉnh lân cận

Không chỉ căn hộ, một số dự án nhà thấp tầng của các chủ đầu tư lớn cũng nhận được lượng đặt chỗ kỷ lục, bất chấp mức giá cao.

Tuy nhiên, theo bà Miền, ngoài cung cầu tự nhiên, thị trường còn xuất hiện dấu hiệu "tạo nhiệt", thể hiện qua việc đầu cơ đất đai và đẩy giá nhà.

Điều này dẫn đến nhiều giao dịch thiếu minh bạch, đặc biệt trong phân khúc căn hộ. Theo khảo sát của VARS, giá bán trung bình ở Hà Nội đến quý III/2024 đã gần 60 triệu đồng/m2, tăng 64% so với quý II/2019.

Tại TP. HCM, giá trung bình tăng 30,6%, đạt 64,2 triệu đồng/m2. Đáng chú ý, Đà Nẵng có mức tăng 46,2%, cao hơn TP HCM.

Dịch chuyển nhu cầu và thách thức của thị trường

Nhu cầu thực tế đang dần dịch chuyển sang các khu vực vùng ven, nơi có mức giá hợp lý hơn. Căn hộ và nhà đất dưới 3 tỷ đồng vẫn là lựa chọn được săn đón tại Hà Nội và TP. HCM.

Ông Lê Đình Chung - thành viên Tổ công tác nghiên cứu thị trường VARS cho rằng thị trường địa ốc đang phục hồi nhưng vẫn đối mặt với nhiều thách thức.

Thị trường BĐS hiện đang phải đối diện với khá nhiều thách thức mới. Ảnh: Internet

Dự báo, nếu chính sách pháp lý và tài chính được cải thiện, thị trường sẽ tiếp tục tăng trưởng mạnh mẽ, đặc biệt khi hành lang pháp lý mới chính thức đi vào thực thi. Các chủ đầu tư cũng sẽ đẩy mạnh triển khai dự án, đặc biệt là thông qua các hoạt động M&A.

Phân khúc nào sẽ dẫn dắt thị trường

Dự báo các phân khúc căn hộ cao cấp, biệt thự, và đất nền sẽ tiếp tục dẫn dắt thị trường. Bất động sản công nghiệp và nghỉ dưỡng cũng được kỳ vọng có sự phục hồi nhờ quy định mới về việc cấp sổ cho loại hình condotel.

Ông Võ Hồng Thắng - Phó Tổng Giám đốc DKRA Vietnam dự báo lãi suất vay ưu đãi (6 - 6,5%/năm) và điều kiện kinh tế vĩ mô tích cực sẽ tạo nền tảng cho sự phục hồi mạnh mẽ từ cuối năm 2023. Đất nền tại các khu vực có pháp lý rõ ràng và đầy đủ tiện ích vẫn sẽ là điểm sáng.

Tuy nhiên, tâm lý nhà đầu tư vẫn được xem là yếu tố then chốt. Nhiều người đang giữ tiền mặt, chờ cơ hội đầu tư. Do đó, việc tháo gỡ các vướng mắc pháp lý là cần thiết để gia tăng nguồn cung, đặc biệt khi sau ngày 1/8/2024 chưa có nhiều dự án được triển khai do thị trường cần thời gian thẩm thấu các thay đổi về luật pháp.

Triển vọng tương lai và giải pháp cho thị trường

Ông Ngô Hữu Trường - Phó Tổng Giám đốc CTCP Tập đoàn Hưng Thịnh nhận thấy thị trường Hà Nội đã phục hồi với mức tăng giá 40-50%, do nguồn cung hạn chế.

Trong khi đó, TP. HCM có thể sẽ tiếp tục xu hướng giảm nhẹ cho đến năm 2026, khi khu vực này và các tỉnh lân cận bước vào chu kỳ phát triển mới.

Về giải pháp tháo gỡ khó khăn, ông Trường nhấn mạnh cần đẩy mạnh hợp tác và gia tăng các giao dịch M&A để thu hút vốn mới.

Quan trọng nhất là phải giải quyết các vướng mắc pháp lý nhanh chóng và hiệu quả để giảm chi phí cho doanh nghiệp.

>> Chung cư cao cấp tiếp tục 'tăng nhiệt', phân khúc nào sẽ hút đầu tư dịp cuối năm 2024?