Tiếp tục hoàn thiện chính sách thu tiền thuê đất

Theo Hiến pháp, đất đai ở nước ta thuộc sở hữu toàn dân do Nhà nước đại diện chủ sở hữu và thống nhất quản lý. Với vai trò là đại diện chủ sở hữu về đất đai, Nhà nước thực hiện việc giao đất, cho thuê đất đối với các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân để sử dụng vào các mục đích nhất định, thông qua nhiều hình thức khác nhau như: Giao đất không thu tiền, giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất…

Theo đó khi được Nhà nước trao quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất có các quyền, đồng thời có các nghĩa vụ với Nhà nước, trong đó có nghĩa vụ về tài chính đất đai. Đối với trường hợp được Nhà nước cho thuê đất, người sử dụng đất phải nộp tiền thuê đất cho Nhà nước. Việc nộp tiền thuê đất cho Nhà nước thể hiện trách nhiệm, nghĩa vụ của người sử dụng đất đối với Nhà nước. Đồng thời đây cũng là biện pháp để Nhà nước kiểm soát việc sử dụng đất đúng mục đích, tiết kiệm, hiệu quả vì đây là nguồn lực công, thuộc quyền sở hữu toàn dân; do đó ai được trao quyền cụ thể thì phải có nghĩa vụ tương ứng. Với nghĩa vụ như vậy thì người sử dụng đất phải tính toán hiệu quả sử dụng để cân nhắc việc sử dụng bao nhiêu đất là vừa và vào mục đích ra sao.

Chính sách thu tiền thuê đất hiện hành

Hiện nay, căn cứ tính tiền thuê đất được quy định tại Luật Đất đai năm 2013 (khoản 2 Điều 108), cụ thể gồm: “Diện tích đất cho thuê; Thời hạn cho thuê đất; Đơn giá thuê đất; Hình thức Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hàng năm hoặc cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê”.

Ảnh minh họa: GH

Đồng thời, pháp luật về thu tiền thuê đất hiện hành tại Nghị định số 46/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ và các văn bản sửa đổi, bổ sung, hướng dẫn thực hiện quy định trường hợp tổ chức kinh tế được Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm không thông qua đấu giá thì: Đơn giá thuê đất trả tiền hàng năm của mỗi dự án được ổn định theo chu kỳ 05 năm tính từ thời điểm được Nhà nước quyết định cho thuê đất; khi hết thời gian ổn định đơn giá thuê đất, đơn giá thuê đất áp dụng cho chu kỳ ổn định tiếp theo được xác định bằng giá đất tại Bảng giá đất nhân (x) với hệ số điều chỉnh giá đất nhân (x) với mức tỷ lệ (%) do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định tại thời điểm điều chỉnh đơn giá thuê đất. Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Trong đó tỷ lệ phần trăm (%) tính đơn giá thuê đất một năm là 1%, riêng đối với một số trường hợp đặc biệt (có lợi thế, đất trung tâm thương mại, dịch vụ...hoặc vùng sâu, vùng xa, khó khăn) thì UBND cấp tỉnh quyết định nhưng tối đa không quá 3%, tối thiểu không thấp hơn 0,5%.

Mức tỷ lệ % do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành cụ thể theo từng khu vực, tuyến đường tương ứng với từng mục đích sử dụng đất và công bố công khai trong quá trình triển khai thực hiện. Như vậy nếu mức tỷ lệ (%) thu tiền thuê đất hàng năm bằng 1% thì với thời hạn thuê đất là 50 năm mới chỉ bằng khoảng 50% của giá đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê.

Căn cứ các quy định trên, tiền thuê đất của dự án phụ thuộc vào 4 yếu tố: Một là, diện tích phải tính tiền thuê đất của dự án; Hai là, giá tính tiền thuê đất trên bảng giá đất; Ba là mức tỷ lệ %; Bốn là, chính sách khấu trừ, miễn giảm của Nhà nước.

Trong đó, mức tỉ lệ % tính thu tiền thuê đất được áp dụng thống nhất đối với tất cả các doanh nghiệp trên cùng một địa phương, cùng một ngành và cùng chung một mục đích sử dụng đất (có thể điều chỉnh tăng giảm tỉ lệ % phụ thuộc vào lợi thế sử dụng đất, mục đích sử dụng đất, vị trí đất,...). Mức tỉ lệ % có tính chất tương đồng đối với các dự án cùng mục đích và vị trí đất,..

Về chính sách miễn giảm, tiền thuê đất chủ yếu phụ thuộc vào ngành nghề, lĩnh vực, địa bàn ưu đãi đầu tư theo nguyên tắc cùng ngành nghề, lĩnh vực, địa bàn thì áp dụng như nhau.

Như vậy, yếu tố ảnh hưởng chủ yếu đến tiền thuê đất phải nộp cao hay thấp là do diện tích đất và giá đất tính thu tiền thuê đất của dự án. Vì vậy, các doanh nghiệp và UBND các tỉnh cần rà soát lại nhu cầu và hiệu quả sử dụng đất của các doanh nghiệp cho phù hợp; tránh tình trạng sử dụng đất không hiệu quả hoặc phát sinh tiền thuê đất phải nộp lớn. Trường hợp sau khi cân đối lại nhu cầu sử dụng đất, doanh nghiệp có thể trả lại đất cho địa phương đối với phần diện tích đất không thật cần thiết cho hoạt động sản xuất kinh doanh của doanh nghiệp để giảm chi phí về tiền thuê đất; từ đó đảm bảo hiệu quả kinh doanh của dự án.

Giá đất tính thu tiền thuê đất; trong trường hợp điều chỉnh đơn giá cho chu kỳ ổn định tiếp theo là giá đất trên bảng giá đất nhân (x) hệ số điều chỉnh giá đất.

Theo quy định tại Điều 114 Luật Đất đai năm 2013 (có hiệu lực thi hành từ ngày 01/7/2014), UBND cấp tỉnh xây dựng và ban hành Bảng giá đất tại địa phương 05 năm/lần và công bố công khai vào ngày 01/01 của năm đầu kỳ (Luật Đất đai năm 2003 quy định Bảng giá đất ban hành 01 năm/lần). Như vậy, UBND các tỉnh sẽ ban hành Bảng giá đất đầu tiên theo Luật Đất đai năm 2013, sử dụng ổn định trong 05 năm có thể trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2015 - 31/12/2019; Bảng giá đất của kỳ tiếp theo sẽ có thể trong khoảng thời gian từ ngày 01/01/2020- 31/12/2024.

Hệ số điều chỉnh giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành áp dụng từ ngày 01 tháng 01 hàng năm.

Mở rộng hình thức cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm

Thực tế cho thấy, việc quy định và xác định giá đất, phương pháp xác định giá đất... còn nhiều vướng mắc, bất cập, Chính phủ đang giao Bộ Tài nguyên và Môi trường (TN&MT) sửa đổi, bổ sung Nghị định số 44/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 của Chính phủ quy định về giá đất; đồng thời luật hóa một số quy định về giá đất vào dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi).

Hiện nay, Bộ Tài chính đang phối hợp với Bộ TN&MT để xây dựng và hoàn thiện Luật Đất đai (sửa đổi), dự kiến trình Quốc hội thông qua vào tháng 10/2023; theo đó, có một số nội dung đổi mới về tiền thuê đất như: Dự thảo Luật mở rộng hình thức Nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất hàng năm, thu hẹp hình thức Nhà nước giao đất, cho thuê đất trả tiền 1 lần cho cả thời gian thuê; giá đất tính thu tiền thuê đất trả hàng năm được xác định chủ yếu theo giá đất trên Bảng giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành và công bố hàng năm; bỏ quy định về khung giá đất…

Theo nhiệm vụ được giao, Bộ Tài chính đang xây dựng dự thảo Nghị định của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất, thu tiền thuê đất theo Luật Đất đai (sửa đổi); trên cơ sở dự thảo Luật Đất đai (sửa đổi), Bộ Tài chính sẽ nghiên cứu để hoàn thiện chính sách này trong thời gian tới cho phù hợp.