Thỏa thuận đền bù, giải phóng mặt bằng (GPMB) đến nay vẫn là bài toán nan giải khiến một số nhà đầu tư nản lòng, kéo giảm tăng trưởng kinh tế của địa phương, gây thất thoát tiền của Nhà nước.
Trên thực tế, chuyện dự án, công trình xây dựng chậm tiến độ, dự án “treo” kéo dài đang là bài toán nan giải trong thời gian qua tại nhiều tỉnh thành, đặc biệt là TP.HCM.
Đầu tư chờ mặt bằng
Theo báo cáo của UBND TP.HCM, trong năm 2022, toàn thành phố có 190 dự án được ghi vốn bồi thường với tổng vốn là 12.580 tỷ đồng. Tuy nhiên, con số giải ngân chỉ được 6.855 tỷ đồng, đạt tỷ lệ 54,49%. Nguyên nhân phần lớn đều liên quan đến công tác tính giá đất, bồi thường GPMB.
Trong khi đó, cũng có những trường hợp dự án lớn “đắp chiếu” hàng chục năm vì chờ giải phóng mặt bằng. Đơn cử như dự án khu đô thị Đại học Quốc gia TP.HCM có tổng quy mô hơn 643 ha, nằm trên địa bàn tỉnh Bình Dương và TP.HCM. Riêng tại địa bàn TP Thủ Đức bắt đầu được thực hiện từ năm 2001 với quy mô thu hồi đất gần 120 ha. Từ đó đến nay đã hơn 20 năm nhưng vẫn đang còn khoảng 800 hộ dân chưa đồng ý bàn giao mặt bằng.
Nguyên nhân một phần vì hồ sơ pháp lý quá phức tạp của một dự án giáp ranh giữa tỉnh Bình Dương và TP.HCM, nhưng phần lớn vì chính sách bồi thường, hỗ trợ, tái định cư chưa thỏa đáng và còn nhiều bất cập.
Những năm qua, Đại học Quốc gia TP.HCM nhiều lần kiến nghị, “cầu cứu” về vấn đề giải phóng mặt bằng với lãnh đạo các cấp nhưng vẫn chưa giải quyết được.
Cũng trên địa bàn TP Thủ Đức, một dự án khác là Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc tại phường An Phú đã kéo dài gần 30 năm chưa thực hiện được.
Năm 1994, Khu liên hợp thể dục thể thao quốc gia Rạch Chiếc được chấp thuận chủ trương đầu tư với quy mô khoảng 466 ha. Sau đó, dự án được điều chỉnh giảm xuống còn hơn 186 ha với nhiều dự án thành phần. Dự án có tổng mức đầu tư dự kiến khoảng hơn 18.888 tỉ đồng.
Năm 2012, dự án này được UBND TP chấp thuận địa điểm thực hiện dự án bồi thường, GPMB nhưng đến nay vẫn chưa thực hiện. Riêng dự án thành phần là khu liên hợp thể dục thể thao có tổng quy mô gần 170 ha với 867 hộ dân bị ảnh hưởng.
Chính sách bồi thường bằng hoán đổi đất
Vừa qua, tại Nghị quyết mới thay thế Nghị quyết 54/2017 của Quốc hội về thí điểm cơ chế đặc thù cho TP HCM, đã đề xuất bồi thường, hỗ trợ, TĐC khi nhà nước thu hồi đất bằng phương thức hoán đổi đất ở hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật. Đây được đánh giá là phương án mang tính khả thi cao trong bối cảnh loạt dự án lớn tại TP HCM “treo” vì tắc khâu GPMB.
Phó Giám đốc Sở TN&MT TP HCM Võ Trung Trực cho biết, phương án này đã được UBND TP HCM áp dụng từ cách đây 20 năm. Điển hình là tại dự án đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu nhà ở Bình Hòa, phường 13, quận Bình Thạnh. Dự án này có quyết định giao đất vào năm 2000 và năm 2001 thì có phương án bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư (nay gọi là bồi thường, hỗ trợ, TĐC). Đây là dự án ngoài ngân sách do Công ty Xây dựng - Thương mại Bình Thạnh làm chủ đầu tư.
Dự án có quy mô hơn 27 ha với diện tích bồi thường hơn 26 ha. Trong phương án bồi thường, hỗ trợ, TĐC đối với đất nông nghiệp, có ba phương thức để người dân lựa chọn: Hoặc bằng tiền, hoặc bằng đất ở đã hoàn chỉnh cơ sở hạ tầng kỹ thuật, hoặc góp vốn đầu tư bằng giá trị bồi thường về đất.
Theo ông Võ Trung Trực, nguồn lực tài chính của thành phố không đủ để triển khai bồi thường những dự án lớn nên phương thức bồi thường đất nông nghiệp bằng đất khác theo tỉ lệ nhất định mà vẫn bảo đảm nguyên tắc ngang giá thị trường sẽ mang lại hiệu quả, bảo đảm lợi ích cho người dân hài hòa lợi ích nhà nước, giúp người dân có nơi ở mới bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ.
Tuy nhiên, theo các chuyên gia, nếu dự án công, làm hạ tầng không có đất ở trong đó, việc bồi thường bằng tiền hoặc tái định cư thì phải có thêm khoản hỗ trợ di dời TĐC.
Theo Chủ tịch Hiệp hội Bất động sản TP.HCM (HoREA) Lê Hoàng Châu, thực tế trước đây, giải pháp này của TP HCM là chưa "công bằng" với người sử dụng đất vì lúc đó TP thu hồi đất của dân giao cho doanh nghiệp với tỷ lệ ban đầu là 8%.
Theo ông Châu, để cơ chế hoán đổi đất như quy định tại Nghị quyết mới được minh bạch, hạn chế rủi ro, cần đưa ra tỷ lệ hoán đổi đất hợp lý theo mức nhà nước duyệt dự án. Tỷ lệ hoán đổi hợp lý là 25 - 26% và người dân không phải bù lại tiền đầu tư hạ tầng cho doanh nghiệp. Áp dụng cho cả trường hợp doanh nghiệp làm dự án nhà ở thương mại và cả trường hợp nhà nước thu hồi đất để phát triển quỹ đất.
