Triển vọng ngành bất động sản khu công nghiệp: Câu chuyện tăng trưởng 6 tháng cuối năm

I. ĐIỂM NHẤN ĐẦU TƯ

1. Vaccine COVID 19 xuất hiện

VACCINE COVID - 19 XUẤT HIỆN ĐẨY LÙI DỊCH BỆNH LÀM GIA TĂNG TỐC ĐỘ LUÂN CHUYỂN GIAO THƯƠNG TRONG KHU VỰC

Theo WB, dự báo tăng trưởng toàn cầu khoảng 4% với điều kiện vaccine covid 19 được cung cầu nhanh lên toàn cầu cũng như tốc độ tiêm chủng được phủ rộng

Gia tăng tốc độ giao thương hàng hóa và thúc đẩy quá trình dịch chuyển dòng vốn FDI đối với khu vực

Dòng vốn FDI chảy mạnh vào lĩnh vực công nghiệp chế biến chế tạo ở đang cho thấy môi trường sản xuất kinh doanh tại Việt Nam đã có sự cải thiện. Hơn nữa các ngành sản xuất cần vốn đầu tư cao để xây dựng nhà máy, cơ sở vật chất ở nơi thuận tiện giao thương kinh tế phát triển làm đang thúc đẩy nhu cầu thuê đất KCN mạnh mẽ.

Nhu cầu di chuyển cơ sở sản xuất của các tập đoàn đa quốc gia để cải thiện biên lợi nhuận được thúc đẩy mạnh mẽ do :

+ Sự gia tăng trong chi phí nhân công tại Trung Quốc

+ Áp lực từ chiến tranh thương mại và căng thẳng gia tăng trong quan hệ Mỹ-Trung

+ Dịch Covid-19 và sự đứt gãy trong chuỗi cung ứng toàn cầu trong năm 2020 đã cho thấy rủi ro khi chuỗi sản xuất tập trung tại một địa điểm duy nhất

+ Vị trí gần Trung Quốc với bờ biển dài, kết nối với các tuyến giao thương lớn đặc biệt Việt Nam là một điểm đến an toàn khi là một trong những quốc gia thành công nhất trong việc kiểm soát dịch COVID-19.

+ Tiền nhân công, chi phí năng lượng và nhà xưởng thấp đặc biệt chi phí bất động sản công nghiệp rất cạnh tranh

+ Sự hỗ trợ từ các chính quyền địa phương và Chính phủ

+ Lượng lớn các Hiệp định Thương mại Tự do (FTA) được ký kết tạo ra mức thuế hấp dẫn cho xuất khẩu nhiều loại hàng hóa ra thị trường toàn cầu. Chúng tôi cho rằng hiệp định EVFTA sẽ giúp thúc đẩy đầu tư sản xuất tới Việt Nam, giúp duy trì dòng vốn FDI vào Việt Nam trong các năm tới.

4. KHU VỰC TRỌNG ĐIỂM TIẾP TỤC LÀ ĐỘNG LỰC TĂNG TRƯỞNG CHÍNH CỦA NGÀNH

4.1. Khu vực phía Nam

- Bà Rịa-Vũng Tàu: Với tỷ lệ lấp đầy ở mức 79% và giá cho thuê KCN thấp nhất tại miền Nam,với mức giá 65 - 145 USD/m2/ kỳ , sẽ trở thành điểm sáng về bất động sản KCN trong giai đoạn 2020-2021 nhờ vào hệ thống cao tốc và cụm cảng quốc tế Cái Mép-Thị Vải.

- Bình Dương: xu hướng giá đất KCN gia tăng cho các KCN tại Bình Dương sẽ tiếp tục đặc biệt là ở khu vực nằm ở phía Bắc như huyện Bắc Tân Uyên nhờ quỹ đất hiện hữu lớn và cơ sở hạ tầng phát triển nội tỉnh Bình Dương, nguồn cung đất KCN có thể gia tăng nhờ chuyển đổi nguồn đất sạch ‘’đất trồng cao su’’ một cách nhanh chóng và dễ dàng.

- Long An : Với tốc độ gia tăng giá thuê đất khoảng 10%/năm tại khu vực Long An trong 2 năm gần đây thể hiện điểm đến hấp dẫn của khu vực đối với dòng vốn FDI, cùng với yếu tố vị trí chiến lược, hạ tầng đồng bộ, dân cư đông đúc kết nối trực tiếp với cụm cảng Hiệp Phước, hàng hoá đi Cảng nước sâu Cái Mép, hay tập kết vào TP.HCM trở nên thuận tiện, tiết kiệm và nhanh chóng là những điểm cốt lõi thu hút FDI vào Long An

- Hải Phòng: Hiện nay hầu hết các KCN tại Hải Phòng đều nằm trong khu vực kinh tế Đình Vũ – Cát Hải - là 1 trong 15 khu kinh tế lớn tại Việt Nam. Hải Phòng đã ưu tiên phát triển các dự án hạ tầng theo hình thức PPP tại các khu công nghiệp, khu kinh tế, cảng biển, dịch vụ hậu cần cảng biển và các cơ sở hạ tầng thương mại, đặc biệt sự phát triển cảng nước sâu (Tân Vũ – Lạch Huyện) với vị thế là cửa ngõ giao thương có thể (1) đi thẳng sang các thị trường châu Âu, châu Mỹ, không phải trung chuyển qua các cảng khu vực (2) gia tăng sức hấp dẫn đối với việc đón nhận dòng vốn FDI từ Trung Quốc. Theo quy hoạch phát triển cụm công nghiệp đến năm 2020 và tầm nhìn đến 2025, đến 2025, quy mô đất công nghiệp sẽ tăng thêm 1.377 ha và công suất ước tính đạt 80 - 90%

- Bắc Ninh: là thủ phủ của khu công nghiệp. Nằm trong tam giác kinh tế trọng điểm Hà Nội – Hải Phòng – Quảng Ninh, tiếp giáp với các trung tâm kinh tế lớn của phía Bắc.trong 13 tỉnh, thành phố có dự án khu công nghiệp mới được Thủ tướng quyết định chủ trương đầu tư, Bắc Ninh dẫn đầu với 5 dự án mới. Hai khu công nghiệp mới nhất thuộc Bắc Ninh được Thủ tướng quyết định chủ trương đầu tư vào tháng 3/2021 là khu công nghiệp Gia Bình II và khu công nghiệp Quế Võ III – phân khu 2.

- Bắc Giang + Hải Dương: cơ sở hạ tầng tốt về đường cao tốc, cụ thể là đường cao tốc Bắc Giang - Lạng Sơn và Hải Dương - Quảng Ninh và có thể kết nối với cụm cảng Hải Phòng

- Lạng Sơn và Hải Dương - Quảng Ninh và có thể kết nối với cụm cảng Hải Phòng

- Quy hoạch các khu công nghiệp mới của Chính phủ cho giai đoạn 2021-2025 có thể giúp tăng diện tích các KCN mới trong tương lai, đặc biệt là đối với các KCN lớn có tổng diện tích đất từ 1.000 ha trở lên, có thể đáp ứng nhu cầu về đất của các tập đoàn FDI lớn.

- Cải thiện cơ sở hạ tầng như đường cao tốc Biên Hòa Vũng Tàu, cao tốc Hà Nội - Lạng Sơn, cao tốc Bắc Nam, cảng Cái Mép Thị Vải, cảng Gemalink giúp kết nối thuận tiện hơn cho các KCN.