Giá căn hộ vẫn leo thang dù giao dịch chững lại

Giá căn hộ sơ cấp tiếp tục tăng

Theo báo cáo của Viện Nghiên cứu Kinh tế - Tài chính - Bất động sản Dat Xanh Services (FERI), trong 6 tháng đầu năm 2026, nguồn cung bất động sản sơ cấp tăng khoảng 40% so với cùng kỳ năm trước. Tuy nhiên, lượng giao dịch chỉ đạt khoảng 26.100 sản phẩm, giảm 12% so với cùng kỳ và giảm tới 62% so với nửa cuối năm 2025.

Tỷ lệ hấp thụ trên toàn thị trường hiện chỉ dao động từ 20-30% do mặt bằng lãi suất cho vay vẫn ở mức cao. Dòng tiền chủ yếu tập trung vào các dự án đáp ứng nhu cầu ở thực hoặc có khả năng khai thác cho thuê, trong khi các sản phẩm mang tính đầu tư tại khu vực vùng ven ghi nhận thanh khoản thấp.

Dù giao dịch chậm lại, giá căn hộ sơ cấp vẫn duy trì xu hướng tăng nhờ hạ tầng ngày càng hoàn thiện, nguồn cung mới tập trung ở phân khúc chất lượng cao và chi phí phát triển dự án liên tục gia tăng.

Theo FERI, phân khúc căn hộ tiếp tục dẫn dắt thị trường với mức tăng giá khoảng 10-15% so với cùng kỳ năm ngoái tại cả miền Bắc và miền Nam. Tuy nhiên, so với cuối năm 2025, đà tăng đã chậm lại, mặt bằng giá nhìn chung chuyển sang trạng thái ổn định.

Các chuyên gia nhận định giá căn hộ sơ cấp khó giảm sâu bởi chủ đầu tư vẫn chịu áp lực lớn từ giá đất, chi phí xây dựng và chi phí vốn.

Báo cáo của Avison Young cũng ghi nhận xu hướng tương tự khi giá căn hộ sơ cấp tiếp tục neo ở mức cao, trong khi thị trường thứ cấp bắt đầu xuất hiện tình trạng giảm giá cục bộ do một số nhà đầu tư chịu áp lực tài chính.

Tại TP.HCM, trong quý II có gần 12.000 căn hộ mới được mở bán. Giá sơ cấp tại khu vực trung tâm dao động từ 3.500-5.900 USD/m2, còn giá thứ cấp giảm khoảng 5-8%, xuống quanh mức 4.450 USD/m2. Tỷ lệ hấp thụ phân hóa rõ giữa các phân khúc, với dự án cao cấp dưới 30% và phân khúc trung cấp khoảng 28-35%.

Ở Hà Nội, hơn 4.000 căn hộ mở bán mới chủ yếu thuộc phân khúc cao cấp và hạng sang. Giá sơ cấp tại khu vực phía Tây và phía Đông dao động từ 3.250-4.400 USD/m2, trong khi khu vực nội đô đạt 5.400-9.500 USD/m2, tăng khoảng 2% so với quý trước.

Mặt bằng giá cao vượt quá khả năng chi trả của nhiều người mua khiến nhu cầu suy yếu, kéo theo giá thứ cấp tại một số dự án giảm tới 12%. Tuy nhiên, hoạt động đầu cơ ngắn hạn gần như biến mất, cho thấy thị trường đang dần cân bằng hơn.

Trong khi đó, Đà Nẵng tiếp tục là điểm sáng khi thanh khoản căn hộ duy trì tích cực. Nguồn cung mới tập trung ở phân khúc cao cấp và hạng sang, với mặt bằng giá phân hóa theo từng khu vực.

Thị trường chờ lãi suất hạ nhiệt

Ở chiều ngược lại, người mua vẫn có nhu cầu sở hữu nhà ở nhưng trở nên thận trọng hơn. Thay vì đầu tư lướt sóng, khách hàng ưu tiên các dự án có pháp lý minh bạch, đáp ứng nhu cầu ở thực và có khả năng tạo dòng tiền.

FERI dự báo trong 6 tháng cuối năm, thị trường sẽ tiếp tục phân hóa mạnh theo phân khúc và khu vực. Nguồn cung mới có thể tăng thêm khoảng 33.000 sản phẩm, nâng tổng nguồn cung sơ cấp lên hơn 100.000 sản phẩm, trong đó căn hộ vẫn chiếm tỷ trọng lớn.

Tuy nhiên, tỷ lệ hấp thụ dự kiến chỉ ở mức 20-30%, chủ yếu đến từ nhu cầu ở thực và đầu tư trung, dài hạn.

Về giá bán, FERI cho rằng giá sơ cấp nhiều khả năng đi ngang hoặc giảm nhẹ trong nửa cuối năm, trong khi giá thứ cấp tiếp tục chịu áp lực điều chỉnh ở một số dự án có chi phí vốn lớn.

Đơn vị nghiên cứu cũng xây dựng ba kịch bản cho thị trường. Ở kịch bản thách thức, nếu lãi suất duy trì 13-15%/năm, tỷ lệ hấp thụ có thể xuống dưới 20% và thanh khoản tiếp tục ở mức thấp.

Kịch bản được đánh giá có khả năng xảy ra cao nhất là lãi suất dao động 11-13%/năm, nguồn cung tăng 20-30%, giá bán đi ngang hoặc tăng nhẹ, tỷ lệ hấp thụ đạt khoảng 25-40%.

Trong kịch bản tích cực hơn, nếu lãi suất giảm về 9-11%/năm, niềm tin thị trường được cải thiện và dòng vốn quay trở lại, nguồn cung có thể tăng 30-40%, giá bán tăng 5-10% và tỷ lệ hấp thụ đạt 40-50%. Tuy nhiên, FERI cho rằng khả năng xuất hiện kịch bản này trong bối cảnh hiện nay là không cao.