TS. Lê Xuân Nghĩa: “Chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội sẽ tăng giá ổn định và bền vững”

Nhiều chuyên gia nổi tiếng như GS. TSKH. Đặng Hùng Võ, PGS. TS. Trần Đình Thiên…vừa lên tiếng nhận định về thị trường chung cư trung và cao cấp tại Hà Nội. Mỗi chuyên gia có một góc nhìn riêng nhưng hướng nhìn đều về một phía: Thị trường bất động sản Hà Nội có nhiều "cửa" tăng giá.

Tại báo cáo thị trường chung cư cao và trung cấp tại Hà Nội của Hiệp hội Bất động sản Việt Nam (VNREA) vừa công bố, TS. Lê Xuân Nghĩa nhận định: “Chung cư trung, cao cấp tại Hà Nội sẽ tăng giá ổn định và bền vững”.

Theo vị tiến sĩ, hiện nay thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ suy giảm. Ông Nghĩa đánh giá sẽ mất khoảng 1-2 năm để thị trường dần phục hồi và tăng trưởng trở lại.

Còn đối với phân khúc chung cư trung cấp và cao cấp, hiện nay số lượng các căn hộ đáp ứng nhu cầu ở thực đang khan hiếm, nên giá cả vẫn có khả năng tăng lên. Tuy nhiên, xu hướng tăng giá sẽ phụ thuộc vào từng dự án và khu vực cụ thể. Qua quan sát thị trường, vị tiến sĩ đã chỉ số một số điểm nổi bật của các căn hộ trung và cao cấp tại Hà Nội.

Tăng giá ổn định trong dài hạn

Sau một thời gian dài theo dõi thị trường này (khoảng 10 năm qua), T.S Lê Xuân Nghĩa nhận thấy phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng giá một cách ổn định, không có hiện tượng tăng nóng hay giảm sâu như những phân khúc khác.

Theo thống kê từ nhóm chuyên gia của Viện Nghiên cứu phát triển kinh doanh, từ năm 1990 đến nay, giá vàng tăng khoảng 30 lần, giá bất động sản tăng gấp 4 lần giá vàng, vào khoảng 120 lần. Trên thế giới, trong tất cả mặt hàng thì giá vàng tăng nhanh nhất.

Ngoài ra, vị tiến sĩ cho biết thêm, thị trường bất động sản đang ở đáy của chu kỳ suy giảm và sẽ mất khoảng 1 - 2 năm để thị trường dần phục hồi và tăng trưởng trở lại. (Điều này đã được chính Bộ Xây dựng, Hiệp hội Bất động sản Việt Nam cùng chúng tôi dự báo từ năm 2016 trong Đề án trình Thủ tướng Chính phủ). Đầu năm 2022, ông Nghĩa cho rằng, thị trường bất động sản sẽ chứng kiến sự sụt giảm về giá khoảng 30% ở một số phân khúc, tại một số thị trường nhất định. Tuy nhiên, phân khúc chung cư trung, cao cấp Hà Nội luôn tăng giá ổn định và bền vững.

Hiện nay, những sản phẩm chung cư giá 4 - 5 tỷ đồng có thanh khoản tốt và giá vẫn ở mức cao. Đồ thị “hình sin” về giá của phân khúc này thường biến động rất nhẹ nhàng. Chính vì thế, ông cho rằng, đây là phân khúc có thể kinh doanh ổn định trong dài hạn.

Có thể thấy, giá chung cư trung - cao cấp Hà Nội so với các địa phương khác ở Việt Nam luôn ở mức cao vượt trội. So với một số thành phố lớn phát triển, có đô thị hóa, công nghiệp hóa ở mức cao thì giá chung cư trung, cao cấp ở Hà Nội vẫn còn ở mức thấp trong bối cảnh quỹ đất ngày càng khan hiếm và nhu cầu cao thì về lâu dài, giá sẽ còn tăng cao.

Nguồn cầu của phân khúc tăng nhanh do tầng lớp trung lưu đang phát triển mạnh

T.S Nghĩa cho biết, chỉ số thu nhập của tầng lớp trung lưu của người dân Hà Nội có tốc độ tăng khoảng 8 - 10%. Còn thu nhập của giới giàu và siêu giàu, có dòng tiền lớn để đầu tư thì chỉ số thu nhập tăng theo danh lợi vốn nghĩa là đồng vốn bỏ ra kinh doanh có lợi tới đâu thì thu nhập tăng theo tới đó. Theo đó,thu nhập của nhóm này sẽ tăng tối thiểu là 12 - 15%. Nhóm này chiếm khoảng 10 - 12% dân số, một số lượng rất lớn.

Hiện nay, nhu cầu về phân khúc chung cư trung và cao cấp luôn tăng nhanh còn xuất phát từ lý do hằng năm, có khoảng trên một triệu người từ nông thôn di cư ra các đô thị và các khu công nghiệp, dịch vụ.

Đây là tình trạng tự nhiên của quá trình công nghiệp hóa và dịch vụ hóa nền kinh tế, trong khi tốc độ tăng cơ sở hạ tầng và đô thị hóa khá chậm. Vì vậy, sức ép về giá nhà chung cư nói chung và chung cư trung, cao cấp còn tiếp tục tăng.

Đặc biệt, trong vòng 5 năm trở lại đây, việc cấp phép và thực hiện các dự án giảm mạnh, nhất là 3 năm gần đây gần như không có dự án mới ra hàng, dẫn đến nguồn cung bất động sản nhà ở ngày càng khan hiếm.

Cơ hội cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ

Trong bối cảnh trên, đây là cơ hội cho những nhà đầu tư biết nắm bắt thời cơ vì xu hướng chung là giá sẽ tiếp tục tăng trong thời gian tới.

Từ nhiều năm trước, vị tiến sĩ đã nhiều lần khẳng định, giá bất động sản tại Hà Nội và TP. HCM trong tương lai sẽ đắt hơn cả Singapore, vì nhu cầu nhập cư tại 2 thành phố lớn này ngày càng gia tăng. Áp lực nhập cư khiến bất động sản trung và cao cấp ngày càng có giá cao.

Phân khúc căn hộ nhà ở thương mại giá rẻ và trung cấp chắc chắn sẽ được ưu tiên phát triển, xong sẽ khó có nguồn cung trong ngắn hạn. Trong bối cảnh đó, phân khúc chung cư trung và cao cấp chắc chắn sẽ không có nguồn hàng mới trong trung và dài hạn do chính sách siết tín dụng và quỹ đất tại trung tâm ngày càng cạn kiệt.

Tuy nhiên, T.S Lê Xuân Nghĩa cho biết, nhận định giá chung cư trung và cao cấp tăng bền vững chỉ đúng ở những dự án của những chủ đầu tư uy tín, chất lượng xây dựng và tiện ích được đảm bảo ở chuẩn mực cao và dịch vụ quản lý, vận hành tốt. Khi xây dựng căn hộ trung và cao cấp cần tạo ra được văn minh văn hoá trong chung cư và trong khu đô thị.

Các nhà đầu tư cá nhân cần có nguồn vốn tốt và đang cơ cấu lại danh mục đầu tư hoàn toàn có thể cân nhắc xu hướng trên để lựa chọn cho mình những dự án đầu tư phù hợp, bởi chắc chắn cơ hội sinh lời là ổn định và còn kéo dài. Đây chính là thời điểm, cơ hội đầu tư cho những người có sẵn dòng tiền.