Từ 5,2% lên khoảng 6-7%/năm: Lãi suất vay mua nhà ở xã hội cho người trẻ có còn 'dễ thở'

Bước sang đầu năm 2026, lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội dành cho người trẻ dưới 35 tuổi đã có sự điều chỉnh tăng nhẹ, trong bối cảnh mặt bằng lãi suất cho vay trung và dài hạn của hệ thống ngân hàng tiếp tục nhích lên. Động thái này phản ánh rõ xu hướng điều chỉnh chung của thị trường tiền tệ, khi áp lực từ lãi suất huy động gia tăng trở lại sau một giai đoạn duy trì ở mức thấp.

Ngân hàng Nông nghiệp và Phát triển Nông thôn Việt Nam (Agribank) vừa thông báo điều chỉnh lãi suất cho vay áp dụng đối với dư nợ các khoản vay người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội trong giai đoạn từ ngày 1/1 đến hết ngày 30/6/2026. Theo đó, trong 5 năm đầu kể từ ngày giải ngân đầu tiên, lãi suất cho vay được áp dụng thấp hơn 2%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng VND bình quân của nhóm 4 ngân hàng thương mại nhà nước gồm Agribank, BIDV, Vietcombank và VietinBank. Với cách tính này, mức lãi suất cho vay hiện ở mức 5,6%/năm.

Trong 10 năm vay vốn tiếp theo, lãi suất cho vay tiếp tục được ưu đãi, thấp hơn 1%/năm so với lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng VND bình quân của nhóm Big4, tương ứng mức lãi suất 6,6%/năm. Như vậy, tổng thời gian áp dụng lãi suất ưu đãi đối với chương trình này có thể kéo dài tối đa 15 năm kể từ ngày giải ngân.

So với giai đoạn trước, lãi suất cho vay đối với người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội đã tăng khoảng 0,7%/năm kể từ đầu năm 2026. Nguyên nhân chủ yếu đến từ việc lãi suất cho vay trung và dài hạn bằng VND của nhóm ngân hàng thương mại nhà nước tăng lên so với trước đó. Trước đó, trong giai đoạn từ ngày 1/7/2025 đến hết ngày 31/12/2025, Agribank từng áp dụng mức lãi suất 5,9%/năm cho 5 năm đầu vay vốn đối với cùng đối tượng khách hàng.

Không chỉ Agribank, mặt bằng lãi suất cho vay mua nhà ở xã hội dành cho người trẻ tại nhiều ngân hàng cũng đã điều chỉnh tăng. Tại Vietcombank, lãi suất của gói tín dụng này đã nhích lên mức 6,3%/năm, thay vì dưới 6%/năm như trước.

Trong khi đó, các ngân hàng thương mại cổ phần áp dụng mức lãi suất cao hơn, phổ biến trong khoảng 7-9%/năm trong thời gian ưu đãi từ 1-3 năm, tăng khoảng 0,5-1%/năm so với đầu năm 2025. Ngay cả ACB, ngân hàng đầu tiên công bố gói vay dành cho người trẻ mua nhà ở xã hội, cũng đang áp dụng mức lãi suất 8,5-9,5%/năm tùy kỳ hạn sau thời gian ưu đãi.

Đáng chú ý, nhiều gói vay ưu đãi lãi suất thấp từng được triển khai trong nhóm Big4, với mức 5,2-5,5%/năm cố định trong 3 năm cho khách hàng dưới 35 tuổi, hiện đã dừng áp dụng. Thay vào đó là mặt bằng lãi suất mới, phổ biến từ 6,3-7%/năm cho kỳ hạn ngắn và thả nổi theo thị trường sau thời gian ưu đãi.

Việc điều chỉnh lãi suất cho vay diễn ra trong bối cảnh các ngân hàng đồng loạt tăng lãi suất huy động.

Gần đây, Vietcombank đã tăng mạnh lãi suất tiết kiệm kỳ hạn 6 tháng thêm 0,6%, lên 3,5%/năm; VietinBank và BIDV cũng tăng 0,5% lên cùng mức. Theo thống kê của Công ty Chứng khoán Vietcap, nhiều ngân hàng hiện đang huy động lãi suất chạm trần quy định của Ngân hàng Nhà nước đối với kỳ hạn dưới 6 tháng, ở mức 4,75%/năm.

Số liệu từ Hiệp hội Ngân hàng Việt Nam cho thấy, lãi suất tiền gửi kỳ hạn 6-12 tháng tại một số ngân hàng đã tăng lên mức 7,5-8,1%/năm, cao hơn khoảng 0,47-0,6% so với trước. Đợt điều chỉnh này chủ yếu đến từ nhóm ngân hàng thương mại cổ phần tư nhân, đặc biệt là các ngân hàng quy mô nhỏ và vừa.

Riêng với kỳ hạn 6 tháng, so với đầu tháng 12/2025, có tới 30 ngân hàng đồng loạt nâng lãi suất, trong đó PGBank tăng tới 1,8%, OCB tăng 1%.

Chứng khoán Vietcap đánh giá, việc nhóm Big4 tăng lãi suất không gây bất ngờ khi các ngân hàng tư nhân đã đi trước và Ngân hàng Nhà nước cũng đã nâng lãi suất OMO thêm 0,5%. Dù vậy, lãi suất huy động hiện vẫn mang tính hỗ trợ cho nền kinh tế, đồng thời áp lực thanh khoản của hệ thống ngân hàng được dự báo sẽ dần hạ nhiệt từ tháng 3/2026, sau kỳ nghỉ Tết, nhờ dòng tiền quay trở lại hệ thống và tiến độ giải ngân đầu tư công được đẩy mạnh.

Trong khi đó, các chuyên gia của Ngân hàng UOB (Singapore) nhận định, triển vọng tăng trưởng tích cực trong năm 2026 cùng áp lực trượt giá của đồng Việt Nam sẽ hạn chế dư địa nới lỏng chính sách tiền tệ. Theo UOB, Ngân hàng Nhà nước nhiều khả năng sẽ duy trì ổn định lãi suất tái cấp vốn ở mức 4,5% trong thời gian tới.

Trong bối cảnh mặt bằng lãi suất có xu hướng điều chỉnh và các gói tín dụng ưu đãi dần thu hẹp, giới chuyên gia cũng đưa ra những khuyến nghị người trẻ cần thận trọng khi quyết định mua nhà. Cụ thể, Hội Môi giới Bất động sản Việt Nam (VARS) cho rằng, người dân có thể cân nhắc tận dụng giai đoạn lãi suất ở mức ưu đãi và nguồn cung nhà ở có dấu hiệu phục hồi để hiện thực hóa nhu cầu an cư, song không nên vay quá 50% giá trị tài sản nhằm hạn chế rủi ro tài chính dài hạn.

Theo phân tích của VARS, với đặc thù sử dụng đòn bẩy nợ vay lớn, bất động sản là lĩnh vực chịu tác động trực tiếp và sâu sắc nhất trước những biến động của lãi suất. Khi chi phí vốn tăng lên, áp lực trả nợ gia tăng có thể ảnh hưởng đáng kể đến dòng tiền của người vay, đặc biệt là nhóm người mua nhà lần đầu.

Từ thực tế đó, việc phát triển mạnh mẽ phân khúc nhà ở xã hội được xem là yếu tố then chốt nhằm giảm áp lực an cư cho người dân. Thực hiện Đề án xây dựng 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội, đến nay cả nước có 698 dự án nhà ở xã hội đang được triển khai với quy mô 657.441 căn, trong đó: 193 dự án hoàn thành, quy mô 169.143 căn; 200 dự án đã khởi công xây dựng, đang triển khai với quy mô 134.111 căn; 305 dự án được chấp thuận chủ trương đầu tư, quy mô 354.187 căn. Số lượng căn nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công, chấp thuận chủ trương đầu tư đến năm 2025 đạt 62% so với chỉ tiêu đã đặt ra tại Đề án.

Phiên họp lần thứ tư của Ban Chỉ đạo Trung ương về chính sách nhà ở và thị trường bất động sản diễn ra gần đây, Thủ tướng Chính Phủ Phạm Minh Chính cũng đã đưa ra chỉ đạo cần thúc đẩy các gói tin dụng ưu đãi cho nhà ở xã hội, nhà ở cho người dưới 35 tuổi.

Hiện các gói tín dụng ưu đãi cho người trẻ dưới 35 tuổi mua nhà ở xã hội vẫn đang được triển khai theo đúng định hướng của Chính phủ và Ngân hàng Nhà nước. Chương trình áp dụng cho các khoản vay giải ngân từ ngày 30/5/2025 đến hết ngày 31/12/2030 hoặc cho đến khi sử dụng hết quy mô gói tín dụng. Đối tượng vay là khách hàng cá nhân dưới 35 tuổi có nhu cầu mua nhà ở xã hội thuộc các dự án do Bộ Xây dựng hoặc UBND các tỉnh, thành phố công bố theo quy định, mỗi khách hàng hoặc vợ chồng khách hàng chỉ được tham gia chương trình một lần.

Theo báo cáo của Ngân hàng Nhà nước, tính đến ngày 30/11/2025, các ngân hàng đã cam kết cho vay hơn 14.300 tỷ đồng đối với chương trình nhà ở xã hội, với doanh số giải ngân đạt 6.228 tỷ đồng, tăng 119% so với cuối năm 2024. Riêng nhóm khách hàng là người trẻ dưới 35 tuổi, doanh số giải ngân đạt khoảng 180,3 tỷ đồng, với tổng dư nợ ở mức 175,4 tỷ đồng.